用数据解析：马銮湾新城市场究竟如何

当前，厦门楼市进入岛内外楼市供应反转的局面，岛内供应放量，岛外楼市持续以促销去库存为主。价差两极分化明显，那么，岛外楼市较有看点的四大新城现状如何呢？

集美新城：商业、休闲、景观、教育、交通及公建配套齐全，且基本已兑现投用，商业配套密集，生活便利度和舒适度较高，岛内-集美的地铁1号线最早运营，目前新房供应有限，在售新房项目不多，价格居高；

马銮湾新城：公建、医疗、商业、休闲、教育等综合配套完善，相对于集美新城，兑现度慢一些，很多处于在建或规划状态，岛内-海沧的地铁2号线已开通运营，在售新房项目较多，价格差异较大；

环东海域：距离岛内最远的新城，有优美的海景，海岸线长，整体规划能级较高，卖点有海景、教育及价格。环境、产业、公建配套在四大新城中较有优势。目前有在建/规划的地铁线路，但尚无地铁线路开通运营。目前主力在售项目集中在临近翔安处，售价在3.5万/㎡以下。

南部新城：规划配套能级高，但兑现度较低，目前商品房开发较多，人气不足，高能级投用商业匮乏，岛内-翔安的地铁3号线已开通运营。主要卖点有规划、地铁、教育，当前新房市场以新入市项目为主，主打小户低总价。

目前岛外发展较为成熟的是海沧区和集美区，而两区生活配套最为齐全的是海沧新城中心和集美新城，成熟度高、配套好，但是在售项目较为稀缺，且价格居高。集美区整体在售新房有限，而海沧目前在售新房主要集中在马銮湾新城，本期我们通过配套、项目和价格等维度，综合来了解一下这个板块。

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马銮湾板块配套

【商业配套】13万㎡花园城综合体（在建）、 12万㎡马銮湾SM（在建）、10万㎡马銮湾广场。

【医疗配套】长庚医院（大陆首家台资三甲医院）、马銮湾医院（公立三甲医院） （在建）。

【教育配套】延奎实小孚中央分校、海沧 第二实小、双十海附庚西分校、芸景实验小/中学等，厦门一中海沧校区、海沧中学、北附思齐校区等。8月27日下午海沧7个教育集团正式成立（教育集团也称“紧密型教育共同体”），双十海附教育集团以双十中学海沧附属学校作为牵头学校，四所成员学校分别是：海沧中学初中部、 海沧 第二实小、东瑶学校、 双十海附庚西分校。

【交通配套】

地铁：岛内-海沧的地铁2号线已运营；岛外四区环湾快线4号线二期工程今年10月启动报建；6号线串联海沧、集美、同安三区，且延伸至漳州角美，预计2023年4月底实现全线“洞通”；

自驾：进岛通道有一桥一隧，还可通过新阳大桥借道集美进岛。

【休闲配套】约46万㎡环湾带状公园、南岸绿轴公园（在建）、南岸滨海公园（规划）等。

产业情况——推进及落地进度偏慢

这里拿马銮湾新城较有吸引力的2个产业项目来看，一个是软件园四期，一个是“蓝地球主题岛大型文旅项目”。前者在2020年8月举行项目指挥部揭牌仪式，后者在2020年的投洽会上传出签约，尔后几乎都没有关于推进情况的消息了。

“蓝地球”规划图

总结来说，马銮湾新城大型产业和配套进展缓慢，中小型生活配套还算齐全，商业、医院在岛外也算中等偏上，教育、人居环境等方面仍需继续提升。

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新房市场

供过于求 项目以零星去化为主

马銮湾新城在/待售项目分布图

目前，马銮湾新城内主要在售项目有建发缦玥长滩、海投白鹭湾、联发臻华府、水晶尚庭等，待售新盘有建发招商璟云、水晶尚苑等，售价在2.6万-4.2万/㎡不等，价差较大。

近一年，马銮湾新城商品住宅月均成交1.50万㎡，供求比为1.34，成交均价在3.5万-4万/㎡之间。自今年三季度以来，区域内供求持续两淡，市场主要靠去化库存房源为主。

近一年马銮湾新城商品住宅成交面积排行

从马銮湾新城2022年6-10月商品住宅成交排行情况来看，建发缦玥长滩是区域内的量价明星盘，受其高位备案影响，板块成交均价维持在约37400元/㎡。

从存量情况来看，截至2022年9月马銮湾新城商品住宅库存去化周期约15.4个月。其中马銮湾板块库存压力相对缓和，去化周期10.6个月。不过，近一年马銮湾新城宅地供应缩量，待入市项目较少，整体竞争压力稍有缓和。

建发缦玥长滩

建发缦玥长滩于2021年12月首开，打造79-143㎡精装3-4房的高层+洋房产品，自带13万方大型商业体，是集交通、商业、教育于一体的大型TOD综合体项目。

项目产品丰富，其中有高层、小高层与洋房产品，覆盖79-143㎡3-4房产品，三房、四房分别占比约58%、42%；其中89㎡三房产品去化率最高。项目在售均价高层约4-4.1万/㎡，洋房4.2-4.3万/㎡。

联发臻华府

联发臻华府于2021年12月首开，主力79-118㎡高层&洋房产品，主打宋风低密雅宅。项目在售价格高层约3.1万/㎡，洋房3.3万/㎡。

建发招商璟云

主力产品为66-135㎡2-4房户型，这也是乐活岛首次户型下探，建发品质的小钢炮户型，极大程度上拉低了乐活岛的上车门槛。此前的最低户型上车门槛仍为建发缦玥长滩的中间套79㎡3房，66㎡将一跃成为马銮湾板块在售最小面积段，该面积产品在目前海沧的市场上没有竞争对手。

新房市场总结

1、2020年，建发、住宅、龙湖、融创、华润、保利、金地等大咖房企扎堆进驻马銮湾，开发项目纷纷入市，部分公建配套如地铁2号线通车运营、SM生活广场计划开建等，马銮湾新城楼市迎来集中开发期，是当时厦门楼市很长一段时间的热点板块。而后，厦门楼市迎来了较长周期的低位盘整。

马銮湾新城楼市开发经历了起伏周期。实际上，这个板块也算是时运不济，爆发点刚好遇到大下行周期。除集美新城的几个项目因学区配套提升价格坚挺外，其他区域同期出售的楼盘项目也遭遇了相同的境遇，只是项目集中度不如马銮湾。

2、马銮湾新城在售项目价格下调普遍，迎来阵痛期。当前板块内在售项目纷纷强力促销，以价换量以期加快去库存。个别项目甚至低于地块成交楼面价割肉甩卖，特价/一口价、工抵房等低价房源时有出现，对于刚需上车来说，还是有捡漏机会的。

3、此前马銮湾新城商品房销售“科代表”乐活岛新房户型门槛为79㎡3房，现在将入市新盘建发招商璟云产品已公布，计划推出66㎡小钢炮户型，全开间朝南。板块门槛户型现持续下探趋势，产品开发不断升级，房企正在积极探索“破局”之道。

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