华发股份少数股东权益与损益不匹配 绿档房企疑存“明股实债”

10月28日晚间，华发股份发布了2022年三季报。数据显示，截至2022年9月30日，华发股份年内实现销售金额729.5亿元，较去年同期下降10.80%；销售面积为252.6万平方米，较去年同期下降20.74%。

虽然销售金额和销售面积双双下滑，但是相比其他房企销售普遍腰斩的情况，华发股份销售数据尚好。克而瑞数据显示，今年前三季度百强房企累计销售金额同比降幅为达45.4%。

这也导致华发股份的销售排名从此2021年末直接向前跃进了14位，排名提升至18位。

营收净利润方面，今年前三季度华发股份实现营收328.08亿元，同比增长14.44%，归属净利润 21.11 亿元，同比增长 2.87%；扣除非经常性损益的净利润为 21.54 亿元，同比增长 19.37%。

但是第三季度华发股份业绩下滑明显，营业收入为78.03亿元，同比减少1.18%；归属于上市公司股东的扣非净利润为2.53亿元，同比减少36.12%。

对此，华发股份并说明第三季度业绩出现下滑的原因。与此同时，华发股份的财报中诸多数据也存疑。

少数股东权益与与损益不匹配

近年来，华发股份规模迅速扩张，2017年时其销售金额还仅为310.17亿元，但是仅用四年，2020年华发股份销售额便突破“千亿”达到1205亿元，2021年销售金额为1218.9亿元，2022年前三季度销售金额为729.5亿元。

华发股份销售狂飙突进背后隐藏着大量合作开发项目，近年来华发股份少数股东权益占比大幅提升。数据显示，2017年-2019年，华发股份少数股东权益占比分别为50.3%、53.8%和54.4%。

2020年，华发股份少数股东权益占比快速提升至66.9%，少数股东权益由2019年的235.38亿元增长至423.92亿元。这一年房企融资“三道红线”政策正好出台，迫于监管压力，众多房企纷纷将债务移向表外。

数据显示，2020年年底，华发股份剔除预收账款后的资产负债率76.5%，净负债率181.6%，现金短债比为0.9，“三道红线”全踩，属于“红档”企业。

但随着华发股份少数股东权益占比在2021年进一步增长至78.3%，华发股份“三道红线”也全部转为“绿档”。

截至2022年三季度末，华发股份所有者权益为1054.15亿元，其中少数股东权益为861.24亿元，少数股东权益占比进一步上升至81.70%。

华发股份仅用一年时间就实现“转档”被质疑“操作”性转绿，而少数股东权益与损益不匹配则进一步说明了“明股实债”的可能性。

数据显示，2021年华发股份归母净利润和少数股东损益分别为31.95亿元、14.82亿元，2022年前三季度分别为21.11亿元和5.81亿元，少数股东损益只占净利润的21%，少数股东权益与损益明显不匹配。

逆势拿地激进扩张 项目遭业主维权

虽然当下房地产销售依然低迷，今年前三季度华发股份的销售也出现了下滑的趋势，但是华发股份依然在激进的扩张。

据中指院统计数据，2022年前九个月，华发股份权益拿地金额为252亿元，位列中国房地产企业权益拿地金额第11名，而去年同期华发股份权益拿地金额仅为127亿元。

数据显示，截至三季度末，华发股份年内新增的土地项目16个，其中，上海就占了8个，涉及的土地金额超过250亿元。

今年以来，华发股份在上海区域频频出手，在今年9月份上海第三轮集中供地华发股份豪掷80亿元将静安区中兴社区的地块收入囊中。

而就在两个月前，今年7月27日，华发股份全资子公司上海铧发创盛置业以44.89亿元的成交价，9.36%溢价率拿下浦东新区唐镇中心镇区5.51万平方米地块。7月30日，全资子公司太仓华藤房地产开发有限公司在上海市宝山区顾村竞得一地块，成交总价为31.59亿元。

此前，在2022年上海首轮集中土拍中，华发股份联手建发国际，先后拿下了闵行区七宝镇地块及浦锦街道地块，成交金额分别为29.86亿元、26.58亿元，溢价率为9.39%、8.99%。

除了上海区域外，华发股份在大本营珠海还有杭州区域均有所斩获，今年一季度华发股份子公司珠海海阔投资发展有限公司在以7.59亿元得成交总价竞得珠海市斗门区湖中路南侧62亩地块，土地出让面积4.14万平方米。

在今年6月30日，杭州市第二轮土拍中，华发股份以11.1亿元竞得拱墅区一幅地块，溢价率12%。

华发股份逆势激进拿地，以期借楼市调整之机实现“弯道超车”规模扩张，但是华发股份在寻求规模扩张时，似乎忽视了对项目质量的把控，旗下项目屡遭投诉。

据搜狐焦点报道，今年7月份，位于江汉区淮海路与水利北路交汇处华发项目华发中央首府在交付时因存在公区质量差、地库、户内漏水严重、外墙不平存在脱落风险等问题遭到小区业主集体投诉。

而此前，华发武汉项目“华发四季”项目因为房屋质量问题以及项目降价幅度过大等问题遭业主维权。据悉，华发四季项目去年年底才交房，但半年后就遭到业主的投诉，甚至业主在住房保障和房屋管理局前要求“退房”。

此外，华发北京“华发中央公园”项目在今年交付后，也遭到了该小区多位业主的集体投诉。据新浪财经报道，“华发中央公园”项目在交付后出现了楼体外立面出现扭曲状、全部楼栋均未做散水处理，诸多业务房间内墙体地面空鼓，还有业主投诉称其存在偷工减料、以次充好的情况。（来源|商业华观）