给儿子买房，怎么规避未来的风险？

老人给儿子买房，怎么规避未来的风险？想要解答这个问题，需要先明确未来可能会有哪些风险。

第一种风险，就是基于夫妻关系产生的财产风险。如果买房老人付的是首付，婚后还贷用的是儿子一个人的名字，那么儿子用婚后工资还贷的一半房屋价值属于儿媳妇；同时，如果因为儿子与儿媳妇在婚内因为某些冲突，导致儿子直接将房屋过户给了儿媳（程序上不需要通知两位老人），那么如果离婚，这套房屋也就成了儿媳的个人财产。第二种风险，也就是儿子自己自甘堕落、染上黄赌毒等不良嗜好，或者轻信他人，将自己的房产通过抵押、变卖等方式筹集资金。

对于这两种风险，老人有三种方法可以进行解决：

第一种方法，在买房出资时候和儿子、儿媳妇共同签订协议，协议要重点明确两点：买房出资由老人负责，房子给自己儿子一个人，但作为要求，儿子必须负责两位老人的赡养生活，老人有权利一直住在这套房屋中。这份协议必须四个人共同签字，实践操作的可能性其实并不大，而且房屋仍然登记在儿子一人名下那么儿子还是可以瞒着老人进行抵押、转让和出卖。

第二种方法，老人在买房的同时为房屋设置抵押权，这样儿子想要转让、出售房产，都需要取得老人的同意。依照《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》第三条的规定：“保障抵押不动产依法转让。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿"是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。”

具体流程上，是在全款买房前，老人和儿子先签订协议，理论上买房的钱是老人借给儿子的，对应的条件是在房屋上设置抵押权、儿子负担养老义务等等内容。买房时，在办理房产证的同时前往房产局办理抵押登记。唯一的问题是，抵押权属于债权，在老人存在多个子女的情形下，房屋很有可能在继承时产生纠纷；同时，设立抵押权老人只是能在儿子“还不起钱”时通过诉讼将房屋出售，拿回钱款，而依照房价这笔钱能否支撑再买一套房屋以供居住谁也不能确定。

第三种方法，是依照《民法典》的规定设立居住权。居住权同样可以达到在房屋过户时老人知晓此时，但是，不能直接向抵押权一样“禁止”房屋过户【由于居住权出台不久，所以目前各省市的登记规范都不相同，就“有居住权登记的房屋如何过户”的问题很多省市在此都处于空白阶段】。

但是居住权的优势在于，依照《民法典》的规定，即使房屋过户给了别人，老人仍然享有居住权。换句话说，就算儿子将房屋过户给儿媳，或者买卖出售给了别人，老人依然有权继续在房屋中居住。同时，一般情形下买房人也不太可能购买这种类型的房屋。

总的来说，以上三种方法有各自的优劣势，具体如何选择和操作，都要依照家庭情况再行确定。

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