重磅消息 | 天津拟推“共有产权住房“：谁可买？影响房价？

酝酿了许久，天津共有产权房政策拟将出台。

前阵子去蓟州看地，了解到有棚改安置房将申请转共有产权房，等政策落地就操作。

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9月9日，官方发布了《关于闲置定向安置经济适用住房转成共有产权住房的指导意见》文件，内容多，信息量大。

熟知，共有产权房，介于政府与市场之间，可以一定折扣购房，享有房屋的居住、入学等权益，但是拥有部分产权。等到一定年限后，可按照市场价或一定折扣买断剩余产权，变成商品房。

这份文件释放了五个关键信息：其一，哪些可以转为共有产权房？其二，哪些人可以购买？其三，共有产权房怎么交易？其四，共有产权房的产权分配。其五，共有产权房的定价标准。

哪些可以转为共有产权房？

三类情况可允许转。

第一种，在满足本区棚户区改造定向安置的基础上，确定无其他使用计划的定向安置经济适用住房房源，可以转为共有产权住房，面向符合规定条件的对象供应，实行政府与购房人按份共有产权，并限定使用和处分权利。

这里道士君重点提一下，原定位为棚改安置房，但是目前无安置人群的地块可申请转。

第二种，闲置的示范小城镇安置房和定向销售经济适用住房可参照本意见转化为共有产权住房。

第三种，涉农区应优先为符合条件的乡村教师供应共有产权住房。

哪些人群可以购买？

本市户籍居民家庭

同时符合下列标准的本市户籍居民家庭，可以申请购买共有产权住房：

1、家庭成员为申请人、配偶及其未婚子女，且具有民事行为能力。

2、家庭成员具有本市居民户口（含家庭户和因就业在本市落户的单位集体户、人才集体户，但不包括因上学、服兵役在津落户的集体户口）。

3、家庭人均住房建筑面积低于12平方米（含12平方米）或人均住房使用面积低于9平方米（含9平方米）。

4、3人及以上家庭人均年收入低于7.11万元（含7.11万元）、人均财产低于13万元（含13万元）；2人及以下家庭人均年收入低于10.67万元（含10.67万元）、人均财产低于16万元（含16万元）。其中，财产状况包括注册在本市、本人名下的机动车辆。申请人的收入状况以申请年份的上一自然年收入计算。

5、家庭成员在提出申请前3年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但家庭成员之间住房赠与行为除外。

同时符合上述标准，在本市无住房的单身人士（包括未婚、丧偶、或者离婚满3年的人士），男性年满25周岁或女性年满23周岁但不超过70周岁的，可以单独申请购买共有产权住房。

申请人的年龄、婚姻状况等年限以申请时间为截至时点前溯计算。

已享受本市住房保障政策的申请人，经审核确认符合条件的，次月起停止发放住房租赁补贴；自购房合同约定的入住时间起90天内腾退公共租赁住房；已申购配售型保障性住房的申请家庭，不能再申请购买共有产权住房。

划重点：所涉及标准必须同时满足，住房面积有要求，家庭收入有最低门槛，3年内无对外房屋交易。

非本市户籍居民家庭

同时符合下列条件的非本市户籍家庭，可申请本市共有产权住房：

1、在本市无住房，且在提出申请前3年内在本市无住房出售或赠与行为。

2、在本市连续缴纳社会保险或者个人所得税满2年。缴纳社会保险或个人所得税等年限以申请时间为截至时点前溯计算。

3、3人及以上家庭人均年收入低于7.11万元（含7.11万元）、人均财产低于13万元（含13万元）；2人及以下家庭均年收入低于10.67万元（含10.67万元）、人均财产低于16万元（含16万元）。其中，财产状况包括注册在本市、本人名下的机动车辆。申请人的收入状况以申请年份的上一自然年收入计算。

划重点：所涉及标准必须同时满足，个税或社保有要求，家庭收入有最低门槛，天津市无房且3年内无对外房屋交易。

文件中，明确天津共有产权房交易存在严格的条件约束：

一是5年内不得上市交易。

二是5年后，可按照市场价格（或者一定折扣）买回剩余产权，变成商品房，进行交易。

接下来是共有产权房的产权和定价。

关于产权，天津共有产权房政策：购房人产权份额为70%，政府产权份额为30%，由市、区所属国有企业代持，产权比例应在合同中予以约定。

关于定价，新建住房和存量住房分开定价。

新建住房项目销售均价综合考虑同地段、同类型商品住房价格等因素并予以合理折让。计算公式为：新建住房项目销售均价=周边房价×90%×70%。

存量住房项目销售均价综合考虑同地段、同类型商品住房价格和同时期存量住房交易价格（存量住房权重应高于新建住房权重）等因素。计算公式为：存量住房项目销售均价=周边房价×70%。

周边房价由代持企业委托房地产估价机构进行评估。

销售均价由所属区住建委会同区财政局审核确定，并向社会公布。

单套销售价格根据楼层、朝向、位置上下浮定，浮动幅度不得超过10%。单套销售价格和项目销售均价分别计算的总额应相等。

不得不说，天津拟定的共有产权房产权分配和定价还是很有水平的，相对科学合理。

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此次拟出台的共有产权房政策是好的，但享有利好政策，要给大家明确几点。

第一、共有产权房不是你想买就买，要符合条件，还要摇号。

第二，共有产权未来可作为商品房上市，居住价值没问题，但投资价值很低。流动性和投资性较弱，以共有产权作为跳板去获得升值，概率非常小。

第三，共有产权的供应端，主要集中在郊区，且供应量有限。

第四，5年后，在购买了剩余产权后，方可进行交易。

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对未来天津市场会产生哪些影响？

道士君认为，多少会对楼市刚需需求会产生轻微冲击，目的是为了平衡。

因为能够接受和政府共同拥有产权的人，实事求是讲，真的只是纯刚需，购房门槛低。曾实际调查过，即便是接近半价，还是有很多人觉得贵，买不起，或者压力很大。

需要共有产权上车的人，上不了商品房这趟车。能够买得起商品房的，也不会接受共有产权房形式。

一个基本结论：商品房和共有产权房的买房客群不重叠，有本质区别，但是并不意味着一点冲击没有。

再有，5年后上市流通，对周边二手房市场会有一定影响。

其实，这一次出台共有产权房政策，也预示着过去楼市以市场为主，房价涨跌更多由市场供求来决定，未来将会形成“政府-市场”并行、租售并举的新局面。

信息来源：天津住房和城乡建设委员会。