搜房记｜昌平北七家板块多个新盘抢占市场，谁可拔头筹？

为了抓住“银十”这个营销节点，北京多个新盘在国庆“黄金周”加紧出货、忙着抢收。尤其是在昌平区，多个新盘“短兵相接”，竞争激烈。

近期，昌平北七家板块多个新盘入市，引起外界关注。那么，北七家板块的新房市场呈现什么特点？哪些新盘值得关注呢？

从别墅项目到刚需盘，北七家新房市场竞争激烈

北七家板块是指北京昌平区北七家镇地区，位于昌平区的东南部，东邻顺义区后沙峪，南接朝阳区来广营。

北七家板块早期以别墅类项目为主，刚需住宅比较紧缺。王府花园、北京壹号庄园等别墅项目多沿定泗路分布。2017年左右，多家品牌房企先后涌入北七家板块，该板块也成为土拍市场的“明星”。当时，华润置地、金隅+北辰、保利+首开+金地分别拿下了1宗附带限价规定的北七家商品住宅地块。2018年11月，未来科学城联合城建、金茂在北七家拿地。

上述4宗地块在日后接连入市，均为限竞房项目，分别是华润·理想国、和悦华玺、金辰府及未来金茂府，限制均价在5万元/平方米上下浮动，定位刚需、刚改置业人群。由此，刚需、刚改产品开始搅动北七家板块新房市场。

近两年，北七家板块陆续有新地块出让，新房市场呈现一片热闹景象。在北京土拍市场中，北七家板块热度不减，多家房企先后落子。其中，金隅+首开股份+建工、中铁建与大悦城分别拿下北七家镇平坊村土地一级开发项目PF-04地块、PF-10地块，打造了硅谷ONE、宸悦国际；华润置地+葛洲坝以44.16亿元、现房销售面积1000平方米竞得北七家镇平西府土地一级开发项目B-02地块，溢价率15%，项目案名为北清橡树湾。目前，这3个新房项目都已入市销售。

今年5月，硅谷ONE开盘，而北清橡树湾、宸悦国际也先后于9月开盘。从去化情况来看，北清橡树湾、宸悦国际显得更为“火热”。据项目方发布的喜报，北清橡树湾首次开盘，去化近68%，成交额27.8亿元；宸悦国际劲销20.7亿元，首期取证房源所剩不多，基本售罄。9月28日，新京报记者在探访过程中发现，硅谷ONE营销中心则略显冷清，该项目的置业顾问当时表示：“项目已经去化快一半了。”

目前，北七家板块在售新盘包括宸悦国际、硅谷ONE等。图为硅谷ONE售楼处现场。

从位置来看，虽然北清橡树湾、宸悦国际、硅谷ONE都位于北七家镇，但是不属于同一个组团。其中，北清橡树湾属于平西府组团，而宸悦国际、硅谷ONE属于平坊村组团。在销售指导价方面，北清橡树湾的销售指导价为6万元/平方米，硅谷ONE、宸悦国际的销售指导价均为5.4万元/平方米。

比产品、拼价格，硅谷ONE、宸悦国际“正面对决”

值得关注的是，硅谷ONE、宸悦国际位于同一组团内，享受同一区位内的配套，同时定价相同，两者互为竞品。因此，这两个项目的“对决”进入白热化。

在交通网络方面，两个项目周边的主干道路有定泗路、立汤路以及北清路。其中，北清路及定泗路被纳入回天地区的“一横一纵、五通五畅”主干路网建设中。据悉，北清路快速化改造项目一期已经启动建设，预计2024年完工。届时，北清路将在原有道路基础上拓宽路面、增设高架，提升道路通行能力。

在商业配套方面，硅谷ONE、宸悦国际附近2公里内有多家小型商超，可以满足生活需求，但缺少大型商业体；稍大点的奥北便民生活广场，主要营业有家居家装等品牌，并不适合平日休闲娱乐；距离项目最近的大型商业体也是在约6公里外的龙德广场。在医疗资源方面，两个项目周边有王府中西医结合医院，约4公里外有北京清华长庚医院。整体来看，两个项目周边配套资源并不丰富，有待完善。

而两个项目最大的不同就是产品。宸悦国际是少见的低密地块，容积率仅1.6，小区内是6层的洋房产品；硅谷ONE产品设计为小高层，楼高在6-15层，容积率2.2。

从户型、价格来看，硅谷ONE、宸悦国际对刚需购房者足够“友好”。宸悦国际推出一居到四居多种户型，涵盖建面约57平方米、58平方米的一居，74平方米的二居，89平方米、94平方米、101平方米的三居以及121平方米的四居，最低310万元便可“上车”。而硅谷ONE有3种主力户型，分别是建面约72平方米的二居、99平方米的三居以及129平方米的四居，“上车价”约为352万元。

据了解，国庆假期，两个项目都有优惠。比如，宸悦国际推出了三重9.9折购房优惠；硅谷ONE也推出了20套单价低至4.77万元/平方米的特定房源。

值得一提的是，两个项目均为精装交付。宸悦国际方面表示，将在2024年9月底前交房。硅谷ONE方面则表示，将在2025年4月底前交房。

合硕机构首席分析师郭毅表示，未来北清路快速化改造完成后，借助交通，北七家板块能够形成东至未来科学城，西至海淀北最核心产业园区的贯通，有着很好的产业基础和未来发展前景。

新京报记者 饶舒玮 摄影 饶舒玮

编辑 武新 校对 李铭