深圳楼市将迎来新冲击，如何穿越周期理性选房？

前言

近日，颇受关注的住宅项目如颐城·瑧湾悦家园(以下简称”瑧湾悦”)、天健悦湾府拿到预售证，入市在即，加上后续要入市的深铁某项目，深圳房地产市场躁动得更猛。

越稀缺的越有价值，道理大家都懂，但要做决策时却容易陷入困扰。@房地内参 不少会员也在咨询：都在前海，总价都在1000~1500万之间，该怎么选？

■巨大冲击，买房逻辑要变

解决上述问题之前，我们必须要清楚：随着上层声音的逐步释放，中国楼市转折信号已经逐步出现。深圳作为资金极度敏感的超级城市之一，新房市场的底部构筑基本完成，真正优质房产更是实力型买家一直瞄准的对象。

但容易被忽略的是，深圳本来可建设土地就极少，加上保障房和商品房的64占比，商品房总体有效供应量持续下降，深圳商品房市场遭受的冲击、分化愈加明显。

数据显示，当前深圳商品房新增供应量只有寥寥3~4万套，但明年715新政满三年期后，根据新生儿和新落户数量预计每年将释放房票20万张，即便只有3成人有购房意向，每年也新增6万张有效房票。

而以目前深圳豪宅的供应情况来看，我们估计明年4月份以后，优质的有效项目甚至可能会断供，可入市的豪宅更是少之又少。

对此@房地内参 预判明年会出现这样的情况：10月份超大城市豪宅价格跳空高开的状况将出现，无效房产通缩，有效房产价值体现也将更加稀缺。

那么，你的买房逻辑，也必须要变了！

■如何穿越周期理性选房？

无效房产通缩、有效房产稀缺，是什么意思？就是有些房子会扛不住市场的冲击，但有些房子就会保持价值。所以对买家来说，有效房产则是真正追求的买入目标。

总价1000-1500万的房产，是目前深圳几个核心城区供应的主流，但并非所有都是真正有效的房产，能真正符合潮流及未来市场的，更是越来越少。所以我们才再三提醒大家，必须得擦亮双眼，提高真正有效房产的辨识度。

@房地内参 以近30年房地产研究及实践经验总结，当下能真正穿越房地产周期、持续保持价值、助力你实现财富升级的有效房产，应该是同时具备“稀缺的自然资源，稀缺的民生资源，稀缺的声望资源，稀缺的物管资源，稀缺的产品资源”这五个要素，而且综合表现越好，越值得优先选择。

但是，坦白说，现在深圳即将入市的新盘，并非每个都符合上述要求，有些人甚至被价格诱惑，往往有可能错过真正的好项目。

为了让大家更好地辨识，接下来，我们以前海热盘【瑧湾悦】为例，进行细化分析，以供参考。

■片区分析

必须承认，真正的前海（桂湾、前湾、妈湾），是深圳有志者瞄准的中心区。深圳作为经济大城，有足够的实力打造高标准的前海中心区，毕竟这也是深圳主城区内最后的大片可建设区域。

加上前海规划累计超过1000万㎡的商务面积，未来将超过50万人在此就业（数据来源于前海管理局），而前海可供应的居住空间极其有限，这就使得前海本身的客户基本盘相当优秀。

而且，前海也在我们此前多次强调的“鹏户区”范围，整个片区都属于有效片区、有效地段，是深圳当前及未来发展的重中之重。

所以，只要资金量够得着，就尽力买入前海的住宅。至于买哪个更好更能体现价值？那就与项目的地段、资源、产品、品牌、物管这些因素密切相关。

一、其实是前海的居住中心

分析前海三湾，其实可以发现，前海内部的居住中心，是在妈湾。

不同于国际金融城的桂湾（约2.95平方公里）、科研和文化创意集聚的前湾（约3.1平方公里），妈湾定位是深港国际服务城（约7.265平方公里），不但占地面积至大、景观资源至丰富、整体容积率至低（1.28~1.48），土地留白也至多，到目前保留了平方公里级的未开发资源。

加上妈湾东南向背靠大南山，西北向直面前海湾。而且前湾公园（规划中）、月亮湾公园、建面约3.6万㎡铁路公园（建设中）、丝路长廊、城市中央绿地公园集中在瑧湾悦1公里范围。本项目T102-0337宗地、T102-0338宗地西北侧拟规划公园绿地（规划中）也在报审中，生态资源丰富。这在前海CBD是极其稀缺的生态宜居宝地。（备注：前湾公园（规划中）、铁路公园（建设中）、周边绿地景观资源的规划方案及建设时间以政府最终审批意见为准）

根据规划，妈湾实际上对标了“曼哈顿中央居住区-上东区”，旨在打造前海的高端居住区，推动前海金融湾向前海生活湾进化。

就现状来看，桂湾建设基本完成，妈湾留白多未来空间大；就长远的居住感受来说，人居氛围浓、生活体验、配套多元的居住中心，其实是胜于高密度高容积率的商务中心或者科技密集区。大家看下福田中心区与香蜜湖，可以对比下。

二、客户基本盘

基于妈湾的定位，其实这里已经聚集了世茂前海中心、香江金融中心、金立总部大厦、香融中盛总部、前海自贸、信利康总部、顺丰总部等商务集群，总体入驻率超80%，吸引着大量优质的上下游企业涌入。丝路长廊通过约2公里长的空中平台，将公园、企业总部、小区三者连接起来，客户基础极强。（备注：上述数据来源于前海管理局网站）

5号线以及15号线的铁路公园地铁站，穗莞深城际规划也在此连接。预计2023年全线贯通的妈湾跨海通道，不但将实现妈湾片区的客货分离和过境分离，还可快速直达腾讯大铲湾“企鹅岛”，实现妈湾与大铲湾空间联动。

这就打通两个区域的生活圈、商务圈，辐射半径进一步扩张，由此导入了至少10万腾讯企鹅岛以及其他商务客户，他们的支付能力较强，保证了项目未来的价值基础。

三、深圳未来、前海未来

根据前海管理局规划文件，前海规划建设小学1所、九年一贯制学校8所、国际学校3所。妈湾的国际学校占了4所，具备世界前沿教学实践的全球顶尖K-12学校——荟同学校已开学，还有深圳哈罗国际学校、礼德国际学校等。

而且，妈湾还新增规划了1所九年一贯制公立学校，瑧湾悦附近周边车行2公里（根据百度地图测量）范围内汇聚3所顶尖国际学校，涵盖幼儿园至高中全年级，这就为片区业主提供了更多元化的优质教育资源。

加上妈湾目前集中居住的群体基本上全是豪宅客户，如招商领玺、颐湾府等业主都是左邻右舍，栖湾里也是纯住宅小区，这就保证了片区居住的客群更加纯粹，圈层更加稳定且高端。

图片妈湾片区配套示意图

可以说，作为前海三湾面积至大者，容积率至低者，也是留白至多者，妈湾的自然资源、民生配套资源的稀缺叠加，其实已经超越了深圳绝大多数片区，未来想象空间巨大。深圳的未来在前海，前海的未来在妈湾。

■项目分析

就产品本身，我们反复强调过要选择集约化程度高的产品，可以在约1公里步行范围内实现办公、居住、商业、酒店等多重业态叠加的住宅项目，不但高效节约了时间，更是提高项目价值的基础。而且，未来的主流居住潮流，就是类似这样的集约化住宅。

1、本质就是集约化项目

瑧湾悦总占地面积约3.3万㎡，总建筑面积约25.3万㎡，涵盖5栋高端住宅、1栋奢阔公寓、1栋人才住房及主题商业街区。

其实这也是深国际与万科联合打造的三期地块，是总建面约80万㎡妈湾19单元深国际前海综合体的核心部分。

19单元规划两栋地标写字楼、两栋甲级写字楼，约5.8万平方米集中商业，约4万㎡五星级酒店（万豪集团威斯汀酒店），一所荟同学校，约8000 ㎡文化中心，1所九年义务制国际学校等配套，已经聚集了区域内至好的资源，1公里步行范围内覆盖了大型开放式街区、办公集群、多条地铁，不但集中且非常齐全。

比如瑧湾悦紧邻的前海深港数字经济小镇，出租率已经超过60%，包括纳恩博、Castlery中国区总部、锐捷网络等14家龙头企业已经进驻，还有2家独角兽+1家准独角兽企业，数字经济聚集度排名前海第一，商务集群氛围已是妈湾至优。

比如瑧湾悦不但自带约8400㎡的开放式复合商业街区，还与建面约5万㎡的已开业的印里商业串联起来，相当于在自家楼下即可享受到24小时立体公园生态街区，随时可以逛愈欣书店，约朋友喝SEESAW咖啡、喜茶，一起吃嗨火锅……

不止于此，万科瑧湾悦还紧邻地铁5号线铁路公园站，加上规划中的地铁15号线交汇在这里，深惠城际也将经过此。

可以说，瑧湾悦本质上就是一个多业态、集约化的综合体住宅项目。而这样的项目，不但节约了时间，还提高了你的效率，是当下及未来真正主流的住宅小区，价值较之单一业态的项目更强，财富属性也更高。

盘点前海待售的几个住宅项目，能在1公里步行距离真正做到商务集群、大型开放式商业、高端住宅、多地铁交汇的集约化综合项目，少之又少。

2、产品分析

就项目本体来说，瑧湾悦的各个楼栋设计为交错式布局，这就保证了各户型没有遮挡，即便是北向也能保证采光与通风。每座住宅配置挑高入户大堂、车库大堂。

即将推售的首批322套产品，主力户型为建面约110㎡、约170㎡的四房，做到了3米层高，2梯4户，23-32层高层建筑。

不同于市面上大多数建面约110-115㎡只做到3房，瑧湾悦即将推售的约110㎡户型，不但做到了4房，尺度感相当于市面的建面约140㎡户型；加上室内承重墙极少，后期业主直接可以根据家庭实际需求进行调整，考虑的是不同业主的不同阶段需求，灵活性比较强，对业主来说也是极佳的。

很多人关注的建面约170㎡大户型，为了让空间尺度更大，万科特意采用LDK横厅+双龙抱珠设计，而且做到了面宽＞进深，保证室内得到更大的采光面和更好的通风。

而且我们注意到，瑧湾悦建面约170㎡户型几乎是零过道，那就意味着没有任何的空间浪费，使用率更高，空间也就更大了，这应该是全市极少建面约160㎡以上实现大面宽、无过道的户型，空间感甚至达到建面约200㎡以上，既开阔又可变。

3、品牌分析

现在被调侃“买房开盲盒”的时候，开发商品牌价值更是重中之重。毕竟品牌越大越有住房保证、物业保证、价值保证。

况且，全球来看，随着财富增加，身价提升，人们对其居住小区的品牌要求越高。毕竟这关乎的不止是里子，还有面子。

瑧湾悦是万科和深国际联合打造的前海首个“瑧”系项目，也是深圳万科第五个“瑧”系项目。

说到万科“瑧”系项目，很多人都不陌生，从香蜜湖到深超总、再到前海湾，瑧湾汇、瑧山府、瑧山道、瑧山海，任一个项目都得到了市场及客户的验证，是深圳豪宅客户和新贵追逐的典型项目。

瑧湾悦不但延续还升级了万科臻系的格调，我们认为其展示的价值空间还是非常值得期待的。

4、物管分析

物管的重要性，不但体现在项目服务，更是未来的价值保证。对项目来说，一个小区物业水平如何，甚至影响了项目未来的价值空间。可以说，物管就是小区价值的保障与续航。

38年深圳万科积累了深厚的豪宅开发经验，万科物业也深得业主的认可。以服务超 2200 万位用户的经验积累升级而成的万科瑧系物业，为瑧湾悦业主提供全方位的服务，享受的不但是万科超级社区2.0的全系服务，更是整个万科体系的理想人居生活范本。

■价格及价值分析

大家都很关心的价格又如何？

瑧湾悦的备案均价10.6万元/㎡，带装修，总价约1018万元起，2024年12月底交付。天健悦湾府毛坯限价9.2万/㎡，带装修均价约9.7万/㎡，总价约943万/套起，2025年10月底交付。

前海有些项目是毛坯交房，交付后需要自己装修，不仅麻烦还耗时耗精力，而且后续居住上可能会带来较多的噪音和其他影响。有些项目则要到2025年底才能交付，差不多迟了一年时间。

如果是同一时期买入预售新房，总价差不多的情况下，瑧湾悦的时间成本其实更低，相应也减少了部分沉没成本，可以高效交付给业主。

综合上述，以均价10.6万元/㎡来算，前海住宅未来价值表现将如何？

参考项目周边的二手住宅，大多数楼龄较长，相对老旧，其实并无什么可比性；次新盘前海时代CEO公馆二手房成交价18万/㎡；同在妈湾片区的次新房如招商领玺、颐湾府、栖湾里（未交付）等，都是开盘均价均超过10万/㎡的高端小区，居住群体相当稳定又高端，保证了片区的调性和价值。

再看同属万科臻系的瑧山府，开盘时政府限价均价约9.7万/㎡，精装交付，当天售罄，如今二手房指导价约13万/㎡，实际售价约19-20万/㎡，而且二手房源放盘极少，业主都惜售自持。而一路之隔的次新盘，开盘售价相差不多，如今二手房售价却低了约3-4万元/㎡。

再综合项目的地段、资源、产品、价格以及金融属性等来看待前海住宅的未来价值，估计大家心底已经有一把秤衡量。不多说，留给时间验证。

年底打新机遇，祝你好运！

整体来说，前海住宅都是稀缺的，毕竟供应量太少了，所以只要有资金有房票有机会，千万别放过。

尤其是年底之际，越来越逼近明年4月份、10月份的几个关键节点，深圳房地产市场或将出现变局，但无论怎么变化，考验的就是买家对真正好产品的甄选能力，但真正好的有效房产又越来越少，竞争激烈必然更加白热化。

再次强调：前海目前待售的新盘住宅，都是属于有效片区、有效地段、有效房产范畴，都是值得打新的，只是个盘更考验大家对产品的把控和甄别。综合地段、资源、品牌、产品、配套、物管等各项要素，无论现在还是长远来看，综合价值强的项目则是优选。

最后提醒：年底深圳新房大战已经上演，打新机遇与风险并存，明珠也会蒙尘，穿透迷雾才能看透本质，祝福准备打新的你，选到好房，收获更多财富！