进驻40村、运营500栋楼3万间房，微棠模式门槛有多高

干净整洁的路面，色彩明快的楼体，书房和健身房等各类配套设施齐全......踏入深圳市龙华区大浪街道元芬新村的“微棠新青年社区”，这里的一切让人很难和“城中村”相联系。

长久以来，城中村的整治改造一直都是城市更新的重点、难点。

既要盘活村子里的房源，又要满足新市民、青年人的居住需求，还要让城中村在住房租赁市场能够继续担任“天然廉价房”的使命，怎么算都难以三方兼顾。

而如今，微棠元芬的城中村改造，却提供了一种可借鉴的模式。

城村向新：三方共筑新社区

严格来讲，微棠元芬社区不同于一般的长租公寓改造，本质上是对整个城中村进行整体的社区规划。

在改造过程中，会对整个项目的公共区域、社区商业、活动空间等进行设计，将其打造成为集服务、社交、居住、商业一体化的居住场所，租户在社区内就可以交友、运动和消费。

如此庞大又整体的设计改造，自然需要政府、村集体股份公司、租赁企业三方合作才能够协同推进：

深圳微棠公司与村股份合作公司签订战略合作，按照统一租金标准向村民收储房源，签订委托运营合同；

元芬新村所在的龙华区政府牵头，街道办对改造工程实施安全监管；

微棠按照不同需求设计产品，在出租住房的基础上，提供专业的物业管理和商业运营服务。

通过提升整村居住环境，提供宜居可支付的品质租赁环境，微棠最终将元芬村打造成了焕然一新的微棠新青年社区。

微棠项目改造前后对比图

据珊瑚数据统计，截止2021年底，龙华区共有超100家长租公寓房源品牌进驻，其中微棠新青年社区以占龙华全区总量近30%的在挂房源数，成为当地承载租客量最大的品牌。

截至目前，微棠项目已经进驻了深圳市龙华、宝安区的近40个城中村，运营楼栋近500栋，建筑面积超60万㎡。

房源位于龙华的地铁4、5、6号及宝安的11号沿线上，管理公寓约3万间、社区商业数万㎡。

理想社区：住了就是微棠友

“来了就是深圳人，住了就是微棠友。”

据统计，超一半微棠社区的租客主要年龄集中在20-25岁之间，且65%的租客工作时间为1-3年，与刚毕业开始工作的城市青年年龄几乎完全吻合。

为了给来深奋斗青年提供更多的支持与陪伴，打造共建共治共享的熟人社区，微棠重点规划了健身房、自习室、食堂、党群V站等功能场所。

据调查统计，微棠社区中有65%的住户认为健身房是社区必须要有的共享区域，其次是具备休闲娱乐功能的轰趴馆；另外接近一半的人认为自习室、多功能室等学习办公区域也同样必要。

值得一提的是，为了满足住户养宠物的需求，微棠甚至将一栋楼改为猫猫主题楼，楼内配备了猫爬柱、猫窝等各种适合猫猫活动的设施，还为猫砂盆放置处安装了通风管道。

此外，微棠的运营团队也会利用周末时间，通过多样化的社群活动，多种形式的社团组建，帮助每一位租户找到志同道合的小伙伴，微棠社区住户满意度高达95%。

长效运营：可支付的宜居之所

据珊瑚数据统计，龙华区单房的平均价格为1340元/套/月，仅为福田南山城中村中相同房型的一半左右，而微棠的单房价格与龙华平均价格十分接近。

同时，微棠的单平租金位于龙华区品牌公寓的平均线以下，更具“城市青年友好”的特征。

据悉，微棠49%的租客房租占收入比例低于20%，共95%的租客房租占收入比例低于30%。不仅缓解了青年群体的租房压力，也为龙华留住人才提供了良好基础。

作为年轻人来到深圳的第一站，微棠既能给到新青年群体舒适体面的生活，又能将居住成本压到较低水平，这一方面有赖于政策补贴，另一方面则得益于微棠稳定长效的多元营收体系。

据了解，为了鼓励住房租赁企业参与城中村规模化租赁改造，深圳市积极探索将城中村改造项目纳入中央财政专项资金补助范围，给予每平方米300元的补助。

在此基础上，如果项目被主管部门认定为城中村规模化租赁改造试点项目，符合政府制定的政策和标准指引的，将额外获得每平方米300元补助。

维C公寓传媒通过统计深圳住建局官网公示的“深圳市2021年度第二批第二阶段发展住房租赁市场中央财政专项资金拟补助项目”发现，微棠一共78个项目已获得预发放专项资金1867.86万元。

不过，补贴是一时的，为了能让社区可持续发展下去，微棠充分挖掘空间运营价值，通过广告租赁、设备投放、场地运营，不断盘活大量城中村闲置资产。

同时，为住户打造一站式服务平台，通过提供便捷的线上线下生活服务，形成多元化增值服务收入。还打造特色复合商业街区，推进整村商业繁荣。

可以说，微棠社区打破了以往长租公寓单一租金来源的收入模式，形成社区租赁、物业管理、生活服务、商业增值等多元运营形式，探索出了一套具有内生循环动力的可持续发展城中村运营模式。

接手状态较差的城中村，通过改造与运营，为年轻客群提供低成本、高品质的社区空间及服务，进而提升整个城市区域的价值，这是一件“难而正确”的事情。

幸运的是，微棠的新青年社区做到了，提供了可借鉴的成功模板，也在等待着我们对它进一步去了解、去探索。

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