上海楼市“金九银十”，是可期待呢？还是完犊子了？

柯南有段时间没出来冒泡了！因为说句大实话，不管唱多的媒体如何“渲染气氛”，也不论唱衰的媒体如何“猛浇冷水”。这三个多月的上海楼市，尤其是二手房市场，最真实的状况是，既没有萎靡不振得一塌糊涂，也没有热火得让人热血沸腾。

正因为市场只是按照比较正常的规律在相对平稳地运行，所以柯南也不想像那些所谓的大号自媒体，没话题制造话题刷存在。

不过，也就是在月初，8月上海二手房成交量的数据出台后，那些一贯“多头”的自媒体又开始迫不及待地发文，发视频预测“金九银十”了。

“金九银十”，这个已经多年未被提及的楼市常用词，在今年又被翻出来说事了。各位读者，你看完了那么多的预测文章，预测视频后，对“金九银十”这个预计是深以为然呢，还是嗤之以鼻呢？

柯南估计绝大部分的读者实际上是一头雾水，心里没有准谱。因此，今天柯南发文谈谈最近一段时间以及未来一段时间，上海楼市最接地气的一些底层真相，当然也包括对“金九银十”的一些深层次思考和看法。

真相一：一手房“热”二手房“平”的趋势常态化

从去年二手房实行“三价就低”的贷款政策开始，上海市场就开始呈现出一手房热，二手房冷的局面，虽然经过时间对政策的消化，以及最近一段时间三价就低政策的有限度松动，近三个月里的二手房的成交量数据看上去还不错，但充其量也就是个由冷清变平稳而已。

可以预见的是，未来较长一段时间里，这种一手房热，二手房不瘟不火的局面，大概率将成为一种常态。原因为何？

二手不能“太热”，热过头了就会扯了一手的后腿，一手的后腿被扯了，土地市场就会被波及。

二手也不能“太冷”，太冷了，卖掉二手存量换仓打新的流量就会锐减，打新流量少了，一手的后腿一样会被拖住，然后还是会波及土地市场。

这就是一手二手现状会如此持续以及这种现状大概率会维持较长一段时间的最底层逻辑。

另外要特别指出的是，今年的一手房市场同比其实并不亮眼，真的算得上“爆热”的一手盘就那么几个，一手市场实际上是涝的涝死，旱的旱死。一手的“热”实际上也只是个相对二手而言的“热”。

真相二：一手房限价政策将加速颠覆魔都的城市格局

随着城市建设的持续，上海的城市格局其实一直在变，不过一直以来，格局底层的东西似乎一直依然还在。

可是随着旧城乡的改造基本完成，互联网触角的无限延伸，城市格局中的一些底层东西也被改变了。

近几年来的一手房限价政策，加速了这种改变，甚至可以说正在颠覆一些维持了很久很久的城市底层格局。具体而言主要是这几个方面

1、传统环线认知的颠覆

这种认知颠覆核心表现就是价格认知上的颠覆。外环的房内环的价，内中环房的价格卖不过中外环的房，这样的情况不再会是奇闻，虽然从整体上看，依然不会是常见现象，但也不会再是凤毛菱角的事。

2、居住习惯认知的颠覆

未来，对于九成打算置换改善的普通购房者来讲，选择自己当前习惯已久的生活圈层以外区域进行置换大概率会成为必选项。其实在当下，这样的选择也不少了，未来更会普遍化。

另外就是对于想要置换提升居住品质，且希望改善到三房或更大空间的绝大部分购房者而言，去外环附近或是外环外，或许是不得不选择的归宿。

3、圈层（阶层）界线更加泾渭分明

这其实是一个很残酷的社会真相，但又是我们不得不面对的真相。过去的几十年这种界线或许不那么的清晰，可是大家有没有察觉到，如今这界线越来越分明了起来。

说白了，这实质上就是所谓阶层分化在居住层面上的表现。其实这种现象自古就有之，从未停止过。说真话，这种现象不可能消失，但过度了，僵化了，那就未必好了。

说到这，柯南建议大家有空闲的时间，不妨去老黄浦，老静安，老卢湾，还有虹口的那些老马路，小马路再逛一逛，拍个视频留个念想。

不久的将来这些地方真有可能消失不见，不仅消失不见，大家还真就有可能不再可以自由去那些地方走动了，因为没准啥时候这些地方就会成了少数人家的后花园或是私人府邸了。

真相三：四大一线楼市，上海最坚挺。真相是？

提到最近四大一线城市的楼市表现，基本上媒体们的评论都是上海挺得最牢，恢复得最好。

从四大城市的数据上看确实如此，但是再仔细分析一下，上海的“好”，其实是用其他三个一线城市的“惨”衬托出来的。

上海今年新房销售面积累计同比依然是下跌的，再看看二手房成交量，6、7、8三个月总和五万五千套上下。

多吗？如果没有之前两个月的原地不动，这个量还算不错，可是联系上四五月的状况，这个量就真没啥可吹嘘的了。

真相四：如何正确看待近三个月的二手房成交量

前文已经初步分析过，如果只是把这三个月的量算作当月的实际销量的话，数据表现不算差劲，但数据恰恰不仅只是这三个月的实际量，数据还包括了前两个月滞留未兑现的存量。

这个滞留的存量不是一个小数字。之前柯南的文章对此有过深入的分析，大家可以去看，文章的题目是《成交超过15000套，上海二手房复苏挺快？》

那篇文章中柯南用最保守的估计分析了滞留的存量状况，实际上如果按照某些大号媒体年初预测的“小阳春”说法估算滞留存量的话，数值会更加大得多。

无疑这些存量中很大一部分是会在放开后的几个月里被兑现掉的。6月是，7月也是，8月也逃不掉，甚至这个月也应该会有。

6、7、8月的成交总量就这么多，扣除数量不算特别少的滞留存量，真正的增量还很多吗？

当然，从三个月的成交量走势看，7月和8月较之6月是有一个不大不小的幅度攀升的，这说明市场恢复常态的趋势基本确立。

而8月的成交量，和7月几乎持平，亦未能突破两万的关口，说明后续市场未必那么的乐观。有人把此归结为罕见高温的缘故，或许是有点联系，但成交量能否再上一个实质性的台阶，似乎并不容易做到。

另外，大家还不要忽略了打新因素对二手房交易量的影响。打新要积分，把手上的二手房“匀给”自家人，套出积分。

市场中这样的操作，虽然未必普遍，但也真算不上是个别现象，这本质上就是一种“伪”成交，可却实际增加了成交的数据值。

真相五：“金九银十”？如何客观地看

“金九银十”，十多年前是个楼市热词，但近七八年来，被提及的频率已经少了很多，甚至已经不怎么被提及了。原因也很简单，这些年，小阳春的风头已经妥妥地盖过了金九银十。

原本今年的小阳春也被不少“多头”的媒体早早就斩钉截铁地预告过了，可是意外“黄了”！于是只能再次把搁在箱底多时的“金九银十”再次拿出来说事了。“金九银十”会如期而至吗？

这事吧，先得看如何给金九银十的成交量定标准。由于在过去的几年里，九十月份的二手房成交量成色都不亮眼，所以按照一贯严谨的作风，柯南个人认为要称得上名副其实的“金九银十”，定标准就得参照这几年有过的小阳春。

这几年但凡哪年出了小阳春，小阳春时的二手房月成交量几乎不是破三万套就是无限接近三万套，而且基本还都是持续数月。

如果以此标准来定标“金九银十”的话，这次被期待中的“金九银十”估计就不是被期待了，当然也不是完犊子了，而是根本就没犊子可言！

即便不是按照柯南这样严谨标准去认定，要称得上“金九银十”，无论如何成交量也得比七月和八月的成交量升一个量级吧！具体讲就是至少要超两万五千套，再次点也得无限接近两万五吧！

能做到吗？九月已经过半，目前尚未有具体的统计数据可见，但就柯南在局部一线的肉身感知，似乎最近一些日子，市场有停顿歇歇脚的苗头。

虽然柯南的局部感知很难代表全局，但到现在尚未看见有“多头”媒体出来标榜成绩，是不是至少说明市场走势可能真的未必有之前想象的那么好呢？

不过，柯南在此可以事先预测到，只要九月的二手房成交量过两万，哪怕是两万冒点头，依然会有不少以“多头”见长的所谓大号自媒体会给九月贴上“金九”的标签，顺带再次期待一下“银十”。

再来看看新房市场，这个市场现在是被指挥棒严格控制着的，所以量是不会按照市场逻辑加加减减的，即便是增加，也是指挥棒说了算，而且完全不会有井喷的可能性。

总之，九十月份的成交量想要在量级上较之七八月份有大幅的突破，柯南个人认为概率不太大。

最后说句掏心窝子的大实话，对于市场中主流的置换群体而言，你还真别期望出现成色太好的“金九银十”。

除非家中有“矿”，不然“金九银十”成色好，没“矿”的你就是再费尽心力，结果也很可能不如你意，相反“金九银十”成色不怎么好，你加把劲努力，结果就有可能会出乎你意料的好。

可惜，能悟透的不多，所以沦为韭菜的才会那么的多。话说回来了，无论是楼市或是股市，没有大量的韭菜怎么行，现实就是这么残酷。

不想成为韭菜的，就要勤快地提高自身的认知水平。多看看柯南的文章，虽然不能保证你一定不成为韭菜，但至少能让你多明白一些门道，减少成为韭菜的几率。

我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友，如果觉得柯南的文章还有些看头的，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时私信我或加我微信。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！

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