刚需绕不开的黄阁，应该这么选！

大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

前段时间，我写了南沙横沥岛的10个新盘，之后，有好几个粉丝就跑来问我，黄阁能不能买，要怎么选？

作为一个宠粉老手，粉丝的请求我怎么会拒绝呢？

所以，我在跑了一趟横沥岛后，又去了一趟黄阁，把在售的5个盘，仔仔细细踩了个遍，得出的结论是：

可以买，但不能瞎买。

去过的这几个项目，先一个个和大家聊聊。

时代天逸

这个盘位于市南大道与黄阁大道中东南角处。

我从海珠市区开车过来，大概1个小时，就到售楼部了。

下车后，发现小区对面就是地铁4号线黄阁站A口，直线距离约40米，需要绕到前面的路口过去。

虽然要绕路，但也就5分钟的事情，这样的通勤时间不算长。

销售说了，未来小区门口还会建一个天桥，可以缩短去地铁站的距离。

除了地铁4号线外，还有广深港高铁、22号线（建设中）、15号线（规划中）等，具体布局如下图：

4号线地铁出行，可实现1站到南沙区府、2站到南沙庆盛；从庆盛站，换乘广深港高铁后，可以实现一站到广州南站（约10分钟）、2站抵深圳北（约25分钟），三站直达香港西九龙站（约35分钟）。

教育方面，社区内配建一所12班社区幼儿园，周边有黄阁中小学、广铁一小，以及华师附属南沙中学等。

另外，旧改范围规划，5所中小学教育配套，54班九年一贯制学校。

商业方面，项目配建一个12.6万㎡的地铁口商业综合体（建设中），现有的有：南沙万达广场、麒麟广场。

项目规划共17栋高层住宅（含3栋回迁房），两梯四户，以及两梯六户。

目前，在售9号楼（32层）、10号楼（31层），主推建面约80-106㎡3至4房，预计明年收楼。

106㎡4房，是标准的横厅设计，约5.8米面宽阳台，纯朝南，最大的亮点是，进门就是洗手间，疫情下或平时穿鞋/脱鞋后，洗手很方便。

价格方面，88㎡3房，中低层，折后总价约270万；106㎡4房，中高层，折后总价304万。

另外，过去一直被吐槽捆绑车位的时代也学精了。销售跟我说，车位原价13万多，折后只要8万。如果买车位，总房款还能再减10万。

一来一去，等于白送一个车位加2万块钱。你猜，会有人选择不买车位吗？

保利湾上

保利湾上是南沙保利城推出的新组团（第七期），售楼部就在鸡谷山路旁，前后连接市南大道和黄阁西路，开车可直达，自驾很方便。

售楼部两边，设计了17万㎡的黄阁城市公园，运动设施包括有4个篮球场、3个网球场、2个足球场，以及慢跑绿道等设施；

售楼部的背后，就是小区所在地了，从售楼部处看过去，发现前期组团的入住率还挺高的。

离小区最近的是地铁4号线黄阁汽车城站，约1.5公里，步行用时约23分钟。

小区楼下配建有商业街，开车10分钟内可达麒麟广场、南沙悦方城（方圆十里的配套）；远一点的还有今洲广场、万达广场。

离项目最近的学校是莲塘小学、莲溪小学和大塘小学；周边有广铁一中（九年一贯制）、黄阁中学、黄阁中心幼儿园等名校。

项目一共6栋楼，1-2号楼是1梯2户的板楼，6号楼是2梯6户的高层；剩下的楼栋是小高层。

这个盘的容积率只有2.2，倒也住得舒适。

主推77-109㎡3至4房，其中86㎡3房要比时代88㎡3更实用，三开间朝南，属于稀缺南向小户型。

109㎡4房，是片区内较为稀缺的板式小户型，仅28户，专厅入户，四开间朝南，南北通透。

整体来说，这个盘还是不错的，但还是要吐槽一下马大哈的销售，闹了个大乌龙。

给我算价的时候，居然是按照5%点多的利率算的，利息平白多了1000多块钱。我发现不对劲之后，销售还一脸不可思议的说：怎么可能有4.3%这么低的利率？

我去的时候项目没啥促销活动，如果按照中秋节的特价算，84㎡户型，折后单价1.88万/㎡；109㎡户型，折后单价2.33万/㎡。

相比时代天逸，这个盘的上车门槛要低一些。

十里方圆

吃完午饭，我们又去了十里方圆（大井村旧改项目）。

这个盘自驾很方便，就位于庐前山南路与黄阁大道交汇处，约27分钟可到达番禺，1个小时可到达天河、海珠等地。

楼下就有公交站（建设中），未来业主在区内出行倒也方便；

但轨道交通吧，离得最近的是地铁4号线黄阁站，约2.3公里，步行约35分钟，等于无地铁。

离项目最近的是31号线（规划中），站点就在小区门口，但至今仍未动工，业主只能依赖自驾了。

项目配建3所幼儿园，并引进了省一级的广铁一中一小，共设置72班，其中小学预计明年开学，中学因为暂无需求，尚未建设。

项目配建一个约20万㎡的商业综合体（相当于万菱汇的体量），命名为南沙悦方城。

十里方圆周边的环境不错，南有946万㎡的大山乸森林公园，北有庐前山。

项目有60多栋住宅（不含回迁房），容积率3.5，绿化率：35%，销售说，总户数约1万多户，预计要卖个8到9年，是大盘无疑了。

目前在卖的是二期产品，主推78-107㎡3至4房，2梯5户，28-33层高，最快的明年8月就可以交楼了。

107㎡属于3+1户型，+1的位置为阳台空间，位于玄关的左侧，适合设置成书房或老人房。

客厅是横厅设计，视野宽阔，减少了纯过道的空间，使用率比竖厅设计更高一些，但动静分区不太明显，卧室容易受到客厅的干扰。

采光设计得还不错，客厅有阳台，餐厅有飘窗，做到了双厅无暗角。

价格的话，G7栋，中高层位置，107㎡户型的，折后单价约2.79万/㎡。

南沙保利天汇

这个盘位于亭角片区，处于黄阁南路与亭角路交叉路口附近。

南沙保利天汇的路网较为丰富，周边有广澳高速入口（亭角收费站）、南沙大道、京珠高速等线路，可快速抵达番禺广场、广州市区、南沙区府、中山、珠海等地。

轨道交通规划有31号线（亭角站）。

商业，社区会配一个17万㎡的商业综合体，由保利商业自主招商运营。

学校，项目自带一所12班幼儿园、一所15班幼儿园，以及一所36班小学；周边3公里范围内中学有：麒麟中学、广州大学附属中学和广州外国语学校。

项目由15栋高层住宅+4栋商业写字楼组成，居住区分为南北两个区。

北区靠近广澳高速，规划有肉菜市场、幼儿园。其中A1-A3楼栋为2梯6户，A4-A9为3梯8户，层高为32-45层。

南区靠近蕉门水道，望灵山岛，有江景资源。其中B1-B3是临江楼栋，2梯4户，B4-B6为2梯5户或3梯8户，均为百米高层。

目前在售的仍是北区，南区会放在后期销售。

在推的楼栋是A6栋，位于两栋商业写字楼中间，主推约78-117㎡3至4房，户型均为“N+1”的设计。

78㎡2+1房，客餐厅一体，南北通透，实用性高，可改动为正规三房，对于首次置业，这个户型门槛比较低。

卫生间和阳台（约3.1㎡）都很宽敞，较为舒适自在。

93㎡户型的+1房由储物间+阳台组成，共计约6㎡，打掉隔墙后，可作儿童房或书房使用。

性价比还是蛮高的，90多㎡的户型，单价在2-2.2万范围内。

华宇凤凰艺术岛

这个盘离南沙保利天汇不远，开车过去10分钟不到，位于亭角大桥东侧，梅山工业区，同属亭角片区。

项目和售楼部都在工业路里面，一路开车进来，有种停工的错觉，没看到施工人员，只看到旁边有条道路（销售说是主干道）正在加码施工中，大货车、水泥车进进出出，灰尘滚滚。

停车场也是破破烂烂的，还搞了一个自助洗车的地方，这个设定，是我不懂了。

我们都以为售楼部在项目楼下，想往回走，下车后才发现，售楼部“藏”在停车场的后面。

我拿出手机，查了一下轨道交通，好家伙，没有！

规划中的地铁倒是有一个，依旧是31号线（亭角站），距离项目1公里左右。

教育方面，项目配建一所幼儿园和托儿所，周边3公里范围内，有广大附中（南沙）实验学校、广州外国语学校附属南沙学校。

周边的景观倒是不错，背靠大山乸森林公园、面向蕉门水道，也是个有山有水的盘了。

目前只有这个新盘，有点孤寂，但好在项目旁边还有越秀和中铁建的住宅项目，待入市后，还是挺热闹的。

这个项目由5个小地块组成，住宅区由地块一打造而成，共规划了8栋塔楼，28-30层高，2梯4户和2梯5户，共约1067户。

住宅建筑采用了围合式布局，中间规划成园林（命名星宇乐园），做到了全南户型设计，每一户都能拥有较好的景观。

目前在售的是2号楼，主推87㎡-124㎡3至4房，预计2024年6月收楼。

102㎡2+1房，有横、竖厅两种设计，三开间朝南，南向阳台直面江岸，主卧套间设置了面宽约3.1米的大飘窗，风景真的很不错。

这是我最喜欢的户型了，这个户型分布在01与02单元，两个单元一字排开，有点像板楼的设计。

这种设计，完全避开了塔楼采光通风一般、私密性较差的缺点。

价格不算便宜，中楼层，102㎡户型，折后单价2.64万/㎡。

现场还有一个中秋活动价，如下图：

写在最后的买房建议

其实，黄阁的区位不算差，位于蕉门板块和庆盛板块的中间，是南沙中心城区的重要组成部分。

更何况，要产业有产业，要地铁有地铁。

在南沙的众多板块中，黄阁板块确实没有那么突出，比成熟，没有蕉门金洲好；比规划，没有横沥岛、灵山岛有前景。

但对于自住买家来说，未必不能买，毕竟价格真的便宜，均价2-2.8万/㎡，是南沙难得的价格洼地。

所以，从能否匹配到自身的置业需求出发，才是黄阁买房的核心逻辑。

对于买不买黄阁，我的建议是：

1、预算不够，又很想在广州落户，且在地铁4号沿线上班的，可以考虑黄阁，居住舒适度和性价比都不错。

2、喜欢自驾出行，不喜欢公共交通，在番禺上班的有车一族，可以入手。

3、不介意没有地铁，看重南沙长期发展，预算较低的自由职业者等人群，也可以考虑。

4、其他买家，比如在市区上班，预算还能挤出一些的，还是慎重考虑黄阁吧。

5、投资就算了，可以去看看灵山岛和横沥岛。

具体到这5个盘，我的建议是：

1、看重地铁的，选时代天逸；

2、看重名校的，喜欢大盘配套的，选十里方圆；

4、看重稀缺江景的，考虑华宇凤凰艺术岛与南沙保利天汇；

5、看重居住氛围、户型和喜欢大公园的，考虑保利湾上