柏文喜:“金融16条”力度空前,行业能否逆转仍待观察

文/柏文喜

近日，一份落款为中国人民银行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(下称《通知》)广为传播并引起热议。之前，政策层旨在促进楼市回暖而射出的“第一支箭”和“第二支箭”，貌似也力度非凡，但是在具体实施中需要相关房企提供反担保和足够的抵押措施而具体效果有限。与之相比较，这一《通知》可谓是“震撼”频现，利好不断，因此作为经济晴雨表的房地产股也都已先于房企的实际表现而超涨了。

《通知》显示的发布日期为11月11日，主要内容包括:1、稳定房地产开发贷款投放;2、支持个人住房贷款合理需求;3、稳定建筑企业信贷投放;4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期;5、保持债券融资基本稳定;6、保持信托等资管产品融资稳定;7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款;8 鼓励金融机构提供配套融资支持;9、做好房地产项目并购金融支持;10、积极探索市场化支持方式;11、鼓励依法自主协商延期还本付息;12、切实保护延期贷款的个人征信权益;13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排;14、阶段性优化房地产项目并购融资政策;15、优化租房租赁信贷服务;16、拓宽租房和赁市场多元化融资渠道。

对于这“金融16条”，先来看看各位分析师和基金经理的看法:

穆迪高级信用分析师Nicholas Zhu认为， 随着房企风险向金融机构蔓延，最新措施体现出当局要避免出现系统性风险的立场。然而，要扭转地产行业的滑坡可能任重道远。

Natixis SA首席亚太经济学家Alicia Garcia-Herrero认为， 针对房地产行业出台的这些措施，不过是为了帮助银行和信托公司以免因地产商无力偿还现有贷款而发生不良贷款。购房需求不见得会得到提振，银行也不一定会发放新的贷款，存量债务偿还期限延长一年到期后，房企还是面临同样的问题。这只能解一时之痛，不能解决问题。

思睿集团驻香港首席经济学家洪灏认为， 这些措施短期内或可缓解市场情绪，但看上去并未对症下药，银行在金融支持方面并无硬性目标，这些措施将如何落地只能拭目以待。问题的根源在于购房人并不是缺钱，而是动态清零政策带来的不确定性让他们不想买房。得让消费者恢复信心，让人们心甘情愿地买房。

香颂资本执行董事沈萌认为，鉴于市场极度悲观，疫情防控和房地产市场两大政策的调整将在短期内提振投资者情绪，然而市场长远表现取决于政策落地情况以及政策是否保持稳定。

以上各位分析师从各自角度给出了看法，不过此次出台的“金融16条”确实与此前逐步推出的那些政策大不相同，可谓在去年下半年楼市下行以来不断边际宽松的刺激楼市政策效力尚未显现，而今年的“金九银十”行业旺季在火速出台的滚烫政策加持下依然消失，以及保交楼压力重重之下，从整体上促进行业回暖乃至指向稳经济大盘、改变市场预期所憋出的大招。

第一、支持行业融资的力度超乎寻常。个人按揭贷款方面，《通知》支持银行重新合理评估首套房客户贷款标准，也即商业银行可对原有首套房客户贷款标准根据情况进行适当调整，等于在扩大按揭贷款的市场准入，从而提升商业银行对市场端的支持方面进行给予了灵活空间，目前市场中已出现了认房不认贷的操作方式。在房企融资方面，信托融资重出江湖，而鼓励房企发债、支持建筑企业贷款，及允许贷款展期则更为直接。在信托融资长时间被叫停的状态下，《通知》“鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求”；之前房企发债受到较大限制，以至于在国内能够发债的多是国企和央企，而民企不得已只能赴境外发行更贵的美元债，现在变为明确支持并还推动专业机构为企业发债提供增信支持，甚至央行拟直接认购民企发行的债券，这也就是市场所说的“第二支箭”。

另外，《通知》还针对房地产建筑企业融资提出了支持措施以及房企债务展期措施，允许债务到期后可延期一年，而后者对房企更加效果。《通知》还特别指出要对国有、民营企业一视同仁，这是之前没有过却非常对症下药的措施，有利于未来民企在融资资质、融资成本方面获得与国企同样的待遇。在资金监管方面，《通知》提出了封闭式运作，这也就解决了承贷项目没问题但是上级公司因缺钱可能抽走资金，因此而导致贷款行资金面临被挪用风险而拒绝发放贷款的融资困境问题。

第二、关于保交楼问题所推出的各项措施也非常引人注目。《通知》中除了国开行关于保交楼的专项借款之外，还推出了“配套金融措施”，以鼓励商业银行加入支持保交楼贷款行列，从而解决了当地方政府不愿意或者无力以财政收入为代价保交楼时为保交楼托底的问题。具体包括“对剩余货值销售回款能否覆盖专项借款、新增配套融资的解决方案”、“ 确认并已制定“一楼一策”实施方案鼓励商业银行投入配套金融措施的同时，也保证他们的合法权益，参与共同管理，同时享有资金保护优先”等措施。也就是要按照“后进先出”原则，项目剩余货值销售回款优先偿还新增配套融资，该项政策可谓直指保交楼的细节问题。

第三、关于监管措施的调整力度也十分明显。之前的“三条红线”、涉房贷款集中度管理，在《通知》中都以延长过渡期的表述，在实质上予以放松，暂时去掉了房企和金融机构涉房贷款的“紧箍咒”，解除了房企开发贷款、个人住房贷款的银行监管比例上限，是一次针对房企、各类银行、融资机构的一次全方位疏通，政策跨度和力度都非同寻常。而《通知》中“可予免责”的表述就更为不同，之前银行贷款发放不出去而房企却因流动性枯竭无法支撑，就是因为银行需要承担呆坏账责任问题，“不予追责”可谓化解这一问题的良药，无论对于保交楼还是对于缓解房企流动性压力都非常具有实质性关键作用。。

第四、《通知》充分体现了引导和改善市场预期的意图。《通知》中的各项鼓励和重点支持优质房地产企业兼并收购出险房企项目、鼓励资管公司介入、鼓励第三方专业机构参与行业合作的措施无不体现了这一点。围绕购房者的市场准入，更是推出了包括商业银行可重新评估对刚需首套房客户的贷款资质审核标准，要求保护好住房金融消费者的合法权益，对于首付比例、贷款利率也建议各地在下限基础上因城施策，根据当地情况再重新制定，处理好个人房贷逾期和延期，以及房企逾期贷款的展期问题等政策。另外，《通知》还对租赁市场的表示大力支持，强调对于自持租赁物业的融资支持，明确提出了积极发展租赁住房REITs。《通知》可谓覆盖了房企融资难、保交楼、断供潮、房企与行业流动性等所有涉房金融问题，是对房地产全产业链环节的一次金融疏通，无疑是有助于引导和改善预期，促进行业信心修复与市场回暖的。

第五、《通知》兼具指导性与可操作性，同时也不忘涉房金融的风险防范。《通知》除了具有以金融支持力促行业复苏的指导性之外，还具备明显的可操作性。比如关于开闸发债融资要求国企民企一视同仁，关于信托融资的新增融资评估、账户设立、资金封闭管理和优先偿还，关于保交楼中剩余货值不能覆盖专项借款时怎么办、个人房贷和房企贷款逾期怎么办等问题都给出了具体的操作方案。另外也明确了金融机构重点支持的企业应该是治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业，就重出江湖的信托融资也规定为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持的三个具体方向。《通知》还强调了市场化原则与自主决策、自负盈亏，这既是尊重市场主体，也是对于资金安全和防范金融风险的强调。

这个《通知》推出的时间节点其实也意味深长，与“防疫20条”同一天发出，表达了政策面希望在优化防疫措施的同时，以促进房地产这一与国民经济三分之一体量紧密相关的支柱性行回暖来促进宏观预期改善和经济持续稳定向好的意图，而不仅仅是单纯的促进房地产融资恢复和保房企、保房地产行业的问题。今天银保监会、住建部和人民银行联合印发的《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》指导商业银行按市场化、法治化原则向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金，以及近日深圳市将商品房预售资金的银行监管转由政府监管的政策出台，无不体现这一政策诉求。相比之前的边际宽松措施，这次出台的“金融16条”力度之大前所未有，操作性、政策愿望也都十分明显，但是房地产行业的问题由来已久，并与以土地财政为核心的负债发展模式相互高度纠缠，实施效果如果还有待观察，因为这一方面有待于市场预期可以是新全面调整与转向，另一方面还有待于行业信心得以修复以及楼市销售的全面回暖，而两者又是互为因果的。