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房子没买成,法院还让我付4万中介费及违约金

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审稿人:刘军律师

编写人:张双建律师

估计好多朋友都有通过中介买卖二手房的经验,如果买卖成功,一般由买家支付中介费。这个模式,估计大家都很熟悉。

但是,问题来了,如果买卖双方的合同签了,但是最后房子没有买成,《房屋买卖合同》被解除了,还需要支付中介费吗?

Part1

律师说案

案例来自于:北京市第三中级人民法院(2020)京03民终1574号民事判决书。

买家和买家在中介公司的居间服务下,签订了《房屋买卖合同》《补充协议》以及《居间服务合同》等。买家向卖家支付了定金(转为房款)。买家通过中介公司办理了购房资格验核手续。

但是,后来,买家不具备贷款资格,无法贷到足够房款,《房屋买卖合同》未能继续履行。当事人协商一致,并经法院判决,《房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》相关合同予以解除,卖家向买家返还房款并支付相应利息。

到了本案的关键问题——中介费怎么说?

中介公司要求买家按合同约定支付中介费20万元。

但是,买家认为中介存有过错,无权要求中介费。买家在诉状中称:“作为专业的房地产经纪机构,应当知道买家不可能贷到足够房款,但其却置房屋买卖双方的利益于不顾,积极促成房屋买卖合同的签订。违反诚实信用原则,在促成房屋买卖合同成立后最终无法履行。由于中介公司对房屋买卖合同的解除存在过错,其无权要求中介费用。”

最终,法院判决买家支付中介费4万及违约金1200元。

第一,法院认为,买家应支付中介费及相应的违约金。

在中介公司的居间促成下,买卖双方签订了房屋买卖合同,买家则应该按照合同约定支付居间代理费。买家未按约定支付居间代理费,现中介公司主张买家支付居间代理费及相应的违约金,合理合法。

第二,法院认为,居间代理费的具体数额,应结合中介公司提供的居间服务内容、房屋买卖合同的履行情况综合予以认定。

另外,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求予以减少。故,买家应支付违约金的具体数额,法院结合买家之请求及本案具体情况予以酌定。

第三,法院认为,中介公司不存在过错,买家不能要求免除居间代理费。

买家应当对自己签约后的支付能力及贷款能力进行全面的了解,再行签订房屋买卖合同,中介公司不负有保证第三方能够向买家提供足够贷款的义务;在房屋买卖合同解除中,中介公司亦无过错。因此,买家不能据此要求免除其承担居间代理费的责任。

Part2

律师说法

基于本案,并结合《民法典》如下条款,为各位讲解二手房中介一般情况下的相关收益。

第九百六十三条中介人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

中介人促成合同成立的,中介活动的费用,由中介人负担。

第九百六十四条 中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

第五百一十条 合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同相关条款或者交易习惯确定。

解读如下:

第一、以是否促成合同成立为标准,中介可得收益,分为必要费用或报酬。

1、必要费用。(依据第九百六十四条)。中介人未促成合同成立,如有约定,委托人应支付从事中介活动支出的必要费用。但是,在现实生活中,一般很少出现收取必要费用的情形。

2、报酬(依据第九百六十三条)主要为佣金,中介有时候也会收取(或代收)按揭服务费、评估费等。金额多少、由谁支付,一般都会在合同中明确约定。

第二、中介人促成合同成立,即产生报酬(依据第九百六十三条)。如果顺利成交,一般不会有分歧。

第三,主要分歧在于类似本案的情形——合同签了,但是,最后没有成交,合同解除,佣金付不付、付多少?一般来说,按照合同约定或重新达成的约定支付。如果无约定或约定不明,有如下确定方式:

1、按照合同相关条款来综合确定,或者按照市场行情(即交易习惯)确定(依据:第五百一十条)。

2、根据中介人的劳务合理确定(依据第九百六十三条)。比如,本案中,法院结合中介公司提供的居间服务内容、房屋买卖合同的履行情况进行综合认定。

Part3

律师提醒

如果我们将自身代入本案,无论作为哪一方,好像都会觉得自己挺冤。

卖家:折腾了这么久,房子没有卖成,除了返还房款,还要支付利息。如果房屋降价,卖家估计会觉得更冤。

买家:折腾了这么久,房子没有买成,还得支付中介费及违约金。如果房子涨价,买家还想继续买房,估计就觉得更冤了。

中介:我都促成合同成立了,我也没有过错,但是折腾了这么久,我却只得了4万。

就本案而言,到底谁冤谁不冤,各位请通过判决书自行思量。

二手房买卖中,交易各方需要就中介费等事宜,进行充分协商,并尽量为自己争取有利的合同内容,最终达到相对的平衡。

第一、中介就法律规定进行详细告知。就《民法典》第九百六十三条、第九百六十四条等法律规定,即“中介人促成合同成立,即产生报酬”、“中介人未促成合同成立,可约定必要费用”,中介对买卖双方进行充分提示和详细说明。

第二、为避免出现无用功,中介可在预约阶段约定一定的必要费用。即:收取定金后,签订买卖合同前。签订预约之后,最终如未达成买卖合同,则由获赔方支付一定的必要费用。

第三、各方可采取佣金细化的方式,并明确约定。如出现合同签订后再解除等情形,则按照约定支付相应佣金。

1、按照交易流程,不同的节点对应不同的佣金比例,如:合同签订、首付款、贷款、过户、交房等。

2、合同签订后因违约导致合同解除,则由过错方支付该节点对应的佣金。

最后,还是那句话,买房、卖房,是人生大事,需要具备相应的注意义务,建议全程有专业人士把关。

审稿人:刘军律师,执业于海南新概念律师事务所。

刘律师具有20多年执业经验,长期专注于房地产领域的法律服务,如建设用地使用权、建设工程、房屋买卖、房企法律顾问等。近年来开始实践公司合规、股权策划、不良资产等领域。

编写人:张双建律师,执业于海南新概念律师事务所。

张律师执业前的十多年,专业从事于房地产领域的营销策划、整合推广、媒体传播。执业方向为房地产、公司及侵权等。

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