旧改快讯┃86公顷！龙岗宝龙三大土整项目旧屋村范围公示

11月12日，深圳市规划和自然资源局龙岗管理局发布关于宝龙街道龙东社区吓井一村土地整备利益统筹项目、宝龙龙新社区大围村土地整备利益统筹项目、宝龙同乐社区老太坑村土地整备利益统筹项目等三个项目范围内的旧屋村范围（草案）公示。

11月10日，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局发布关于《坂田街道天安岗头城市更新单元规划修改》的公告。

11月14日，中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅发布关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知。

01

龙东社区吓井一村土地整备利益统筹项目范围内旧屋村范围（草案）公示

根据《市规划国土委关于印发<深圳市土地整备利益统筹项目管理办法>的通知》（深规土规﹝2018﹞6号）、《市规划国土委关于规范土地整备土地信息核查及现状容积率核算工作的通知》（深规土﹝2018﹞859号）等有关规定，现将龙岗区宝龙街道龙东社区吓井一村土地整备利益统筹项目范围内旧屋村范围（草案）予以公示。具体如下：

项目概况：

宝龙街道龙东社区吓井一村土地整备利益统筹项目位于龙岗区宝龙街道。根据《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》，项目实施面积27.8公顷。经核算，初步认定宝龙街道龙东社区吓井一村土地整备利益统筹项目范围内旧屋村面积为5758.82㎡。

龙岗区宝龙街道龙东社区吓井一村土地整备利益统筹项目范围内旧屋村范围（草案）公示原文链接：

http://pnr.sz.gov.cn/xxgk/gggs/content/post_10232854.html

02

宝龙龙新社区大围村土地整备利益统筹项目范围内旧屋村范围（草案）公示

根据《市规划国土委关于印发<深圳市土地整备利益统筹项目管理办法>的通知》（深规土规﹝2018﹞6号）、《市规划国土委关于规范土地整备土地信息核查及现状容积率核算工作的通知》（深规土﹝2018﹞859号）等有关规定，现将龙岗区宝龙龙新社区大围村土地整备利益统筹项目范围内旧屋村范围（草案）予以公示。具体如下：

项目概况：

宝龙龙新社区大围村土地整备利益统筹项目位于龙岗区宝龙街道。根据《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》，项目实施面积20.45公顷。经核算，初步认定宝龙龙新社区大围村土地整备利益统筹项目范围内旧屋村面积为3175.85㎡。

龙岗区宝龙龙新社区大围村土地整备利益统筹项目范围内旧屋村范围（草案）公示原文链接：

http://pnr.sz.gov.cn/xxgk/gggs/content/post_10232860.html

03

宝龙同乐社区老太坑村土地整备利益统筹项目范围内旧屋村范围（草案）公示

根据《市规划国土委关于印发<深圳市土地整备利益统筹项目管理办法>的通知》（深规土规﹝2018﹞6号）、《市规划国土委关于规范土地整备土地信息核查及现状容积率核算工作的通知》（深规土﹝2018﹞859号）等有关规定，现将龙岗区宝龙街道同乐社区老太坑村土地整备利益统筹项目范围内旧屋村范围（草案）予以公示。具体如下：

项目概况：

宝龙同乐社区老太坑村土地整备利益统筹项目位于龙岗区宝龙街道。根据《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》，项目实施面积37.94公顷。经核算，初步认定宝龙同乐社区老太坑村土地整备利益统筹项目范围内旧屋村面积为6120.48㎡。

龙岗区宝龙同乐社区老太坑村土地整备利益统筹项目范围内旧屋村范围（草案）公示原文链接：

http://pnr.sz.gov.cn/xxgk/gggs/content/post_10232848.html

04

天安岗头城市更新单元规划修改公告

龙岗区坂田街道天安岗头城市更新单元规划于2012年8月经原深圳市规划和国土资源委员会审批通过，之后分别于2012年12月、2015年4月和2015年5月进行了三次规划修改，并于2018年11月对更新单元局部地块进行了一次法定图则调整。现因原已批规划道路系统及分期方案实施难度大等原因，在不增加已批更新单元规划经营性指标，且保障公共利益优先及项目可实施性的前提下，对更新单元的路网系统、用地划分、分地块指标及分期实施方案等非强制性内容进行修改，现该规划修改已经区政府审批通过，现予以公告。

一、项目概况

项目位于坂田街道北部，西临五和大道，北临坂李大道（布澜大道），南临雪岗北路，东临坂雪岗大道。

二、修改原则

在不增加已批更新单元规划经营性指标，且保障公共利益优先及项目可实施性的前提下，对更新单元的路网系统、用地划分、分地块指标及分期实施方案等非强制性内容进行修改。

三、修改内容

（一）关于衔接现行政策：本次更新单元规划修改除确需按前版政策规范保留的部分内容外，其余全部按照现行《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）及《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》等政策标准统一修改，包括：

1.将原已批规划中一类工业用地M1（主要用途为研发用房）对应修改为新型产业用地M0，将产业研发用房（工业与研发用房）修改为研发用房，将产业配套用房中的配套单身宿舍和小型商业服务设施修改为宿舍和商业服务设施，将原已批规划中旅馆业用地C4修改为商业用地C1。

2.将原已批规划中停车位、绿化覆盖率及建筑覆盖率等指标修改为依据《深标》予以核定，绿地率修改为按照政府相关规定执行，物业服务用房修改为按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定。

3.取消原已批规划中关于工业用地配套设施用地面积比例不超过7%的要求。

4.为提升片区文化设施服务水平，将原已批规划商业、办公及旅馆业建筑面积的5%修改为商业文化设施。

5.修改部分公共配套设施名称及规模。

（二）关于道路交通：为保障次干道坂云路尽快贯通，结合项目实施难度，优化次干道坂云路线位。在落实原已批规划路网结构的基础上，进一步优化更新单元支路网系统，增加支路网密度，拓宽部分支路红线宽度。

将天安路红线宽度由15米拓宽至16米，结合用地布局微调道路线型。将原已批规划中02-01与02-02地块间建议性道路落实为市政支路，东侧与天安路连通，红线宽度为16米。由于坂云路线位调整后，原已批规划中01-03与01-04地块间建议性支路与坂云路过近，取消该段建议性支路。将智慧路红线宽度由12米拓宽至16米，线位向北贯通至坂李大道辅路。将骏业路红线宽度由12米拓宽至16米，道路中心线向北偏移8米。同时根据上述路网调整方案，优化各地块人行、车行出入口数量及位置。

由于坂李大道与冲之大道交叉口未预留下穿匝道等原因，导致原已批规划地下公共车行通道实施难度较大，同时考虑到地下公共车行通道安全性较低、体验感较差、管理难度较大，实施效益不显著，结合交通专家评审会意见，取消原已批规划地下公共车行通道。经交通影响评价，通过增加路网密度，拓宽部分道路红线宽度等改善措施，本次规划修改取消原已批规划地下公共车行通道对片区交通运行无显著影响。

（三）关于分期实施方案：在保障公共利益优先及项目可实施性的前提下，结合项目实施难度及路网调整方案，修改更新单元分期实施方案，扩大原已批规划三期拆除范围，减少六期拆除范围，三期拆除范围用地面积由214067.4㎡增加为270212.7㎡，六期拆除范围用地面积由104718.8㎡减少为48573.4㎡。修改后六期各分项功能平均规划容积率及净拆建比较原已批规划均不减少。

（四）关于地块划分：结合本次规划修改道路系统及分期实施方案优化地块划分与功能布局，调整各分地块面积及地块编号，将原01-03、01-04、01-05地块重新划分为01-03、01-05、01-07地块，将原02-01地块划分为02-01与02-11地块，将原02-04公园绿地划分为02-04与02-14地块，将原02-09商业地块与相邻02-01地块合并，功能混合设置，将原02-02教育设施用地划分为02-02和02-12两处教育设施用地。修改后更新单元开发建设用地面积减少18492㎡，公共利益用地增加18492㎡。

（五）关于分地块指标：结合地块划分情况，对各分地块指标进行如下修改：

01-01地块规划容积由229970㎡减少为184500㎡，容积率由5.4增加为6.3。

01-02地块规划容积由195820㎡增加为243890㎡，容积率由7.5减少为6.2。

01-03地块对应原已批规划01-03、01-04地块（指标合并表达），规划容积由272570㎡减少为227360㎡，规划容积率为6.5。

01-05地块、01-07地块（指标合并表达）对应原已批规划01-05地块，规划容积由120670㎡增加为193635㎡，其中，01-05地块规划容积104080㎡，规划容积率6.9，01-07地块规划容积89555㎡，规划容积率5.3。

02-01地块、02-11地块（指标合并表达）对应原已批规划02-01地块、02-09地块（指标合并表达），规划容积由380530㎡减少为338820㎡，其中，02-01地块规划容积158100㎡，规划容积率6.3，02-11地块规划容积180720㎡，规划容积率6.1。

02-03地块规划容积由94960㎡增加为114500㎡。其中，住宅由49960㎡增加为71000㎡，酒店由15000㎡减少为0㎡，商业由30000㎡（含物业管理用房190㎡）减少为22500㎡（含商业文化设施1125㎡），商务公寓由0㎡增加为20000㎡，公共配套设施由0㎡增加为1000㎡，规划容积率由6.5增加为6.9。

02-05地块规划容积由63490㎡增加为63725㎡。其中，住宅由55040㎡减少为46175㎡，商业由8450㎡（含物业管理用房120㎡）增加为17550㎡，规划容积率由5.8增加为6.0。

03-05地块规划用地面积由37088㎡减少为37048㎡，规划容积不变。

依据《深标》关于土地混合使用的相关规定，将01-05、01-07地块由R2调整为R2+C1。衔接现行《深标》用地功能分类，将01-03、02-03地块由已批R2+C4调整为R2+C1。

（修改前）

（修改后）

（六）关于公共配套设施：为提升片区公配服务水平，本次规划修改扩大部分原已批规划公共配套设施规模，优化公共配套设施布局，同时修改部分公共配套设施名称。

将01-02、03-05地块公共停车场1050㎡修改为公共停车位30个。将原已批规划01-05地块社区居委会、社区服务站、社区文化室、社区警务室、邮政所、通信综合机房调整至01-03地块内，将社区居委会修改为社区管理用房，规模由100㎡增加为300㎡，将社区服务站修改为便民服务站（社区服务中心），规模由200㎡增加为400㎡，将社区文化室修改为文化活动室，将通信综合机房修改为通信机房，将社区警务室由20㎡增加为50㎡。在01-03地块内新增一处小型垃圾转运站150㎡，将原已批规划02-09地块内公共厕所由60㎡扩大至120㎡，并调整至01-03地块与小型垃圾转运站组合设置，将原已批规划01-04地块中的12班幼儿园调整至01-03地块，规模增加为18班，建筑面积4800㎡，占地面积5400㎡。将原已批规划02-09地块图书馆调整至02-01地块内。将原已批规划01-05与02-01地块两处400㎡社康服务中心合并为一处，设置于02-01地块，规模增加为2000㎡，将02-01地块社区居委会修改为社区管理用房，规模由100㎡增加为300㎡，将社区服务站修改为便民服务站（社区服务中心），规模由200㎡增加为400㎡，将社区文化室修改为文化活动室，将社区警务室由20㎡增加为50㎡，在02-01地块内新增1处1500㎡社区老年人日间照料中心。将原已批规划01-05与02-01地块中两处500㎡社区肉菜市场合并为一处1000㎡，设置于02-03地块，将社区肉菜市场修改为社区菜市场，将原02-01地块12班幼儿园调整至02-11地块。02-06地块落实已批法定图则局部调整方案，新增公共停车位400个。

经上述调整，更新单元公共配套设施总面积新增5370㎡，均在三期范围内落实。

（七）关于城市设计控制要求：
1.建筑限高：因增加公共利益用地，各地块容积率普遍被动提高，在延续原已批规划更新单元城市设计空间结构的前提下，调整部分地块建筑限高。

将原已批规划01-01地块建筑限高由150米增加为220米，01-02地块建筑限高由200米增加为220米，01-03、01-07、02-01、02-11地块限高由已批150米增加为180米，01-05、02-03限高由已批150增加为170米，02-05地块限高由已批150米修改为165米，03-05地块限高由250米减少为210米，更新单元下阶段设计中建筑高度还应满足樟坑径机场航空限高相关要求。

2.慢行系统：地上二层及以上部分：综合考虑立体慢行建设需要，本次规划修改细化二层及以上慢行系统控制要求具体如下：

鼓励产业地块和含大型商业的商住地块间以互联互通，开放共享为导向，通过连廊、盖板或平台的形式打造立体化、复合化的公共架空连廊体系，公共架空连廊应按规定开设露天开口，并充分考虑底层的采光、通风、消防等要求，其边界、宽度、净高等设计条件可在下阶段设计中研究确定。公共架空连廊应由实施主体建设后产权无偿移交政府，可结合各地块建设时序分段建设，需保证24小时无条件对公众开放。

允许01-01地块与01-03地块、01-02地块与01-07地块、01-03地块与01-05地块、01-03地块与02-11地块、01-05地块与01-07地块、01-05地块与02-03地块、02-01地块和02-11地块、02-03地块和02-05地块、02-05地块和02-08地块、02-01地块与02-07地块间设置跨越市政道路或公园绿地的公共架空连廊，01-02、01-03、01-07、02-10与03-05地块应设置连接跨街天桥的公共架空连廊，无建设条件的应预留接口。

地下部分：03-05地块地下一层应设置连接轨道站点与03-02、03-04地块的公共人行通道。01-01、01-02、01-03地块地下慢行流线后续应做好与远期轨道站点的衔接。

（八）关于地下空间开发利用：允许02-01、02-11地块地下室，02-03、02-05地块地下室与地块间市政道路下方的地下空间进行整体开发。允许01-01与01-02地块、01-01与01-03地块、01-02与01-07地块、01-03与01-07地块、01-05与01-07地块、01-03与02-11地块、01-05与02-03地块、02-05与02-08地块、03-01与03-04地块、03-03与03-05地块、03-04与03-05地块间设置穿越市政道路的地下非公共车行通道。各地块地下空间整体开发及地下通道的设置应满足市政道路及管线建设管理的相关要求，范围及位置可在下阶段设计中微调。

（九）其他：更新单元下阶段应做好与地铁10号线及其他远期规划轨道线路及站点的衔接工作。

项目一期、二期实施主体为深圳天安骏业投资发展集团。

深圳天安骏业投资发展集团成立于2010 年，业务涵盖产城社区开发、智慧园区运营、轻资产服务输出等领域，致力通过高品质的产品与服务，成为领先的智慧产城社区投资、运营、服务商。凭借丰富的城市更新操作经验及产城运营管理经验，天安骏业立足粤港澳大湾区，围绕国家重点战略区域，以轻重资产双轮驱动，布局深圳、广州、东莞、珠海、苏州等全国20余个城市，轻资产服务60余个园区。经过多年稳健发展，已确立行业竞争优势，受到全国各地政府、企业、园区等客户的高度认可。

坂田街道天安岗头城市更新单元规划修改公告原文链接：

http://www.lg.gov.cn/bmzz/csgxj/xxgk/qt/tzgg/content/post_10231799.html

05

中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知

根据银保监会网站消息，为支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》），指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

《通知》的发布和实施，将帮助优质房地产企业缓解流动性压力，稳定房地产市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。下一步，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行将密切沟通协作，联合做好《通知》贯彻落实工作，指导商业银行依法合规开展保函置换预售监管资金业务。

通知原文

各银保监局，各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团住房和城乡建设厅（委、管委、局），中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行，各副省级城市中心支行，各大型银行、股份制银行、外资银行： 为明确商业银行出具保函置换预售监管资金相关要求，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展，现将有关事项通知如下： 一、允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。 二、保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。房地产企业要按照《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）规定开设预售资金监管账户，购房人缴纳的定金和首付款、商业银行发放的按揭贷款以及其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。 三、监管额度内资金拨付使用时，预售资金监管账户开立行（以下简称监管账户行）应在3个工作日内将相关信息通知出具保函的银行，出函银行要督促房地产企业向监管账户内补足差额资金（拨付资金×保函置换预售监管资金的比例），保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。 四、商业银行要合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。项目竣工交付或商品房项目完成房屋所有权首次登记预售资金协议解除后，保函相应失效。 五、监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。 六、商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。对于项目主体与总承包方存在关联关系的，要充分评估项目风险。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。 七、商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。 八、房地产企业提供商业银行出具的保函，向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户管理额度。 九、在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付，在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。 十、各地不得强制商业银行出具保函，不得将出具保函与当地预售资金监管资格挂钩。住房和城乡建设部门、金融管理部门应为商业银行开展保函置换预售监管资金业务提供必要支持。 十一、房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。 十二、各地要加强房地产企业管理，对房地产企业违规使用资金的行为进行严肃查处。监管账户行、出函银行发现房地产企业违规使用资金，或在预售资金拨付后未及时补足差额资金，应及时报告有关部门。住房和城乡建设部门、金融管理部门可采取联合约谈、行政处罚等措施，督促房地产企业纠正违规行为。 中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅 2022年11月12日

关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作通知原文链接：

http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/govermentDetail.html?docId=1081349&itemId=861&generaltype=1

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