上海这些倒挂离谱的板块，徒有虚名还是物超所值?

“打新”是上海楼市近些年的关键词，打新的背后是“一二手倒挂”，通俗来说，新房受到限价影响，市区甚至很多热门潜力板块的二手房价格远超新房，这也让很多人看到了资产增值的机会。

今天不妨来看下上海一二手房倒挂最厉害的板块，这些区域的倒挂究竟有多离谱，又有哪些板块真的值高房价？

内环内：

倒挂司空见惯，有二手房竟比新房贵1倍

数据显示，上海一二手倒挂最严重的区域主要在上海的市区，尤其是内环以内的市中心，二手房价格普遍在15万+/平，部分板块可以达到20万+/平，而新房价格却一直不温不火，基本控制在10-13万/平之间，这里主要介绍一些典型的板块，例如新天地、陆家嘴、徐汇滨江等。

（1）新天地

新天地不用多说，这里新房价格比二手次新房高出近1倍的倒挂比率。去年入市的豪宅翠湖天地五集认购均价16.5万/平，据悉，目前翠湖二手房挂牌均价25万+/平。

注：橙色框为近期入市新盘，蓝色框为周边二手房挂牌均价（仅供参考）

对于高资产人群而言，随着市中心最大的二级旧里——建国东路旧改收尾，未来这里将再造一个新天地，并会有大量新房入市，包括后续入市的翠湖六期和中海建国里都将再次掀起市区豪宅热的波澜。新天地作为上海市中心最核心板块，这里的房产自然拥有极高的价值。

新天地时尚中心，易眼看房实拍

（2）董家渡

市中心近些年另一个旧改收尾的板块当属董家渡，董家渡所在的老城厢片区目前已经归到外滩板块内，目前整个大外滩板块内包括豫园、小南门和董家渡都有大量待建地块。

近期这里也是动作频频，今年上半年嘉里建设133亿签约金陵东路商办地块，随后上海城投176亿拿下露香园二期地块，不久前豫园股份及蚂蚁集团拿下福佑百亿地块。

从房价来看，这里近些年新房体量并不多，去年入市的绿地海珀外滩均价13.8万/平，而周边二手房豪宅如融创外滩壹号院、绿城黄浦湾等，挂牌价格早已站上20万+/平。

（3）陆家嘴

陆家嘴近年来供应量也是格外稀缺，陆家嘴作为上海的金融中心，拥有浦江两岸的一线景观，最优质的城市资源。当然上海最顶尖的豪宅，例如汤臣一品、中粮海景壹号等都坐落于此。

去年九庐入市均价13.8万/平，而汤臣一品二手房价格却高达30万+/平。不过陆家嘴未来很难再有新房入市，而陆家嘴北滨江将是未来陆家嘴2.0板块，打算上车陆家嘴的购房者，可以关注这一区域，包括陆家嘴集团北滨江项目和太古北滨江项目都将入市，太古北滨江项目以180-240平的大平层产品为主，置业门槛并不低。

陆家嘴，易眼看房实拍

由于市中心土地的稀缺性，加上优质资源集中，这里的高房价及二手房高溢价率还是得到了购房者的普遍认可，近年来这里也有二手房高价成交的案例，毕竟市中心的豪宅是城市最稀缺的资源，不仅有居住属性更有金融属性在里面，高房价并不让人意外。

内外环：

重点发展板块倒挂严重，老破小价格有优势

近些年来，上海内外环区域热度最高的板块，当属前滩、徐汇滨江和大宁。

（1）前滩

前滩无疑是内外环之间最热的板块，前滩的火热要从华二落子说起，不过真正将前滩推向顶峰的还要感谢这里的规划，

前滩板块发展能级相当高，这里有第二个陆家嘴之称，全新的城市界面，最高端的商业配套及写字楼宇，加上国际化的医院和教育资源。

这里一、二手房倒挂也很厉害，贝壳官网显示，晶耀名邸二手房挂牌价格突破20万+/平，而新房价格仅10万出头。当然前滩新房小户型产品居多，总价可控，因此每逢新盘入市，都会有海量购房者参与摇号。在刚结束认购的东方悦澜，总认购数1479，认购率307%，高分在所难免。

前滩中心，易眼看房实拍

据统计，前滩后期还有3盘将入市，九宫格最后新盘格力浦江壹号将推出建面约54-220平房源，预计最低600万左右就可以买到。此外还有陆家嘴前滩21-02地块及21-03地块，项目就在前滩太古里对面。

目前，前滩的二手房基本都是近些年交房的项目，因此二手房基本坐实高价，如果打算在前滩附近置业的低预算购房者，可以考虑三林附近的二手次新或等待前滩南发展，与前滩相辅相成的前滩南未来将有大量新房供应，价格也势必会更低。

（2）大宁

随着闸北静安拆二并一，大宁就一发不可收拾，房价持续坐火箭。最新数据显示，大宁金茂府二手房挂牌价格已经接近18万/平，不久前同片区的新房由于过热，一度导致暂停网签整改。

大宁之所以如此热，因为这里拥有堪比市中心的繁华配套，生活配套方面，轨交有 1号线马戏城站，还有20号线在建。商圈有大宁国际中心，久光中心和大宁音乐广场。闲暇之余可以去郁金香公园闻闻花香四溢，还有静安体育公园可以健身。更重要的是，这里有多所一梯队的教育资源，看病还有三甲医院第十人民医院。

大宁，易眼看房实拍

整个板块的城市界面崭新，以新房为主。可以说这里完全不输内环内，目前大宁10.5万/平的新房价格，确实很有吸引力，不过未来大宁的供应量并不多，后续还有市北华庭项目会入市，该盘就在仁恒静安世纪南侧，开发商为市北高新，预计推出65-135平1-4房。

贝壳数据显示，除了金茂府价格一枝独秀外，周边2015年前后的二手次新房挂牌价格普遍在12-15万/平，并没有那么夸张。而位于延长路附近的“老破小”价格基本维持在7-9万/平，对于打算住在市区的纯刚需购房者来说，房价也更为亲民。

（3）徐汇滨江

徐汇滨江由于起步早，相比起前滩和北外滩，这里的发展基本成型。徐汇滨江目前挂牌价格较高的楼盘有尚海湾、云锦东方、百汇园、保利西岸、中洲君庭等近些年入市的高端项目。

贝壳数据显示，高端项目二手房挂牌价普遍站上18万/平，而龙华板块内的老破小均价也在10万/平上下徘徊，价格并不低。

徐汇滨江不仅拥有一线滨江资源，CBD商务区，交通优势、多个商业综合体、多所优质资源学校，另一大无可匹敌的优势就是附近有龙华医院、中山医院、肿瘤医院和精神卫生中心4所三甲医院。

（4）高行

高行板块也是近些年上海新房市场格外火热的一个板块，这里主打森兰国际社区。板块拥有良好的生态环境和居住氛围。国际社区内以大户型改善类产品为主，人口密度低。

更重要的是，这里还有多条轨交的规划，东靖路站未来有20号线规划，洲海路附近则有21号线规划。未来，东靖路附近还有印象城和嘉里中心两大商业综合体，大大提升板块能级。

当然，高行近两年房价出现大幅倒挂，离不开优质教育资源的加持，尤其是洲海路附近的二手次新房，如金地未未来挂牌价在10万/平左右。

今年入市的璀璨公馆项目均价7.03万/平，倒挂接近3万/平，项目近期两次开盘都触发了积分。下一阶段，高行还有2个新项目预计会入市，浦东新区高行集镇单元（0Y00-0701）B3-2地块靠近杨高北路东靖路附近，而另一幅地块浦东新区外高桥新市镇G08-01地块则位于东靖路地铁站西南侧约400米，两幅地块的房地联动价都是7.03万/平，位置也更好。

外环外：

有配套、教育加持的潜力板块，二手房接近10万/平

如果说市区二手房价格高还能理解，那么近些年在外环外却出现了新房、二手房倒挂奇高的板块，首当其冲就是大虹桥。

（1）大虹桥

整个大虹桥区域包含了大虹桥主城区（徐泾），南虹桥华漕及北虹桥江桥。这些板块都存在倒挂的情况，其中徐泾板块无疑是新房最热的板块，片区内新房几乎逢开必触发高积分。

以国家会展中心附近的新盘为例，蟠龙天地此前开盘价6.1万/平，如今二手交易价格已经接近9.5万/平，更重要的是，要积分接近满分才有机会买到。此外，同片区更早期入市的中核锦悦府，目前挂牌价格也在9万/平上下。

大虹桥商务区，易眼看房实拍

而在徐泾西片区的徐盈路附近，随着这里住宅的大开发，已经形成了一定规模的大型生活区，万科天空之城大型商业体即将开业，这里二手房挂牌价也是直逼10万/平，而去年同期入市的新盘价格仅仅6万/平。

由于这一片区基本都是新开发的楼盘，难觅老旧小区踪影，而位于徐盈路地铁站不远的西北侧，就是徐泾北城大型安置基地，这里二手房挂牌价格在5万/平上下。

当然安置房无论是周边学区资源、地段和品质都和商品房有较大差距。不可否认徐盈路附近的新盘挂牌价确实存在一定虚位，不过这里拥有轨交、商业，加上未来还有多所在建的学校投入运营，自身就形成了一个小规模的生态圈，有一定的居住价值。

据当地置业顾问介绍，这里二手房此前也有高价成交的案例，当然只是个别案例。好消息是，此前错过了这个板块的购房者还有一次机会上车，在今年第二批供地中，青浦区西虹桥沪青平公路北侧45-12、45-14地块由招商和象屿摘得，项目案名为招商虹桥公馆三期，位于万科天空之城星之屿的北侧，目前地块已经开工建设，预计明年初就有机会入市，这也将是上车该片区的难得机会。

（2）莘庄

莘庄也是近年来外环外倒挂较为严重的板块，近日网上有传闻称莘庄的二手房TODTOWN天荟的成交价格竟然突破了12万/平，而此前这里入市新房的价格才7.36万/平。

如今莘庄已经不再是此前印象中的郊区，它是主城副中心之一，闵行区的南大门。当下莘庄的生活配套交通都十分完善，生活在这里的人们完全可以不用去市区也能享受繁华的商圈。商业方面，凯德龙之梦，仲盛世界商城以及莘庄TODTOWN都为板块的提升起了巨大作用。

交通方面，更是涵盖了1 号线、5 号线、嘉闵线（在建），莘庄拥有合理的城市规划及全新的城市界面，目前板块内少有可开发土地，以至于新房供应出现断层。

二手房方面，贝壳数据显示莘庄板块二手房挂牌均价在7万/平，板块内高品质的次新房如名都新城均价在9-10万/平，这一价格已经和很多中环板块新房价格相当。而房龄较老的小区例如高兴花园，在没有了学区优势后，均价在6-7万/平徘徊。

（3）唐镇

另外唐镇也是浦东近些年存在一定倒挂的板块，唐镇的优势就是规划宏大，2号线唐镇地铁站附近配套已经成熟，而创新中路站附近几乎要再造一个新城。

当然，这里除了更新的居住环境，二手房价高企的背后是优质的教育资源引入。从示范级幼儿园，到浦东新区三大公办学校福山外国语，再到“八大金刚”的建平。

唐镇虽然距离市区不算近，却有张江后花园的美称，这里成功吸引到不少在金桥、张江工作的中高端客群。板块内品牌房企云集，房源也以改善为主，尤其是绿城、仁恒、华侨城、融创等主打高端项目的房企入驻，提升了整个板块的居住层次。

近期唐镇板块在售的新房如浦发虹湾以及浦发唐城，售价在68000-72300元/平，双双都触发了高积分。

不过唐镇的倒挂还得分区域和项目，尤其是绿城、仁恒等项目云集的片区，不仅有高端居住氛围，还享受到了商业、交通和教育带来的红利，即便二手房高房价也挡不住买房人的热情，而在唐镇地铁站南侧的老城区，主要以2010年前的次新房为主，房价仅在5万出头，更贴近市场预期。

唐镇周边二手次新房价格，图源贝壳网

而在创新中路地铁站附近，该片区未来主打TOD商住办综合体，房价也有一定价值潜力，不过上升空间比较有限。

毕竟，唐镇板块一大特点就是可开发土地多，未来打算在唐镇附近置业新房的购房者，除了即将加推的浦发唐城和浦发虹湾，在今年第二批供地中，华发还摘得唐镇地铁站附近的一幅商住地块，而在马上开拍的第三轮供地中，唐镇再次有一幅大体量宅地出让，未来可售房源约1172套。

结语

由此可见，这些板块的高房价并非空穴来风，教育、配套和规划潜力都是一二手倒挂的重要推手。从当下市场行情来看，市中心的倒挂或将依然存在。

而对于部分郊区而言，倒挂主要集中在板块的热门片区，主要还是受到利好刺激，对于刚需而言，可以盯紧这些板块未来入市的新房。当然退而求其次，抛开学区、轨交等因素，同板块内或许还有价格反差较大的二手次新房，同样是不错的上车选择。