翡翠天地、翠湖里、金茂府……阳台封窗到底违不违法？

　　阳台封窗到底违不违法？

　　“1 元钱”的法拍房能不能买？

　　“学区房”没学区怎么办？

　　未成年人是否可以买房？

　　房屋烂尾按揭贷款怎么办？......

　　遇到这些问题，你会怎么办？

　　为服务广大读者，从本期开始，《楼市温州》每周推出一期“楼市说法”栏目，以此解决广大读者心中的法律问题。

　　该栏目内容将选自与楼市相关的热点事件、典型案例以及读者关注的法律问题等，通过讲述法律故事，并进行相应法律分析的形式呈现。力求向大家介绍与楼市相关的法律知识，帮助大家减少法律风险。

　　本栏目邀请《楼市温州》法律顾问、北京德恒（温州）律师事务所合伙人文香哲律师主持编写。当然，也欢迎读者在后台留言，提出对栏目的建议，与我们沟通感兴趣的法律问题。

　　我们将选择关注度较高的主题进行专题分析。如有法律问题，也可直接打电话向文香哲律师咨询。

　　期待与大家共同努力、互动交流，共同把栏目办好。

　　第一期，我们先讲讲封阳台话题。

　　封阳台现象长期存在，但近两年成为网络热门话题，也引发不少争议。去年以来，留香园、翡翠天地的高端新盘，纷纷出现封阳台争议现象。近期，鹿城金茂府、翠湖里等高端新盘也出现了类似现象。

　　由于如今市民的品质意识增强，对外立面的整体形象维护也更为在意，再加上部分物业管理公司为保持为外立面的完整性，与业主签订的《前期服务协议》中规定“不得擅自封闭阳台”，从而占据了法理依据。就此，业主之间、业主与物业管理公司之间关于封阳台的纠纷，层出不穷。

　　楼市说法①

　　REAL ESTATE TALK

　　1.自己买的阳台，能说封窗就封窗吗？

　　老李新购房屋准备装修，房屋带有一个大阳台，因为孩子还小，阳台的墙体高度不够高，老李为了安全着想，准备将阳台封窗。

　　阳台的窗户玻璃刚装好，物业便带着保安前来阻止，表示：购房时就签订了《前期物业服务协议》，约定屋主不能将阳台封窗。老李表示：房子是我买的，怎么处理是我的事情，物业有什么资格阻止？遂强行封窗，后被物业告上法庭。

　　文香哲

　　律师点评：

　　情况一：

　　在没有合同约定业主不得封窗的情况下，业主可以封窗吗？

　　总的来说，阳台属于楼盘外立面，封窗需审批，且不得损害他人权益。

　　首先，我国《民法典》和司法解释有规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，属于建筑物的专有部分，业主对这部分享有占有、使用、收益和处分的权利。但同时，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　也就是说，业主对阳台是有处分的权利的。

　　其次，一般来说，阳台属于楼盘的外立面，而根据《室内住宅装饰装修管理办法》，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经城市规划行政主管部门批准，不得搭建建筑物、构筑物，不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗等。

　　这说明，如果业主要对阳台进行封窗，需要城市规划行政主管部门的批准。

　　情况二：

　　有协议约定不得封窗，强行封窗后应该承担什么责任？

　　故事中老李面临的情况，与对建筑物专有部分的处分还有所区别，因为他曾与物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定不得封窗，那么老李现在的封窗行为，首先构成了违约，其次有可能造成对其他业主的侵权。

　　物业公司和业主委员会都有权对老李进行起诉，要求其承担法律责任。

　　楼市温州法律顾问：文香哲律师