民营房企最高光的一天

新出台的央行和银保监会发文，把近日的地产股全线拉满。

11月14日，德信中国盘中最高涨幅达到151%，碧桂园、龙湖集团、弘阳地产、上坤地产、港龙中国最高涨幅均超50%；龙光集团、富力地产、绿地香港、雅居乐、合景泰富、时代中国等，收盘时都涨超30%。

A股市场上，金地集团、新城控股、新华联等多只地产股涨停。

这则“金融16条”也被业内亲切地称为：“救市16条”。

这不是今年以来第一份自中央下达的政策，但却是目前效果最好的一份。

因为它已经从“刺激需求端”到“保交付”，延展到了支持民营房企发债、为民营房企提供保交付专项借款、以及帮助民营房企做债务展期上。是首次完整地全流程为民营房企做资金链扶持。

民营房企迎来最多支持的一次

“金融16条”具体措施包括：

• 稳定房地产开发贷款投放；
• 支持个人住房贷款合理需求；
• 稳定建筑企业信贷投放；
• 支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；
• 保持债券融资基本稳定；
• 保持信托等资管产品融资稳定；
• 支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；
• 鼓励金融机构提供配套融资支持；
• 做好房地产项目并购金融支持；
• 积极探索市场化支持方式；
• 鼓励依法自主协商延期还本付息；
• 切实保护延期贷款的个人征信权益；
• 延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；
• 阶段性优化房地产项目并购融资政策；
• 优化租房租赁信贷服务；
• 拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

和此前房地产市场的支持政策，多立足于“需求端”及“保交付”不同，这一次文件总体基调是稳定房地产的各项融资，16条措施里，有10条明确和支持房企信贷和债券融资有关。

尤其是针对民营房企，提出了增信发债，贷款、信托等展期等多个细则，偏向照顾的意图明显。

如要求【对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。甚至提出在区分项目风险与集团公司风险条件下，个别出险房企的优质项目，也将会得到合理房地产贷款融资支持。】

这将改善金融机构对民营房企风险偏好和融资氛围，缓解民营房企信用快速收缩问题。

此外，还明确支持企业“内债展期”【对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，未来半年内到期的，可允许超出原规定多展期1年。】

也将极大缓解房企偿还债务压力，有效缓解房企现金流紧张，特别是对于未出险民营房企，将是极大支持。

有房企人士就和地产壹线表示，其实“金融16条”政策发布前，民营房企和信托机构都已经在谈展期了。

甚至在有些城市，还是政府牵头，要求金融机构不能提前支取或扣留资金，必须把钱优先用于支付工程款，以集中资金保交付。

但因为未有官方文件，商业银行和信托属于独立市场主体，并不会全部接受上述的三方沟通。

随着这次政策出台，更加明确了加强金融支持的态度以及导向，也更有底气和金融机构交涉，更顺利保交付。

银行免责制刺激落地效果

金融机构人士对于展期也是有喜闻乐见的一面。

有信托公司人士向媒体坦言，允许未来半年内到期的债务展期一年，将为信托公司推进风险化解留出了一定时间窗口，有利于信托公司对已出险项目的风险处置，降低信托公司房地产信托业务的风险压力。

此外，政策鼓励金融机构加大对房地产企业的融资支持，鼓励通过多种手段化解存续项目风险，客观上可以提升信托公司存量风险项目处置效率。

对于银行来说，这份文件也给他们的决策豁开了一道口子——因为文件中再次强调了“相关金融机构人员尽职免责”。

以往，银保监会对银行业的贷款管理执行的是终身责任制，逾期还会向信贷员个人追责，这就导致批贷款的第一线从业者的谨慎心态。

虽然其实早在2018年时，国务院金融稳定发展委员会就已经提出过要：健全尽职免责和容错纠错机制，对已尽职但出现风险的项目，可免除责任。

但因为并未明确规定“做到什么程度算是尽职”，以及打破“民企国企一视同仁”的机制和意识，并未有效落地。

而这次的文件，算是更详细明确了免责方向：如新增配套融资需投向有明确还款来源的项目，划分“专项借款配套融资”科目进行专门管理，满足尽职调查但仍出现不良的可予以免责等。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，这些细则将让金融机构的资金投向更为精准、使用更加高效，同时也免除了机构的后顾之忧。

房企开始找银行走动

政策铺垫到位了，但最终能达到多大的落地执行力度，还得取决于各商业银行和信托机构的风险偏好，以及贷款余额。

额度有限，企业开始抓紧展现的机会。

地产壹线询问了多家民营房企人士的反应，普遍推断，这次的“金融16条”，对于还未暴雷的示范民企，肯定有利。但对于已经暴雷的民营房企，大概率还是难以改观。

于是，已经有一些还在正常经营的民营房企，这两天都在研究细则，和银行密集对接咨询。希望能抢先领到额度。

“稳健的人设是相对的，现在手里的钱，其实只够保交付了。债务展期和再融资，都是很迫切的需求，一方面更利于集中资金保项目建设、保交付，另一方面企业经营也能宽裕些。”

但因为这次主要是融资类措施，并不直接触达购房人，且市场对于“炒作政策”已出现疲惫情绪，末了这几家房企人士也都表示，案场的来访量并没有大变化。

企业人士和中指院都认为，下一步更重要的是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。

一月内已4次融资支持

四季度以来，除了金融16条，近期房企融资领域已经有过多次利好铺垫。

在本月1日时，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，摸底企业财务情况。

这也被业内视为房企增信融资有望扩围。

一周之后，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，“第二支箭”发出——预计将有2500亿元额度，用以支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，且后续还可视情况进一步扩容。

随后龙湖、新城控股的大额储架式注册发行先后获得受理。

11月9日，中债增进公司明确列出了5种“拟提供的风险缓释方式”，包括金融机构风险缓释、国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保、国有担保（增进）机构反担保等。

意向民营房地产企业可通过填写《项目需求意向表》，提出增信需求。

据了解，目前还有美的置业、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等企业正推进第二轮增信发行项目，金辉、新希望、雅居乐等民营房企项目也在积极准备中。

包括今天下午，央行、银保监会和住建部又联合发文，允许优质房企用银行保函置换一定比例的预售监管资金，从而使企业能增加流动现金。

信心，已经在不断传递出来了。