首套房贷利率步入“3时代”，准备买房不？专家称未来或再降

本文来源：时代财经 作者：余思毅

多个城市首套房贷利率下限已放宽！

9月29日，人民银行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》（下简称“通知”），决定阶段性调整差别化住房信贷政策。通知中指出，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，当地政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

据悉，纳入统计局调查的70个大中城市中，共有天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、温州等23个城市符合条件。

截至10月13日，济宁、武汉、宜昌、襄阳、清远、江门、云浮、湛江等城市已经加入房贷利率下调的行列。其中，济宁由4.1%降至3.95%；武汉、宜昌、襄阳由4.1%降至3.9%；清远由4.1%降至3.7%；江门、云浮、湛江则是取消了利率下限。

“响应了此前央行房贷利率下限放宽的政策，对于后续其他城市有较好的启发意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进10月13日对时代财经表示，各地是否会直接调整至3.7%，就目前看还不会，“各地若是要调整，3.9%的利率是最合适的。”

严跃进对时代财经进一步指出，未来首套房贷利率有可能继续下调，不过也是循序渐进的过程。在严跃进看来，一些地方虽然下放权限，但不会立马调得太低。四季度房贷“破四进三”是各地重要的动作。

多地陆续调低房贷利率

首个传出下调下降的城市是广东清远。10月1日，清远下调首套房贷利率，官方文件显示，从2022年10月1日至2022年12月31日，清远市将阶段性地调整首套房利率下限，由现行的“LPR-20BP”调整为“LPR-60BP”。按照目前5年期LPR4.3%计算，调整后清远市的首套房贷利率可低至3.7%。

10月13日，广东清远的房产中介林先生告诉时代财经，“清远首套房贷利率真的到了3.7%，这真正是最低了。”林先生还一再叮嘱，“实施时间是10月到12月份。如果要买房就要赶紧考虑。”严跃进称，目前来看清远是各个城市中下调幅度最大的。

紧跟清远的是山东济宁，10月5日，济宁首套房贷利率自起最低由4.1%降至3.95%。10月13日，武汉、宜昌、襄阳等城市房贷利率已经加入下调的行列，由4.1%降至3.9%。

据财联社报道，宜昌多位房产中介表示，“首套房贷利率前两天（10月11日）刚从4.1%降下来。”襄阳某大行襄州支行个贷人员表示，该行首套房贷利率为3.9%-4.1%，根据客户资质有所不同，最低利率为昨天调整至3.9%。据界面新闻，自10月8日起，在武汉市内购买首套住宅的房贷利率已经由此前的4.1%降至3.9%，所有银行均是。

严跃进指出，这三个城市是湖北能级最高的城市，换而言之，此类城市楼市压力若是较大，那么其他地级市后续政策也会模仿此类城市。这给很多省市有启发，尤其是此前提及的哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳这几个省会城市，后续要密切关注相关地级市的房贷政策调整可能性。

数据显示，6-8月国家统计局70个大中城市房价指数数据中，有23个城市符合此次央行新政要求。其中二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；三线城市有15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

据央行及银保监会在《通知》指出，这一政策措施的出台有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

即便广东阳江不在上述城市之列，据界面报道，阳江的首套利率下限也调整为LPR减40BP。此外，江门、云浮、湛江等广东地级市甚至取消了利率下限。10月13日时代财经向湛江一位中介了解，对方称目前还是执行4.1%。

房贷“低利率”时代开启

据9月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。据悉，日前央行降低首套房贷利率20个基点，按照最新的LPR，首套房贷款利率最低可至4.1%。

值得注意的是，4.1%的房贷利率，是从1998年央行出台《个人住房贷款管理办法》以来的历史最低。此前“历史最低”出现在2008年底，当时5年期LPR为5.94%，央行允许贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，即按4.16%利率发放房贷。

房贷利率从过去的4.1%直接下调至4%以下的水平，即意味着房贷利率破4的时代到来。据相关人士推算，首套房贷款利率如果降低0.5个百分点，对于一笔100万元、25年的房贷，利息总额将减少超过8万元，每个月可少还约270元。

严跃进称，此类放松，说明各地尤其是楼市疲软的地方，可以基于实际情况做调整，这也就意味着各地在是否放松、如何放松方面的权限很大，对于营造宽松的房贷利率环境具有积极的作用。但需要注意，部分城市也允许把个别二套房交易认定为首套房，其也可以享受此类优惠政策。

国庆节前最后一个工作日，中国人民银行官网发文称，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

节后，多个城市积极响应纷纷下调公积金贷款利率。据21世纪经济报道，一线城市中，北京市管首套房住房公积金贷款利率已下调0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别降到2.6%和3.1%；上海目前公积金贷款利率从3.25%下调至3.1%。二线城市中，杭州、南京、嘉兴、湖州、宁波、无锡等地也纷纷下调，郑州、南宁、石家庄、天水、吉林、成都、泸州、襄阳、宜昌、黄石、荆州、随州、恩施州、仙桃、天门、南昌、哈尔滨、合肥、马鞍山以及海南省等，也发布了相关的利率调整信息。

严跃进指出，目前房贷“低利率”时代开启，对于四季度楼市行情提振的作用确实会比较明显。