案例分析：私房征收利益分割原则，居困人口与安置对象，安置房屋的认购资格

【案件当事人】

上诉人(原审被告)：杨某浪，男，1952年。

上诉人(原审被告)：严某芳，女，1956年。

上诉人(原审被告)：杨某君，女，1984年。

上诉人(原审被告)：王某康，男，1984。

上诉人(原审被告)：杨某湧，男，1960年。

上诉人(原审被告)：王某蓉，女，1973年。

被上诉人(原审原告)：杨某波，男，1954。

被上诉人(原审原告)：张某萍，女，1954。

被上诉人(原审原告)：杨K，男，1986年。

被上诉人(原审原告)：杨某生，女，1963年。

【案情简介】

杨某寓(2011年6月11日去世)与吕某华(1996年1月28日去世)是夫妻关系，二人共生育了四名子女：杨某波、杨某浪、杨某湧、杨某生。张某萍与杨某波系夫妻关系，杨K系二人之子。严某芳与杨某浪系夫妻关系，杨某君系二人之女，王某康与杨某君系夫妻关系。王某蓉与杨某湧系夫妻关系。

系争房屋为1964年杨某寓购买的私房，权利人为杨某寓。2018年10月25日至2018年11月8日，杨浦区115街坊房屋征收居住困难户认定结果公示表公示系争房屋的居住困难对象为：杨某浪、严某芳、杨某君、杨某湧、王某蓉、王某康。

2018年11月23日，杨某浪作为代理人与上海市杨浦区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，明确系争房屋系私房，认定建筑面积为全幢90.18平方米，未认定建筑面积7.68平方米。获得房屋价值补偿款6，468，887.28元，(包含评估价格4，411，605.6元、价格补贴1，323，481.68元、套型面积补贴733，800元)、房屋装潢补偿款26，152.2元、搬家补助费1，082.16元、家用设施移装补贴2，000元、不予认定建筑面积的材料费补贴50，000元、按期搬迁奖50，000元、集体签约奖150，000元、按期签约奖750，900元。

补偿方式选择房屋产权调换，产权调换房屋2套，总面积185.22平方米：1．青浦区徐径北24-05地块1幢中单元1104室房屋(即青浦区徐泾镇尚茂路XXX弄XXX号XXX室，以下简称1104室房屋)，订房面积83.5平方米，总价2，374，850.5元，购房人杨某湧、王某蓉；2．青浦区徐径北24-05地块5幢东单元1701室房屋(即青浦区徐泾镇尚茂路XXX弄XXX号XXX室，以下简称1701室房屋)，订房面积101.72平方米，总价2，897，691.3元，购房人杨某浪、严某芳、杨某君、王某康。该户不符合居住困难户的条件。另有协议外奖励65，000元，发放至杨某浪名下。

2019年4月11日，杨某浪出具《承诺书》，主要内容：原房屋坐落在眉州路东海村XXX号，现房屋被征收后选购1104室房屋、1701室房屋。家庭成员同意将上述房屋权证做在杨某浪、严某芳、杨某君、王某康、杨某湧、王某蓉的名下，未做上述房屋权利人杨某波、张某萍、杨K、杨某生自愿放弃上述房屋的产权。如今后家庭有纠纷，本人承诺承担一切法律责任，与征收组、订房组无关。

2019年6月24日至2019年7月18日期间，杨某生、杨某波、杨某湧、杨某浪达成协议，主要内容：系争房屋产权人为杨某寓(亡)、吕某华(亡)，二人生前共生育有四个子女：杨某浪、杨某波、杨某湧、杨某生。经由杨某浪选择拿房补偿方案，征收补偿款共计749万余元。在四方分配方案尚未达到一致的前提下，现杨某浪、杨某湧已分别订购了1701室房屋、1104室房屋。如按拿房补偿方案计算，订房后还剩余补偿款2，226，480元。现约定：剩余款项先由杨某波代领1，113，240元、杨某生代领1，113，240元，作为杨某波、杨某生的部分补偿款。对于房产价值和补偿利益分配，由于四方权利人尚未达成一致，或将通过法律途径解决整体利益分配问题，最终以法律判决为准。

杨某波已获得征收安置款1，113，240元，杨某生已获得征收安置款1，113，240元，杨某浪获得协议外奖励65，000元。杨某湧、王某蓉订购了1104室房屋，杨某浪、严某芳、杨某君、王某康订购了1701室房屋。

征收时，系争房屋内有9人户籍，分别为：杨某波、张某萍、杨K、杨某生、杨某浪、严某芳、杨某君、杨某湧、王某蓉。

系争房屋的实际居住情况：杨某生在系争房屋内居住至结婚搬离后未再居住，杨某波一户十余年前搬离系争房屋，其在系争房屋内保留了一间房屋放置物品直至征收。杨某浪一户及杨某湧一户长期在系争房屋内居住直至征收。

另查，2015年6月10日，上海市杨浦区大桥街XXX委员会出具《人民调解协议书》，达成调解协议如下：一、杨某湧与杨某浪、杨某波、杨某生达成一致意见，系争房屋中涉及以上四人份额的部分由以上四人平均使用。二、杨某浪、杨某波、杨某生，对弟媳王某蓉户籍迁入系争房没有异议。三、双方当事人对以上各条款予以认可。四、当事人之间无其他事宜争执，本次家庭纠纷调解已终结。五、本协议是双方自愿协商一致达成，具有法律约束力，协议双方应当自觉履行。

一审审理中，1．杨某生提供系争房屋《补偿方案告知单》，其中载明：选择货币补偿的总补偿款合计10，124，061.64元，选择房源安置总补偿款合计7，499，021.64元。

2．杨某浪、杨某湧表示要求法院按户计算，分清杨某浪一户与杨某湧一户分别应得的征收补偿款。

【一审判决】

杨浦法院认为，系争房屋系私房，权利人为杨某寓。杨某寓于2011年6月11日死亡，其法定继承人为杨某浪、杨某波、杨某湧、杨某生四人。2018年11月，杨某浪与动迁公司就系争房屋签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，共获得征收补偿款7，499，021.64元，杨某浪选择了房屋产权调换，由杨某浪、严某芳、杨某君、王某康订购了1701室房屋，总价为2，897，691.3元，杨某湧、王某蓉订购了1104室房屋，总价为2，374，850.5元。杨某波、杨某生均为杨某寓的法定继承人，均有权获得相应的安置补偿款。杨某波、张某萍、杨K在系争房屋内有住房且户籍在册，亦有权获得相应的安置补偿款。

现法院依据系争房屋征收补偿款的组成及房屋内各方当事人的实际居住情况，结合安置补偿款的实际发放情况、订购房屋的情况及金额，确定杨某浪一户、杨某湧一户实际获得的征收安置利益均大于其可获得的系争房屋征收补偿款的金额，应分别对杨某波一户、杨某生作出补偿，依据上述所述，结合杨某浪一户、杨某湧一户要求法院分清各自应得的份额，法院现酌情确定杨某湧、王某蓉应支付杨某波、张某萍、杨K征收补偿款280，000元、支付杨某生征收补偿款170，000元；杨某浪、严某芳、杨某君、王某康应支付杨某波、张某萍、杨K征收补偿款550，000元、支付杨某生征收补偿款320，000元。

据此，杨浦法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条之规定，判决：

一、杨某湧、王某蓉应于判决生效之日起十日内支付杨某波、张某萍、杨K上海市杨浦区眉州路东海村XXX号房屋征收补偿款280，000元；

二、杨某湧、王某蓉应于判决生效之日起十日内支付杨某生上海市杨浦区眉州路东海村XXX号房屋征收补偿款170，000元；

三、杨某浪、严某芳、杨某君、王某康应于判决生效之日起十日内支付杨某波、张某萍、杨K上海市杨浦区眉州路东海村XXX号房屋征收补偿款550，000元；

四、杨某浪、严某芳、杨某君、王某康应于判决生效之日起十日内支付杨某生上海市杨浦区眉州路东海村XXX号房屋征收补偿款320，000元。

【二审判决】

二审期间，杨某浪、杨某湧方围绕上诉请求依法提交了以下证据：1．鉴定结论书、提前退休通知单，证明杨某湧2018年4月8日被鉴定为部分丧失劳动能力，已于2018年8月提前退休，杨某湧家庭经济困难；2．出院小结，证明王某蓉在2011年就被诊断为右卵巢浆液性癌，杨某湧家庭经济困难；3．房屋租赁合同、租房合同及相应租金收款收据，证明杨某浪、杨某湧方自2018年11月份起在外居住，因杨某波方、杨某生阻碍征收，导致征收部门未支付2019年4月前的过渡费用；4．大桥派出所户籍摘抄，证明杨某波方、杨某生有控江路XXX弄XXX号XXX室房屋、龙江路XXX弄XXX号XXX室房屋。

对于杨某浪、杨某湧方提交的上述证据，杨某波方认为：均不属于二审中的新证据。其中，证据1的真实性认可，但与本案不具有关联性；证据2的真实性认可，但不认可其证明目的，与本案也不具有关联性；证据3的真实性认可，但同样不认可其证明目的，杨某波方、杨某生不存在阻碍系争房屋征收进程的情况，是杨某波方、杨某生与杨某浪、杨某湧方就系争房屋征收补偿利益分配及安置方式一直未能达成一致；证据4的真实性认可，但与本案不具备关联性。杨某生认为：其质证意见基本与杨某波方一致，对杨某浪、杨某湧方所提交上述证据的真实性均认可，但对关联性均不认可。

杨某波方、杨某生在二审中没有提供新证据。

上海二中法院对杨某浪、杨某湧方在二审中提交证据的认证意见：其提交的证据1、2所欲证明的杨某浪、杨某湧方经济困难及证据4所欲证明的杨某波、杨某生方他处有房，均不属于确定私有房屋征收补偿利益归属的必要事实因素，至于证据3无法证明其证明目的，在系争房屋征收补偿利益业已明确的情况下，与本案审理也无关联。故，对于杨某浪、杨某湧方在二审中提交的上述证据，与本案审理之法律关系缺乏关联性，上海二中法院均不予采信。

上海二中法院认为，本案中，各方要求分割系争房屋征收补偿利益所依据的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》上明确载明该户不符合居住困难户的条件，杨某浪、杨某湧方现上诉认为其已公示被认定为居住困难人员，应为安置对象的主张缺乏依据。

系争房屋为杨某寓之私房。现杨某寓死亡，系争房屋也被征收，故其法定继承人杨某浪、杨某波、杨某湧、杨某生可作为共有产权人取得相应的征收利益。杨某浪、杨某湧方认为杨某波、杨某生仅可依据继承分得房屋评估价格补偿款中的相应份额缺乏依据，法院不予采纳。各继承人可就房屋价值补偿款6，468，887.28元依据继承份额分得相应款项。杨某浪家庭、杨某湧家庭实际居住系争房屋，故两套安置房屋由上述家庭购得并无不妥。杨某波虽未实际居住系争房屋，但根据查明的事实可以认定其仍保留房屋放置物品，故杨某波家庭仍能和杨某浪、杨某湧两户家庭共享剩余的补偿款。杨浦法院根据各方实际在户和居住人口、兼顾产权份额酌定各方所得征收补偿款，并在取得安置房屋家庭和其他共有产权人之间结算相应款项所酌定之金额尚属合理，法院不再作调整。

杨浦二征所并非本案必要共同诉讼当事人，杨某浪、杨某湧方要求列其为本案第三人的主张亦不能采纳。

综上所述，杨某浪、杨某湧方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【律师分析】

公众号@旧改征收律师，上海动迁法网首席顾问，北京盈科（上海）律师事务所资深律师雷敬祺认为：

本案涉及到私房征收补偿利益分割中居困人口与安置对象认定、私房征收利益分割原则、安置房屋认购等法律问题。

（1）关于私房中居困人口与安置对象的问题。

上海高院动迁安置补偿款分割纠纷研讨会综述倾向性意见认为，对于被拆私房，产权人根据是否实际居住等情况，区分是否需要居住安置，从而认定是否属于安置对象；而与其共同居住的非产权人是否属于安置对象，则要根据是否属于托底保障对象等情况进行认定。

本案中，征收部门明确居住困难对象为：杨某浪、严某芳、杨某君、杨某湧、王某蓉、王某康，并经过公示生效。因此，上述六人应认定为系争房屋的安置对象。二中法院认为补偿协议载明该户不符合居住困难户的条件，据此认为居住困难人员非安置对象的观点值得商榷。该户居住困难人口多，按人均22平方计算的托底保障金额高于系争房屋价值补偿款的，获得增加补贴，该情况下可认定为居住困难户；但该户居住困难人口不多，未获得增加补贴的情况下，并不能否认相关居住困难人口为安置对象。因为按照法律规定，安置对象可获得不低于人均22平方米的最低购房保障标准，应先优先予以满足。

（2）关于私房的征收补偿利益分割原则。

实践中，私房的产权人或继承人可以房屋价值补偿款（三块砖）部分金额，而并非房屋评估价格部分补偿款，而剩余的其他补偿款奖励费等在房屋实际居住人当中分配。

（3）关于安置房屋的认购资格。

上海高院倾向性意见认为，出于平衡双方利益、维护社会稳定的考虑，以及拆迁前其他安置对象实际居于房屋内的事实，应当确保其他安置对象的最低居住保障标准，其他安置对象所得房屋不能达到人均22平方米的最低保障标准，应先满足购房需求。补偿款不足的，从非居住共有产权人的房屋折价款中填补，非居住共有产权人可获得相应份额的房屋产权。