总价四五百万买南京河西南，到底香不香？

行情持续低迷，南京二手房价“跌跌不休”。

从近期的成交来看，向来被买房人强关注的河西南，次新房价普遍“缩水”100多万，一时间议论声四起。

可硬币有两面。总价门槛从六七百万降至四五百万，现在买河西南究竟是不是好时机？

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短短三年光阴，河西南房价坐了趟“过山车”。

2019年，3.5万/㎡的限价下，升龙天汇95㎡三房总价仅330万出头；绿地华侨城海珀滨江155㎡四房总价只要540万；即使鱼嘴金茂悦涨到3.98万/㎡，142㎡户型总价也没超过570万。

同年底，葛洲坝南京中国府首开，均价6.4万/㎡、最小230㎡，河西南千万级豪宅闪亮登场。

2020年底，万科翡翠滨江、融创滨江ONE，起步户型总价就已超780万（不含升级装修包）；紧接着，建发珺和府、颐和铂湾、深业龙湾上府等相继入市，满足改善买家的需求。

万科翡翠滨江190㎡样板间

新房总价门槛大幅提升、交付等待期长，去次新房市场淘一淘呢？

2021年上半年，行情叠加需求，河西南次新房价实现升级跳，佳兆业城市广场、正荣润峯等陆续出现单价超7万成交的房源。刚改户型的总价，居然跳涨到六七百万。

今年，嘉璟峰、江宸府、金鼎湾和禧、颐和云台源筑、深业南湾上府等扎堆露面，含包总价超700万是“标配”。

但冷风频吹，现在，总价四五百万又能在河西南尽情挑选一番了。

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先看惊喜重重的次新房市场。

五矿崇文金城，同是82㎡户型，去年上半年单价超6万5，总价540万；如今420万不到就能买到，轻松省下125万。

90㎡户型也是，一年半时间总价从599万“缩水”到490万。

111㎡刚改户型，去年行情无差别火热时总价逼近700万，最近成交的一套总价还不到550万。

升龙天汇，82㎡户型420万不到就能拿下，两年前买得多掏80来万。

正荣润峯，103㎡户型曾卖出天花板单价7.2万/㎡，近期同户型便宜了110万成交。

改善四房，今年下半年入手，要比上半年少花116万。

金地中心风华，98㎡户型此前成交总价在626万左右，今年下半年540万就能成交。

海峡城，直接带领河西南房价重回4字头。76㎡两房360万就能买到，102㎡三房不到一年半缩水132万。

招商雍和府，88㎡户型两年时间里从520万降至480万。

佳兆业城市广场二期，86㎡三房去年上半年有超600万成交记录，今年上半年521万就能买到。

法拍房也能捡漏。

11月4日，正荣润峯B区一套98.64㎡的房源被拍卖，市场价653.4万，最后直降196万，以457.38万成交。

新房市场，得益于小户型的回归，五百多万上车可不是说说而已。比如即将公开的枫璟雅园，最小做了112㎡的三房两厅两卫，横厅、主卧套房、双卫等配置走心了。

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买涨不买跌的心态作祟，不少买房人在回落的房价前选择观望。当下，到底能不能放心买河西南总价四五百万的次新房呢？

锐评君认为，可以买的理由不少。

第一，价格优势。

过去动辄六七百万的次新房，现在四五百万就能买到。收入预期降低的当下，对买家而言无疑是好消息。

另外，金融政策向好，南京主流银行的首套房贷利率低至4.1%，二套多集中在4.5-4.9%，较去年5%+、6%+的高位，可省下不少月供。

以五矿崇文金城82.65㎡户型举例，去年上半年成交总价540万，今年10月成交总价415.5万，同样是二套、首付5成、等额本息30年：

去年买入，利率5.7%，首付270万，月供15671元；今年买入，利率4.5%，首付207.75万，月供10526元。今年买不光首付可少掏60多万，月供也可以节省5000多元，不香吗？

第二，现房优势。

与在建的期房相比，河西南次新小区已交付有年头，没有交付等待期，也不会有延期交付、暴雷风险。

这些小区的物业管理、居住模式等基本成熟，购房前买房人可以多方考察、对比，选择品质、物业、楼层、价格俱佳的高性价比房源。

正荣润峯实景

第三，板块优势。

楼市进入调整周期，一线板块更为坚挺。

次新房的价格回落，本质上是行情的波动，需求端的减少，以及产品力的更迭。

今年，嘉璟峰、颐和云台源筑、金基中北朗樾府的热销，印证了河西南还有吸纳改善购买力的实力，真正的好产品总会有人买单。

当然，这离不开板块背书。

主打东部地区重要的金融中心，建邺已初步形成以银行、证券、保险等传统金融业为主体，私募基金、金融租赁、信托、保理、小贷等新兴金融为补充的多元化金融体系，今年一季度金融业营收589.8亿元，同比增长11.4%。

统计数据显示，近年来，建邺每年净增近2万“年轻人+新居民”，且由于主导产业的新兴特质，流入的年轻人多为“高学历+高净值”（数据来源于建邺播报）。

产业+人口共同发力，河西南的潜力值看得见。

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当然，客观上来讲，总价四五百万的河西南次新房，不可避免存在房龄有年头、外立面和户型“过时”等缺憾。

那么，相似的总价段在南京还有备选项吗？答案是肯定的。

比如大校场，板块能级和规划配套能与河西掰一掰手腕。润淮府、琥珀云台、三金睿境、金基G125等新盘，纷纷接地气打造小户型。

以本月首开的琥珀云台为例，最小105㎡户型在整个小区中占比超50%，含包均价不到5.1万/㎡，总价约535万起。

且双阳台、横厅等契合当下主流的户型设计，博洛尼、博世、铂浪高、唯宝等精装品牌，实打实地升级了产品品质。

比如新玄武，也是官方重点打造的主城产城融合板块。紫金悦峯、玄武宝龙城等新盘，多主打140㎡以下的刚改户型，均价在4万5左右。

板块目前主力在售的臻境，是招商的“臻系”新作，户型设计、产品细节、精装配置水准在线。虽然含包均价跳涨至近5万/㎡，但近期推出的118㎡小户型总价还不到600万。

总结来看，楼市行情短暂停摆，买房人有了低门槛上车南京一线板块的机会。如果是忠实的“河西粉”，不妨在次新房市场里好好淘一淘；如果对板块没有明确要求，当然也可以在相似的总价预算情况下，挑选大校场、新玄武等核心板块的品质新盘。