不是曲江的曲江东，真名叫浐灞！

　　西安的网红板块，其实是很多的，港务，高新三期，航天，曲江，沣东，沣西，不缺流量，不缺热度；

　　但在这些热门区域中间，或夹杂，或悄无声息的的板块，比如草滩，土门，电子城，雁鸣湖，长鸣路，徐家湾，他们或已进入开发尾声，或刚刚迈上舞台……

　　今天，房哥冷门区域闲聊第四期，曲江东！

　　曲江向东

　　不同于未央湖，徐家湾，草滩有实际参照物的地名，曲江东其实是一个为了卖房包装出的概念，很难有严格的界限告诉我们到底哪里是曲江东范围？

　　
可能说是等驾坡拆迁后的地儿，普通人更为熟悉！

　　这就如同当年大寨路卖房讲高新，西沣路卖房讲高新东一样，都是在住宅逐渐入住后，成为大家熟悉的区域，历史在轮回，很多东西都是有参照的；

　　
2021年，随着万科东望，龙湖云璟，万科雁鸣湖等小区开卖，方才听到更多曲江东的概念，诞生的背景无非是曲江无房无地，如今只能继续向东，往等驾坡，雁鸣湖方向看房；

　　早在当年，绿地国际生态城，海亮唐宁府在卖的时候，也是相同的声音，区别在于当年曲江还有大量新房，地处浐灞的“曲江东”存在感并不强；

　　
如今，曲江需求外溢，向北老城区，向西曲江一期，向南曲江二期，唯一还有空地盖房的，只有曲江东侧，浐灞，雁塔地界，碰巧也在拆迁改造，新房在售；

　　自然而然，拿出曲江东的招牌，更加利于卖房子，仅此而已，讨论这里更多的是浐灞地界，被冠以曲江东侧名头而已！

　　还是浐灞

　　在西安，单论区域占地面积，长安，雁塔，浐灞排的上前列，目前的高新三期，沣东新城长安都贡献不少，雁塔更是诞生出高新，曲江两个最强开发区；

　　浐灞的发展，以河为载体，自成一派，灞河，浐河沿线，根据河岸景观的水平和水量，清澈程度，大致可以判断浐灞的发展重点；

　　世博园周边，最好的绿化，最宽的河道，是浐灞的核心，全运会后，灞河向北延伸，奥体周边也是日新月异；

　　
但浐灞一路向南，就像稀疏的水量一样，心有余力不足，整个浐河沿线，都以刚需小区为主，河景也很一般，浐河一路向南，还好有了雁鸣湖，环境舒适美观；

　　雁鸣湖，是很多人提起曲江东最直观的地标，跨过公园南路与雁鸣湖之间的地界，则多是曲江东目前的阵地，等驾坡，月登阁村的拆迁改造后，留出空余土地，陆续建起商品房小区；

　　
虽然在卖房时冠以曲江东的概念，但确实未见明确的规划，工地，厂房，空地的观感非常一般，曲江，雁塔，浐灞交接的地方也是让人心里没底；

　　但这里最大的卖点也在，除了雁鸣湖公园外，就是距离曲江近，五号线浐灞段后期通车后，实际的通勤时间很短，算得上曲江外溢出的区域；

　　
当然，还是有利好的，比如讨论很火的西安东站，高铁东城，且不说真有多大辐射，起码对这里买房的人多了盼头，五号线，八号线的双地铁也是真实存在的；

　　虽然规划还在纸上，但旧城区就难的拆迁接近尾声，又是三环内的位置，地铁公园齐全，有足够的想象空间在，这是开发商拿地和买房人买单的支撑；

　　
不过，在庞大的曲江东地界，有特别的一片区域，叫西安文化科教园，虽然面积只有2.9平方公里，但是明确的曲江和雁塔共建，学校，道路，公园等配套的落地速度要快很多；

　　这里算得上曲江的干儿子，曲江东算得上曲江的邻居，亲近程度还差了一截！

　　外溢案例

　　这样的例子在西安是很多的，很多人不确定买房时曲江东的未来，其实可以看看高新曾经外溢的几个案例，八九是不离十的；

　　比如最早熟悉的大寨路，当年恒大城，融侨城，金辉悦府卖房的时候，高新还没有那么火，但同样有高新向北的概念；

　　
也是地缘距离近，房价有梯度，还有那句熟悉的不是高新的小区喊出，质疑高新必将破产的口号；

　　这么多年过去了，高新越来越好，房价越来越高，大寨路也成为成熟住宅区，来往高新非常方便，但学校的困扰一直到近几年雁塔四小三中建好才有缓解；

　　
一旦到小孩上学的年纪，又是纠结的问题，就地雁塔上，还是加钱高新上，跟着高新的发展，大寨路也得到发展，但还是有差距的；

　　大寨路后，到了更多人熟悉的西沣路沿线，同样是高新外溢的典型，万科，海亮，金地等等，形成密集住宅区，在很长时间里，这里是高新买房的下位替代，距离高新相隔一路，但房价降很多；

　　
多少人都过着高新工作，西沣路居住的生活，西沣路本身的发展，还是靠自身学校，商业的落地才有了眉目，尤其是雁南公园，让高新人也羡慕；

　　后续的美凯龙，宜家，山姆落地，自成一派商业，这也是高新外溢多年后的案例；

　　所以当曲江外溢向东，毫无意外，热门区域发展的必然过程，土地是有限的，需求是无限的，高新，曲江不可能无限托管，但前者吃肉，后者喝汤是没问题的；

　　
这种外溢也带来了大量的固定人口，相应的配套，商业也会逐步落地，这需要时间，吃肉喝汤，总的优先照顾吃肉的人；

　　这些例子里，高新，曲江有作用吗，当然，和优等生做同桌，自己的学习水准也有提升，但打铁还需自身硬，曲江东的未来，更多取决于浐灞的动作，是继续自成一派创新尝试？

　　还是拿出自己的土地优势，和曲江取长补短，相互融合，我们说了就不算了，但一味的依靠别人也不是长久之计，曲江的外溢，在现阶段，也只是购房需求的外溢，核心的资源还是在自己手里；

　　这一点在买房前要有准确评估，没有对错，只看自己口袋和预算！

　　各有不同

　　这一波曲江东等驾坡买房的，和当年高新东西沣路买房的，也有不同的处境，前者是主动外溢，当年新房百花齐放，高新的标签还没有那么浓重，价格，户型，品牌，位置，区域在买房前都在影响决策；

　　
远没有达到如今宁要高新一一张床，不要长安一套房的地步，房价上涨后，尤其是投资溢价的出现，让高新，曲江和周边的差距越来越大；

　　再加上学校，学区房的因素，变成了如今的被动外溢，被动选择，曲江东沉寂后，房价则是迎来跳涨，18000+起步，其实周边二手房还有不少可选；

　　
再者，高新外溢是有不少不得不买的现实在的，占据西安多数公司的地方，诞生大量的就地居住需求，但曲江不是，曲江没有太多工作机会的，甚至有人说这里是产业荒漠，教育荒漠；

　　买曲江，更多的是需求更加舒适的居住环境，这种优势是不能轻易向东外溢的，浐灞的路还得浐灞修，浐灞的树还得浐灞种；

　　如果相信浐灞，买在这里，来往曲江，生活便利，不相信，加点钱航天城不是更好么，环境，配套，产业各个方面优势明显！

　　
单纯的高铁东城，西安东站，雁鸣湖无法支撑起曲江东的招牌，有遇上市场下行期，无论是新区还是旧改，难度和进度成倍增加，买房前要想明白！

　　有地铁，有公园，有空地，未来很好，所有地方都有未来，但前提是这个未来和你有关吗？真的有关吗？普通人居住半径三五公里一个圈，看看都有啥！

　　存在虽合理，但并非适合你，至于曲江东本身，卖房概念，卖完了就没人喊了，火灭了以后，房贷照样还，生活要继续，剩下的都留给漫长的时间！

　　千万别因为有开发商卖房，就忘了这里叫浐灞！

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　　作者：鬼使白