北京买房：理清思路，购房建议550

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

海淀和朝阳学区房的选择问题。我了解的是海淀内卷严重，两极分化，而且多校划片之后不保险。朝阳是九年制都很好，但没有好高中。所以我想要不然先买在朝阳，到中考的时候再换到海淀，这是不是考虑得太远了？

资金是180w，希望买到500左右的两居或小三居。海淀是买不到合适的，现在就看朝阳了。目前看了劲松和团结湖，甜水园、西坝河等地，拿不定主意，请问如果均衡保值升值和学校为主，应该怎么选？

章哥：

1.先在朝阳9年然后海淀，可不是远了点儿吗。朝阳的教育发展挺快，现在的高中也挺不错了，到时候再说吧。

2.180万，买不到500万的。这里面包含了税费没有？一般要预留出至少十多20万的。就算是税费另出，180也顶多买到400万多点儿的二手房。买到500是理论值，现实中做不到。所以就按400万做预算吧，基本上差不多了。

3.400万的两居三居，老房的话也得60多平米吧，6万多的单价。这预算不好买到朝阳的几个头部校，只能是中等的吧。要不就试试新源里吧，清华附朝阳的学区，有可能买到小两居。但房子都挺老了，是否好贷款我说不好。其他的就看劲松呗，陈经纶劲松和帝景合并了，但我不清楚划片，问问当地中介吧。不过一般来说，朝阳房子升值好的基本都在北部和东部，南部的稍弱。所以这预算不是太好兼顾，期望值高了点儿。

4.先看清朝的学区吧，其他的不容易买到。要不然就看看五环外的常营草房一带，陈经纶保利、八十中管庄等学校都不错，这预算差不多都能买到合适的，就是远点儿了。

仅供参考。

二

Q:

有人推荐东坝的房子，说是学区特别好，排北京前列，而且第二使馆区的规划很好，请问您怎么看？还有就是如果置换千万左右的房子，建议哪个小区？

章哥：

1.东坝的学区好，应该指的是北京中学和人朝分东坝吧，但这都和房子没什么关系。

北京中学确实非常牛，但这是掐尖儿校，也就是学生都是从各学校选拔的尖子生，并不依靠周边的生源。龙湖天璞可以算学区房，但应该是只有一手房的孩子可以入学，而且很贵，2000万左右起步。其他新改名的北中分校我说不好，不知道是怎么个运作模式。但一般来说也就是先挂名吧，有可能将来多从分校选拔几个孩子，但指望着靠房子进入北中的牛班比较难，不太靠谱儿。

人朝分是私立民办校，这也和房子没什么关系。学校肯定非常好，想进入的话参加摇号拼运气吧。

2.这也不是第二使馆区，第二指的是三里屯，第三是亮马桥，东坝是第四使馆区了。规划是在金盏一带，和现在的位置关系不太大，远点儿了。

3.我要是建议那就首开常青藤或奥园呗，也就这两个相对合适。自住保值都挺好，但非得说学区好有点儿勉强，至少现在还说不清北中的影响，只能说至少不会差吧。

仅供参考。

三

Q:

我和我老公工作四年，两人拿到了北京户口，21年6月刚生了小孩。现有条件如下：两人目前积蓄150万，家里可以帮忙凑到300万，两人公积金加起来10000，月供想控制在25000以下，我的公积金是国管，目前可以贷满。单位属于**体系，按照目前政策看可以解决小孩上幼儿园和玉泉小学，身边同事大部分孩子上玉泉可以考到十一中学，但我们仍觉得不够靠谱，不敢寄希望于单位政策。我们也看了不少房子，主要集中在中关村学区、海淀学区、紫竹院学区和八里庄学区。看到现在内心越来越迷茫。

一方面是小孩的上学需求不是那么迫切、导致我们无法狠下心来专供学区房；一方面是对目前市面上已有的房子狠不下心来买，不知道是先买房子占坑后期置换、还是一步到位加大杠杆买750万左右小三居。此前我们看了青云北区一套双南小两居，620万左右，后来放弃；后面又有一个苏州街77号院对口完全小学，620万左右，因为不满意小区环境也放弃。

还请章哥帮我们理清一下局势，在专业角度上帮我们分析一下我们目前所要注意的主要问题。

章哥：

1.大部分考到十一，很棒，佩服，不愧是高知子弟。

2.既然是能解决玉泉小学，那再买学区房的意义不太大。玉泉的质量不弱，只是在永定路学区的派位普通而已。既然已经看了这么多，那应该也了解了吧。以这个预算，很难买到更好学区还兼顾居住的。

而且看看今年海淀的中考成绩，这真不是说靠初中学校就能做到的内卷，都是靠鸡娃才可能做到的。也就是说，如果是依赖派位进入的牛中那意义也不是很大，更多的还是要靠孩子的天资和妈妈的辅助努力。

另外，海淀西城的校额到校政策还不知道怎么执行，极有可能是真的加大名额分配。那在这种情况下如果还存在点招，内卷将更加严重，而且将转入校内竞争为主。那如果是这样，要是真的小升初派入牛中，对孩子的中考通道来讲未必是好事儿。

所以如果是我的话就在玉泉小学了，小升初先凭天分努力搏上岸，如果不行就派位。假定派位在普中就先拼校额到校，或许还能占点儿优势，反正也不耽误点招统招。

3.在我看来，在有了玉泉小学托底的情况下，不如就在田村附近以自住为主了，给孩子和自己一个比较好的生活环境也挺重要的。田村附近在之前都没什么溢价，现在应该多了点儿也到不了平均值，相对性价比高。

总之，我建议是先找懂行的搞清楚校额到校政策吧，我是没仔细看，只是感觉有可能海淀会转向校内竞争为主。如果是这样，那这费劲的给孩子换学区还未必划算了。

仅供参考。

四

Q:

我们京籍户口，孩子23年入学，由于婚前各自买了郊区的自住型商品房，25年才满5。只能卖掉老人房子给孩子换学区房。目前房子已卖，考虑购入东城区龙体片区。只能全款，资金850。已看法华南里、绿景苑、绿景馨园、广渠家园等几个小区，预算可以买入70-80平能基本满足居住的紧凑小户型。

问题，考虑保值增值。担心入学最高峰的年份买入，未来掉价换不起房。

选择一：800买入70-80平两居长期住到孩子初中再去朝阳区换大一点的房子，25年我们名额腾出来后在劲松附近400买个一居室给老人住。

选择二：500左右买个1居占坑出租，孩子顺利上学，满两年卖掉后给老人在朝阳区400换个一居室。上学期间我们在劲松附近租房，25年名额腾出来后筹备首付款800在朝阳可贷款买个品质好一点的房子长期居住。

选择三：老人的名额全款预算有限，西城和海淀的好学区买不起，我们的情况，您是否有更好的学区房源推荐。

章哥：

1.如果是500和800的选择，那干脆买个两居能居住的，进可攻退可守。就算是高峰期之后学区房的溢价受到影响，那主要也是小户型占坑儿房，两居会好de2多，毕竟居住功能强，溢价也低点儿。

2.西城好学区买了没用，2023年肯定入不了学。德胜甭想了，买了也是白买。金融街也差不多，好学校不让选，政保还安排不过来呢。也就一个月坛能商量，但也不敢保证，暴雷的可能性大。那如果是普娃，在西城其他学区就和龙体差不多了，反正都是派位，只要龙体不派到天永就没问题。

3.海淀那就看孩子和家庭的情况了，牛娃就去，做好竞争的准备。我是看着今年的中考成绩觉得挺恐怖的，甭说孩子了，当个海淀妈妈得压力多大啊。这没建议，西城海淀还在加大校额到校比例，更没谱儿了，买了好学区进了牛中或许竞争更激烈。考虑好吧。

仅供参考。

五

Q:

手头一套翠林二里三居室，80多平米，在五楼无电梯。明年8月满五唯一。现在出租，还有贷款没还上。家里儿子成年未婚，当婚房看不上，想要电梯房。翠林的房子还有涨价空间么？现在出售翠林房子？还是等明年满五能多卖点儿钱？

菜户营一带您看好哪一个小区？儿子丽泽工作，我住菜户营桥附近。还是去南四环外面西红门一带去买新房？

章哥：

1.所有的老小区都是跟随大行情涨跌，本身是不可能有独立行情的能力的。就跟人老了似的，能跟着涨退休金就不错了，非得惦记着创业发财就没什么可能了。只不过南城相对弱点儿，之前是略落后于北城和北京大盘，以后也大概率还是这趋势吧，跟随南城的平均走势。

2.什么时候要换房就什么时候卖呗。现在换就现在卖，明年换就明年卖。满五当然得多卖点儿了，至少是税费。

3.菜户营，丽泽概念太强，几个升值好的小区都挺贵了，金泰城和蓝调什么的。这还是说预算吧，一般也不建议这会儿追高了。

4.既然是婚房那就听儿子的吧，别这买了又不合心意。注重自住就买新房，注重保值就以二手次新的为主。

仅供参考。

六

Q:

现有丰台区新华街一套95年无电梯两居，想置换一套东城的有电梯新房两居，预算总价600-650万，首付500-550w。孩子26年上学,想兼顾长期居住和孩子上学需求。

看了永外的华龙美晟和富莱茵花园，华龙09年的小区比较新公摊小，但是朝向南的户型很少。富莱茵是95年的，两居楼层都比较低，有一些遮挡。想问问您什么时候下手比较好？另外对片区和小区有什么建议不？

章哥：

1.同板块内的小区在保值上都差不多，同涨同跌，这凭个人喜好选择就行。既然是楼层低的那就避开吧，流动性弱一些，住着也不太舒服。居住体验越好的未必保值更强，但流通性上是占优的。

2.什么时候下手，卖房后不增加太多资金和贷款的就甭着急呗，2026年肯定是入学低谷期了，犯不上在高峰期抢房。预算增加得多的可以提前，大概率房子比现金保值。

3.小区不敢建议，东城拆盲盒，谁也说不好怎么派位。不过永外无所谓，大概率是不可能跨区的，那就看看紫御公馆、新奥洋房等等，都房龄相对新，流动性好。

4.不过说实话，既然是2026年入学，那干嘛不选个再好点儿的学区啊？永外到现在还是东西城排名靠后的，如果将来真给派入五十分合适吗？再者永外的房子保值也普通，还不如北大地丰科园呢。

仅供参考。

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