南京“带押过户”如何操作？相关部门这么回复.....

据南京不动产微信公众号消息，南京目前开始执行二手房“带押过户”新模式，全市已经完成158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿。

按照推文消息所示，在房贷未还清、房产未解压的情况下，二手房交易也可以进行交易、过户，给二手房买卖双方提供了更加便捷、安全的交易方式。

那么什么是“带押过户”、这种方式又有哪些好处呢？我们接着往下看。

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二手房交易不用解押了？

什么是“带押过户”？

要知道，房主在未还清房贷时，相当于把房子抵押给了银行。此时交易、过户，都需要房主先把贷款结清，把房子“赎”出来才能按部就班地进行后续流程。

而“带押过户”，是指在房主还未还清房贷、未解除银行抵押的情况下，与买家办理房产过户。

值得一提的是，在“带押过户”办理的过程中，买家的贷款流程“同步进行”。

相当于把房产解押、过户、重新贷款的三个流程，合并到同一个窗口一起办理，给买卖双方提供了安全性更高的交易模式。

“带押过户”目前是否可以操作？

对此，我们电话咨询了华侨路房产交易与不动产交易大厅，工作人员告诉我们，目前相关信息，以不动产交易办理窗口的口径为准，所需材料可咨询12345政务服务热线。

以下是12345政务服务热线的回答：

一、“带押过户”大致流程是什么？

买卖双方带齐相关资料和证件，到不动产交易中心进行办理，具体流程以交易窗口信息为准。

二、“带押过户”需要准备哪些材料呢？

1、卖方不动产权证、债权抵押合同

2、买卖双方身份证

3、不动产交易合同

4、买方购房证明

5、买方债权抵押申请表

注：以上信息仅为参考，具体以房产交易中心为准。

三、买卖双方贷款银行不同，可以进行交易吗？

“带押过户”模式尚在不断实践、完善当中，买卖双方能否跨行交易，要以业务办理窗口、银行系统等信息为准。

另外，针对一些操作上的问题，回复较为模糊。

如买卖双方涉及经营贷、个人抵押、公积金贷款等相关问题，目前并未查询到相关的信息，具体交易细节还需咨询不动产交易中心，以办理窗口信息为准。

针对相关问题，我们也咨询了中国建设银行江宁支行。工作人员表示：目前未收到通知，但系统已上线。

同时还透露道：“依照系统情况来讲是可以办理。但南京的‘带押过户’目前还仅是试点，具体情况还需以不动产办理中心为准。”

可以确定的是，“带押过户”目前已经可以操作，但相关细节还在不断完善当中。

另外还需要注意的是，按照南京不动产微信公众号推文显示，目前试点银行以中国建设银行、南京银行为主，且多数支行目前仅有系统上线并未收到通知，也没有受理过相关交易。

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“带押过户”更快捷、安全

“带押过户”对于二手房交易来说，有什么变化呢？

首先是优化了交易流程、缩短了办理时间，二手房交易更加便利、高效。

此前二手房交易的大致流程：

1、解压房产：卖家筹集资金或买家垫资→还清房贷→解除房产抵押。

2、房产过户

3、买家重新抵押、贷款。

4、等待买家贷款银行房贷，卖家拿到剩余房款，即完成交易流程。

而采用“带押过户”进行交易，只需买卖双方带齐所需资料，在不动产交易中心的同一个窗口，即可办理抵押变更、转移登记、抵押设立。

这就省去了此前交易流程中，提交各种申请、等待审批的过程，免去了买卖双方一趟接一趟，奔走于银行、交易中心的麻烦。

其次是减少卖家资金压力。

按照原本的二手房交易流程，卖家首先要为房产“赎身”，这意味卖家要足够的资金还清房贷。

一来，对于大部分人来说，很难在短时间内筹集到这批资金。

二来，而如果买家是贷款买房，那么就需要先办理过户和抵押，银行才能放款。因此用买家的贷款来还卖家的贷款，同样无法实现。

这种情况下，卖家就需要筹措一笔过桥资金，来解决中间的“时间差”。卖家会额外增加一笔过桥资金的利息支出。

多数提供小额贷款的第三方公司，贷款月息约为2%（仅供参考），也就是说，200万的未还房贷需每个月需要约4万的过桥资金，而这笔费用基本上由卖家承担。

如果买家的下款时间较长，长期占用过桥资金，卖家的成本还会随之增加。

另外，交易过程安全性更高。

原本的交易模式下，无论是买家先垫资解压，还是卖家先过户让买家申请贷款，都存在贷款申请失败、房产查封、交易违约等房钱两空的风险。

而“带押过户”则是南京市不动产登记机构与中国建设银行形成全流程闭环模式，双方资金、房产在交易过程中的安全性更高。

整体来看，采用“带押过户”的二手房交易模式，对于买卖双方来说，既降低了时间、金钱的成本，还加大提高的交易过程中的安全性。

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进一步刺激二手房市场

“带押过户”的二手房交易模式，此前已在济南、无锡、苏州、深圳等多个城市试点实施。

而在新型交易模式实施的背后，是多个城市二手房交易积极性大幅下降。

据南京网上房地产数据显示，全市8月份二手房成交7552套（含高淳、溧水），环比下跌7.3%；新增二手挂牌房源环比也有所减少，8月新增挂牌8288套，环比下降6%。

同时，部分急售房源通过降价来促使成交，“以价换量”的趋势比较为明显。

2021-2022年南京二手住宅新增挂牌量价：

图源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

一定程度上来说，“带押过户”流程的简化、资金的安全性等问题，将会刺激二手房交易的积极性，可以加快二手房的流转，比如刚需置换、学区房等，是有利于“去库存”的。

但这种效力能持续多久，能否全面实行，就得需要时间和市场来认证了。

但毋庸置疑的是，“带押过户”这种交易模式，其便利性、安全性的提高，的确能得到买卖双方的认可。