开盘去化观察·上海 开盘去化率连续回调，10月上海新房成交量“腰斩”

每经记者：包晶晶 每经编辑：魏文艺

尽管上海仍是市场韧性最强的城市之一，但“金九”如约兑现之后，“银十”并未能创造惊喜。据上海中原地产数据显示，10月上海新建商品住宅成交面积53万平方米，环比减少58.4%，同比减少42.6%。

10月份入市的第六批集中批量供应房源仍有部分在去化，上海第七批新房源又于11月13日发布，共16060套房源，涉及57个项目、14个区域。这意味着，新房与二手房之间的竞争，要转移到新盘与新盘之间来了。今年8-9月，上海开盘去化率为别为79%、74%和52%，连续两月回调。

上海中原地产市场分析师卢文曦11月17日通过书面方式向《每日经济新闻》记者表示，“‘金九’上海市场表现不错，因此加大对‘银十’的期待。但从实际成交来看出现大幅缩水，尤其是新房在经过高速冲刺后市场有疲软迹象，供求两端明显缩水。”

价格倒挂优势渐失

据克而瑞统计，10月份上海入市项目共24个，共7266套房源，整体开盘去化率为56%，较8月和9月明显回调。其中，外环内项目基本日光，而金山、奉贤等偏远项目外导能力极弱去化承压。近期临港供应集中，客户逐步稀释，开盘项目均遇冷。

“从交易节奏来看，10月份首周受到国庆长假影响，市场低位起步。后续虽然展开反弹，但是反弹力度相当弱，最后一周虽然翘尾收官，但成交绝对量也仅仅超过15万平方米，离20万平方米的冷热线还有不少差距。10月新建商品住宅成交不到60万平方米，和9月相比成交几乎腰斩。”卢文曦表示。

数据来源：克而瑞

11月16日，《每日经济新闻》记者实地走访上海部分楼盘发现，原先新房市场“上市必疯抢”的支撑——一二手价格倒挂已经逐渐变小，甚至消失。如9月份上海新开盘35个项目，价格倒挂项目有3个，占比仅为9%。

而价格优势已经不再被置业顾问重点提及。上海普陀区品尊国际三期的置业顾问刘培向记者坦言，“一期二期的挂牌价格已经比新房高不了多少了，8月份倒是成交过一套单价13万+的，但是现在二手房价格都回落了，说实话三期新开盘没多少价格优势。”

“未来一二手价差会进一步缩小。二手需求降低，挂牌价格下跌，落差减小。明年新房供应还是会维持当前节奏，市场供应量充足，继续分流二手市场需求。”刘培表示。

10月新房成交腰斩

另一方面，10月份上海开盘去化率不及7-9月，与市场供应结构不均衡不无关系。

以9月份为例，上海共有35个楼盘开盘，其中21个项目开盘售罄，这也使得上海9月的开盘去化率达到74%。而这些热销项目都拥有不同程度的区位优势，如完善的生活配套和便利的交通优势等。

而进入10月份，由于优质项目供应不足直接影响当月的开盘去化率。据上海中原地产数据显示，10月新增新房面积为76.7万平方米，环比减少37.5%，同比减少24.3%；新房成交面积53万平方米，环比减少58.4%，同比减少42.6%。从10月最后一周的成交榜单来看，成交排名第一的项目签约达511套（5.16万平方米），签约过百套的项目逐渐在减少。

另据58安居客房产研究院华东分院统计，10月份上海新房成交4887套，环比下降56.86%，成交量为今年单月（除去因疫情影的4月和5月）最低。

数据来源：58安居客

“从成交结构来看，各路产品都有表现，但中高端改善的比例更高。成交前十榜单中出现2个10万元+产品，并且有1个项目排名全市第2。此外，榜单中还有3个‘6字头’的中高端改善项目，而且排名靠前。因此，10月基于结构性因素还能维持环比小幅上涨0.3%，但涨幅已经大幅收窄。”卢文曦向《每日经济新闻》记者指出。

由于内中环区域在第五、六批次房源中供应较少，仅有天汇世纪玺、静安天悦、招商虹玺、御江庭、保利珑誉几个项目，不少改善型客户选择了观望。而第七批次内中环房源集中入市，消化市场需求之余，也难免会出现“神仙打架”。

以普陀区为例，包括上文提及的品尊国际三期在内，共有5个新盘共计1273套新房同台竞争，并且除天元府单价为9.6万元/平方米，其余四个项目单价在10.4万-10.98万元/平方米，竞争相当激烈。其中品尊国际三期与大华峯荟之间步行仅需20分钟，均价相差5800元/平方米，可以说是“正面硬杠”。

“供应比较急，需求增长乏力。”卢文曦说，“6月以后每月30多个楼盘在推，但上海市场并没有达到热的局面，因此市场消化不了那么多的量，10月出现回调也正常，预计不会有第八批（房源）了，市场可以慢慢消化，绝大部分新房去化不会有问题。”