楼市金融16条出台 优质民营房企迎信用拐点

监管层对房地产行业输送的暖气，在几天里发散到了极致。

周末时候，央行、银保监会一份关于“楼市金融16条措施”的文件流出，涉及支持融资稳定市场主体+企业债务展期，“保交楼”促进购房者信心恢复，支持个人购房信贷带动市场销售恢复等内容。

这也是行业出清一年多来，两部门首次就融资问题出台的专门性文件，力度空前。且文件中专门强调的“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”，更是给行业注入了一剂“强心剂”。

受此利好影响，周一开盘后，两市的地产股与相关债券均被快速拉高：德信中国盘中最高涨幅达到151%，碧桂园、龙湖集团等最高涨幅均超50%。

而周一下午，央行、银保监会、住建部又三强联手，允许优质房企用银行保函置换一定比例的预售监管资金，从盘活现有资金入手，为企业再打通一条输血通道。

当政策的细则越来越涉及到解决房企经营状况，业内信心也史无前例地在被快速修复。行业的拐点，来临了。

01.

全流程资金链支持

“保交楼”两手抓加速信心恢复

“金融16条”中，有10条措施明确和支持房企信贷和债券融资有关——不仅提到了扩围可发债房企，还考虑到了建设过程中的保交楼专项借款，甚至帮忙协调做短期债务的展期。几乎是从全流程为房企做资金链扶持。

尤其是要求“各类房地产企业融资一视同仁”、“区分项目风险与集团公司风险”、“鼓励金融机构提供配套保交楼融资支持”，更意味着民企融资有望得到实质性改善，甚至即便是出险企业，优质项目同样能得到融资支持。

近一年多里，房地产市场陷入深度调整期，其中重要的原因，就是部分企业暴雷，项目建设资金缺失，导致行业整体“保交楼”信心不足。

为此，作为“保交楼”的市场主体，依然稳健经营的房企们也在不断努力为自己、为行业做信用修复。

碧桂园就把“保交楼”列为了今年的工作重心。据了解，1-9月，碧桂园集团连同其合营公司和联营公司已在30个省、267座城市、910个区县，累计合同交付共45万套房屋，交付面积逾5300万平方米。今年第四季度，碧桂园预计还将交付约28万套房屋。

且碧桂园不仅要保量，还要交付品质。集团总裁莫斌就多次公开强调：“今年要做得比去年更好，交付标准要进一步提升，对质量的控制要进一步向前端延伸。”

但结合此前融资、监管的趋严态势，一方面房企需要积极自救，另一方面，房企层面确实也需要相关政策的支持，才能最完美达成“保交楼”的目标。

如今，政策专门就“保交楼”提出支持专项借款以及提供配套融资支持，扶持逻辑变成“救项目+救企业”两手抓，将双管夯实房地产业健康发展的重要基础，促进购房者信心恢复，促进市场销售企稳，使行业真正恢复平稳发展。

02.

融资边际显著改善

多优质民企已获更大额增信受理

事实上，下半年来，监管层一直在为民营房企的融资环境做边际改善。

今年8月中下旬开始，中债增进公司为优质房企提供背书，对它们发行的中期票据提供全额担保，不少优质房企已率先获得了流动性信用支持。

例如，9月在中债增支持下，碧桂园完成了2022年度第一期中期票据簿记，发行金额为15亿元，期限3年，最终票面利率为3.2%，认购倍数达2.86倍，远低于民营房企平均融资成本成功发债。

进入四季度，支持融资的利好不断叠加。11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会，这也被业内视为房企增信融资有望扩围。

11月8日在人民银行的支持和指导下，中国银行间市场交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，“第二支箭”发出——预计将有2500亿元额度，用以支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，且后续还可视情况进一步扩容。

随后龙湖集团、新城控股的大额储架式注册发行先后获得受理，证实了政策落地的速度与力度。

在行业看来，这些融资政策真正落地时，更多还是将集中面向于稳健的优质民企和混合所有制企业，尤其是基本面销售情况较好或拥有优质抵押物的房企。

有知情人士透露，目前，符合上述条件的碧桂园、美的置业等行业公认的示范性民营房企，均已在申请更大额度的增信发行了。

中指研究院乐观表示，预计随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策改善，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放，市场筑底回升或许就在当下。