别再乱买房了！未来5年南昌板块价值分析，千万别选错！

　　美剧《纸牌屋》中弗兰克总统说：权力就像房地产，你离中心越近，你的财产就越值钱。

　　但权力中心好界定，楼市里该如何定义一个地段是否是中心？

　　看它现在是否占据核心资源与配套？还是看它未来发展的潜力？或是产业落地、政府规划重点？

　　尤其是当下南昌各种“中心”如雨后春笋般冒了出来后，这么多中心，未来5年谁更有价值？今天我们一起来盘点下！

　　八一广场、青山湖、青云谱等老城区

　　这些板块基本是南昌传统的行政区，他们的共同特征是：

　　交通、商业、休闲娱乐等各种生活配套都很成熟，区域发展已经饱和，所以，区域内可以发展的空间被挤压的很小，改造难度很高，新房也很少，二手房以老破小为主。

　　例如最典型的八一广场，以八一起义纪念塔为中心，周边遍布着百货大楼、医院、公园、省级体育馆、美术馆等，连接着中山路、北京路、孺子路等干道，记载着老南昌人独特的生活记忆。

　　八一广场是南昌最初发展的地区，也是南昌最初的政治、经济、文化中心，不管现如今南昌扩展开发了多少新城，八一广场在把很多人心中依旧是无法替代的“中心区”。

　　但不可否认，我们从居住层面上来看，八一广场“老了”。

　　这边分布的小区，基本上都是二三十年以上的各种老破小家属院，房租比较便宜，服务行业的打工人住的比较多。

　　这里绝大多数的老破小过去5年南昌房价最猛的几年竟然还在降价。

　　举个典型案例，八一大道住宅区，靠近八一广场地铁口，以往南昌绝对的中心区，但是房子特别难卖出去，我们查看房信网近五年的成交数量和价格变化，可以发现，从2018年开始，八一大道268号的价格是呈下跌趋势的，而且全年的成交量都不超过十套。

　　我查看了今年以来的几套成交记录，价格都在九千左右。

　　除了这里以外，像青山湖北京东路沿线、江纺等地的住宅区，价格都在一万以下，低的仅卖到七八千左右。

　　这也说明，有配套的老中心区，代表不了一个城市的资产中心。

　　而这样的房子，如果不是为了自住，买了之后，未来5年，房子更老了，只会亏的更惨。

　　当然，这些板块里也有些特例，比如青山湖沿岸的的一些小区，过去几年还是蛮保值的。

　　但主要是次新房产品带来的，未来区域发展不会有太大改变，不过产品较新，配套便捷，未来几年保值还是没问题的。

　　红谷滩中心区、凤凰洲、艾溪湖沿岸

　　这几个板块是目前南昌发展最成熟的开发区。多年的经营，高新的企业数量，红谷滩的市政规划，都代表南昌目前的最高水平。

　　在区域发展成熟的基础上，又不像老城区那样生活配套陈旧，有不少次新房可以选择。而且，在今年这种冷淡的市场环境下，这两个区域的二手房很是抗打，走出了自己的独立行情。

　　我们查看南昌近一个月时间内成交最好的二手房，排在前五的小区大部分都位于艾溪湖沿岸和红谷滩。

　　高新区的万科四季花城，近两年在二手房市场上十分活跃，成交量一直位居前列，价格也一直很坚挺。

　　查看万科四季花城近五年的成交价格，可以发现整个小区一直是上涨的趋势，而且在近一年这样冷淡的行情之下，依旧保持着上涨的态势。

　　区域内其他二手房，比如绿地玫瑰城、恒大名都、万科海上传奇等二手房也是一样的情况，在市场最冷淡的时候，价格依旧很坚挺。

　　红谷滩就更不用说了，二手房价格一直排在南昌各区域之首，南昌房价的天花板也位于这里，是让很多人又爱又恨的区域。

　　高楼大厦，地铁穿梭，一江两岸，霓虹闪烁，该有的全都有了，而且都是顶级标配，就是价格上，让很多人望而却步。

　　艾溪湖因为产业、环境、学校聚集了大量改善客群，红谷滩则因为全能的便捷配套聚集了不少城市顶级商务、科技人才，还有鸡娃的中产家庭，撑起了红谷滩的房价。

　　归根到底，决定资产价值的还是产业、人口、教育资源。

　　这两个板块未来仍旧是南昌房价的天花板。但随着核心用地减少，城市发展红利减少，三室、小三室动辄两三百万，能够接盘的购买力、人数都会受限，顶级的豪宅因其稀缺性，反而增值潜力更强。

　　朝阳、九龙湖、象湖滨江

　　这几个板块是区域发展到后期，向外延展而出的新城，最大的特征就是在最近几年快速发展落地，目前道路、绿化、城市界面已经焕然一新。

　　但同时，未来还有不少发展空间。这样的板块，除了产品红利，配套成熟外，未来几年还是能享受到区域城建、规划落地红利。

　　比如说九龙湖，高喊着“十年红谷滩，五年九龙湖”的发展口号，却一直没能摆脱“鬼城”的帽子，就算现在，晚上去九龙湖走走也还是能感觉到是一个人烟稀少的区域。

　　不过，九龙湖的发展也是肉眼可见的，地铁、学校、高铁、公园、体育中心、省政府······该有的不该有的全都有了。

　　入住率跟老城区虽然没法比，但是也在慢慢的提升，二手房和新房在市场上的表现都还算不错，以二手房交易最为活跃的国博城为例，近五年以来的价格涨幅还是不小的，2018年成交均价才14866元/㎡，2022年已经上涨至17133元/㎡，上涨了15.25%。

　　朝阳现在的价格，已经是妥妥的改善区了，说是富人区也不为过吧，自从四号线开通后，区域内学校、地铁、商场、公园都不缺了，集齐了所有硬件配套。

　　目前在售的新房项目门槛都不低，二手房的价格也都直逼两万了，是一个跟刚需没啥缘分的板块。

　　象湖滨江算是个小例外，之前也是一江两岸发展的高定调，和九龙湖也就隔了一条江，但是无奈南昌县的资源和南昌主城区还是隔了一条沟，这几年的发展和九龙湖没法比，在售的新房不少，价格却是下跌的厉害，目前售价七八千的项目不在少数，对刚需十分友好。

　　要重新回归发展的正常轨道，还是需要一定的时间。

　　未来五年，这几个板块还将处于人口不断导入、配套不断落地的过程，这些都是房价增值的动力。

　　当然，不同的板块潜力大小不同，对于象湖滨江来说，可能等的还会久一点。

　　赣江新区、VR科创城、瑶湖科学岛、东站新区、九望新城

　　
这些板块的特征是离南昌主城区较远，是南昌骨架拉伸过程中的边缘板块。

　　自去年年底楼市降温、调整以来，这些板块率先降温。

　　比如赣江新区，有项目开盘是均价卖到七千多，现在六千也卖的十分艰难，在市场上基本没啥声音了；

　　九望新城也是遍地七八千的项目。

　　为什么呢？最主要的还是缺乏产业、人口的落地，这些板块远离主城区，各自定位、所吸纳的人群，也决定了它的上限。比如VR科创城以VR高科技为发展方向，望城的工业属性很强，赣江新区以先进制造业为主。

　　而未来五年区域的发展与潜力，除了看定位，重要的还是看落地，以5年为周期，其兑现速度，在当下的环境下，并不乐观。

　　当南昌逐渐跳出城墙思维后，城市规模会越来越大，多中心发展是必然要走的路。

　　但不同板块承担的功能、发展的阶段、资源禀赋下，楼市的表现差异也会越来越大。