节奏快！江宁百家臻园、颐和南园·悦庐最新猛料！

在考察团最早跟各位老铁介绍招商百家湖G51项目时，就给各位预测了一把项目最终定价会是多少，当时的预测为：

而面对这样的判断，当时有读者认为这个价格高了点，也有人认为这个价格甚至还有点保守，最终根据项目最新的放风消息来看，放风4.7-4.8万/㎡的价格，考察团的判断基本上还是猜对下限价格 —— 标准层接近5万元每平的价格，是跑不掉的。

节奏加速，招商百家臻园项目冲刺十月首开

尽管项目的地块在出让时是不设毛坯限价的，但最终的定价也是需要经过ZF部门的审核，而目前来看，KFS招商为了在现阶段的行情之下保证去化，也没有在定价方面过于激进。

同时也就在这几天，招商百家湖G51项目的最终案名也正式对外曝光，“百家臻园”，案名既彰显了项目的地理位置，也说明了的确是招商的“臻”系产品，另外考察团得到爆料消息：

招商百家臻园项目预计在本月17日就会对外公开展点（具体位置未知，大概率在景枫与江宁金鹰），并且会在十月下旬正式公开售楼处，与此同时对外公开的两个样板间的面积段为130㎡和180㎡！

项目拟建7栋高层住宅及相关配套设施，其中6栋26层，1栋22层，值得注意的是，项目不卖装修包，直接精装销售。另外项目所有楼栋采用两梯两户设计，无连廊，户型建筑面积约为130㎡、140㎡、180㎡。

在今年七月的南京第二次土拍中，作为江宁主城中心区百家湖CBD首次出现的差异化定价地块，G51地块经过16轮竞价触顶，最后由百年央企招商蛇口收入囊中。成交总价17.5亿，楼板价2.62万一平，得益于地块所在的位置优渥的同时，还是差异化定价，一下子吸引了很多KFS的关注，而招商如愿拿到地块后，也神速的进行了开发。

项目位置：东至凤凰十一路；南至凤凰九路；西至凤凰十路；北至菲尼克斯路，紧靠百家湖商圈。

在招商G51地块的周边配套方面，项目应该能称得上是江宁区域的“顶配水平”了：

交通方面，未来业主开车十分方便，出门就能开上作为城市主轴之一的双龙大道、天元中路，前往南京其他区域，而在轨道交通方面，项目未来更是距离1号线小龙湾站只有一路之隔。

商业配套上，这个应该是不虚南京任何板块了，周边距离“江宁新街口”百家湖商圈之间的步行距离大约5-6分钟左右，拥有百家湖1912、景枫KINGMO、21世纪太阳城、江宁金鹰等等多个商业业态。

当然，如果只是平时下个楼购个物的话，在项目附近就有小龙湾中天荟这样的小型商业可以满足。

另外，百家臻园项目的位置尽管十分不错，但是未来可能也有一点小小的负面情况 —— 项目地块限高80m，市面上大多数楼盘的层高2.95-3m，考虑到项目6栋26层，1栋22层的层高，但是项目未来肯定会跟中海龙湾U-live贴脸，中海龙湾U-live是17-25层的高层，未来项目部分楼栋的低楼层可能会有遮挡的影响。

但是又反过来说，百家臻园项目未来不会受到噪音的影响——被中海龙湾U-live“挡住”了，这方面只能说是有利有弊吧！

从项目的节点来看，百家臻园项目大概率是想“冲刺”一波金九银十黄金期，想赶在十月下旬就能首开，而且根据爆料的消息来看，项目可能只开盘两次就清盘 —— 7栋住宅分两次开，对工程进度与销售节点的把控要求不低。

另外需要注意的是，项目可能确实不存在很明显的“倒挂”：二手房价格对比方面，周边的朗诗玲珑屿有一定的参考价值，目前朗诗玲珑屿项目二手房挂牌均价在4.8万每平左右。

根据爆料，上个月该小区成交了一套建面约82.63平的房源，成交总价为437万，成交单价为52887元/平，成交周期仅1天，创下小区成交价新高，但是也有不少其他成交房源的价格还是在4.8万每平左右。

作为交房时间四到六年的次新二手房，朗诗玲珑屿项目是周边品质不错的二手房住宅，而作为新房产品，产品品质与户型设计相较二手房大概率有一定升级，在这个基础上新房价格跟二手房差不多的情况下，买房人的接受程度应该还是比较高的！

“老盘”焕新颜：颐和南园·悦庐公开样板间

就在前两天，江宁九龙湖老盘颐和南园·悦庐正式公开168㎡实体样板间，项目户型图也首次曝光。

对于不少一直关注江宁楼市的买房人来说，颐和南园项目是他们“熟悉的陌生人”，很多人更多的第一反应是：这个项目居然还有房子没卖吗？颐和南园·悦庐的确是老盘，根据南京网上房地产数据，颐和南园上次有房源入市还是在2012年，上一期房源的均价大约在1.8万元/㎡左右，毛坯交付。如今，10年时间过去了，项目均价已上涨了2万多/㎡。

“悦庐”是项目第五期产品，位于整个项目南侧，根据规划，5期将建4栋4F洋房，只有56户，面积约168-191㎡。楼盘是精装修交付，精装价格放风4万/㎡。

项目位置在江宁区秣陵街道九龙湖路1号，紧靠此前的金隅新盘紫京云筑。具体配套方面未来都可以共享：

交通方面，项目靠近双龙大道、诚信大道这种主干道，开车方便；项目距离地铁3号线、5号线交汇处的诚信大道站，直线距离在800米左右，3号线已经通车，5号线预计2025通车，目前正在修建，可以说未来交通配套是不错的。

商业方面，原本的规划上，项目东边不远处是景枫G58地块，未来就是商业体，商业体旁边就是诚信大道地铁口。

但是最近，据说G58地块将要退地：2017年，景枫以6.15亿拿下九龙湖G58商办地块。公开的资料显示，九龙湖商业中心将由苏宁、旭辉、景枫联合开发，规划社区中心、酒店式公寓、办公、以及商业。目前，项目商业部分一直处于停工状态，G58拥有十分不错的地理位置，希望尽早有一个结果。

不过除了指望G58地块之外，项目周边1公里左右，还有华润苏果、保乐荟等商业，可以直接满足日常消费。

教育资源方面，目前学区已经确定，就是旁边的清水亭学校（南师附中江宁分校）

产品方面，户型建筑面积约168、191㎡，都是四开间朝南的4房2厅2卫设计，精装交付，没有升级装修包，先来看户型：

装修标准与细节方面：三大件为松下新风、威能地暖、三菱空调；厨房配霍尼韦尔净水器、玄关配鞋柜消毒机，另外厨房电器配置西门子油烟机、灶具、嵌入式洗碗机三件套，卫浴配置杜拉维特智能马桶 浴缸、洗手台盆，汉斯格雅恒温花洒。

客厅拥有大理石背景墙、悬浮吊顶；卧室硬包背景墙、实木复合地板、悬浮吊顶,餐客厅通铺地砖，厨房一体无缝岩板灶台墙面,卫浴岩板台面、浴缸大理石包边；全屋贴装墙布！

项目价格大约在4万元/㎡左右，总价大约670万起步，项目目前首付比例还没有确定，需要300万验资，大概率是要求5成首付。

项目的“优缺点”，可以说是非常鲜明：

优点是产品上无论是户型还是装修标准，都跟上了时代，并且就在江宁九龙湖核心区，并且紧靠九龙湖，各种配套比较成熟，且只有4层的纯粹电梯湖景洋房，实在是稀缺！关键是价格还是比较“友好”的。

而一定要说缺点的话，一部分源于一些老住户认为项目的物业水平不算尽善尽美的同时，还需注意项目的产权时间也缩水了十几年，但是在考察团看来，这个问题，不算太大！这样稀缺的产品，最重要的是据说已经被很多买房人紧紧的盯上，恐怕很难买到才是最大的缺点！