芙蓉区为何要加速发力和抢跑城市更新？|独家观察4

|城市更新专题研究系列·53·睿诚研究院|

文|罗乾波

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前言

在本文开始之前，先问大家三个小问题：

8月份以前，你是否看到了芙蓉区哪个城市更新项目进行了签约？

8月份以前，你是否听到了芙蓉区哪个城市更新项目发布了公告？

8月份以前，你是否参与了芙蓉区哪个城市更新项目的招商会？

好像都没有。有点奇怪吧。

最近，大家可能也注意到了两个新闻：

一个是8月17号，芙蓉区政府与中交集团联合体签订了远大路沿线片区大型城市更新项目；另一个就是9月6号下午，芙蓉区政府与长沙市产投集团就蔡锷中路两厢和西龙片区城市更新项目签订了合作协议。

大家，是不是感觉有点密集？

同时，也会感觉到一直比较沉寂的芙蓉区，似乎要后来居上了。

八月到九月间不到20天的时间内，芙蓉区政府重点推出上述两大项目，其占地面积将近一万亩，巨无霸一样。

其中远大路沿线项目，总占地1394亩，后面9月6号产投集团所签订的项目，占地7703亩，两个项目加总起来有9097亩地，这是一个比较大的动作，你是不是会大吃一惊呢？

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分析

此时，你是否会像我们一样，有这样一个疑问：

“为什么芙蓉区政府要这样密集推出城市更新项目？”

总体来分析，站在全城的角度来观察，我们有一个非常强烈的感觉，就是芙蓉区在其他城区的合围压力之下，必须要进行发力，内心很着急了，因为其他区域都在快马加鞭，再不跟上来，就会拉开更大的距离。

那么，为什么这样来讲？主要是基于三个原因的考虑：

一是区域竞争的压力

二是企业助推的动力

三是政府整体布局的拉力

下面，逐一来分析一下这三个动力。

首先，在区域竞争压力方面，睿诚研究院注意到，这两年，雨花区、天心区、岳麓区三大区域就重点推出了不少的城市更新项目。

比如，雨花区有红星片区项目、湖橡小区及其周边项目等；天心区有新开铺、黑石铺等项目；岳麓区有观沙岭、桐梓坡等项目。

三大区域的大型城市更新项目，都已纷纷在去年或更早的时间进行了启动，比如2021年6月11日，岳麓区政府就与市城市更新公司签订了观沙岭城市更新项目的协议，而雨花区红星项目早在2017年，雨花区国资公司就与华润置地签订了合作协议等。

同时，实现了部分项目部分地块的挂牌与摘牌等工作，就不一一介绍了。

从整个长沙区域来看，这三个区的动作走在了其他区域的前面，起到了领跑的作用，而对芙蓉区来讲，其已经滞后很多，必然造成其压力，需要找到合适的机会来发力。

如果从区域位置和GDP来看，芙蓉区的基础是比较好的，他为什么不能提前行动，这也是一个问题。

因为芙蓉区，地处长沙城区中间这种核心地段，虽然在行政区划面积和人口规模上面，在六区一县中排在最后一位。但是他的GDP，按2020年的政府统计数据，他处在第四位，正处于中间位置。因此，综合来看，其优势也是显而易见的。

从这一点来观察，其他区域，诸如岳麓、雨花、天心在快速推动各个区域内的大型城市更新项目的落地与土地出让等情况，会给芙蓉区很大的一个压力。

从几大区域的表现来比较，芙蓉区的动作还是相对有点迟缓的，到今年八九月份才正式发力，这也不得不让芙蓉区加速奔跑。

其次，再来讲下企业推动方面的作用。

芙蓉区近期相对密集推出大型片区类城市更新项目，其中相关企业主动助力推动的情况也比较明显。

比如8月17号中交集团的项目签约，主要是从企业区域战略的角度、央企土储补仓的角度，来进行布局和策动的。另外，市产投签约的项目，主要是借助本土国有企业的力量，来解决蔡锷中路两厢和西龙片区两个项目的综合捆绑和有效实现自平衡的问题。

在此，对为什么要进行综合捆绑？再做一点补充说明

蔡锷中路两厢项目总占地293亩，它位于城市的核心位置，可是，它更偏重于老旧小区改造或局部拆除改造这类项目。所以在当时的新闻里面也表达了一个观点，就是说这两个项目为什么要捆绑？主要是由于蔡锷中路项目，因其拆建比和改造模式等限制，在项目内部不能有效实现自平衡，也就是收入覆盖不了投入，未来将导致资金失衡，为了解决这一问题，芙蓉区政府和产投集团，就把蔡锷中路项目跟西龙片区7000多亩这个大项目进行了捆绑，以便通过西龙片区项目去创造两个项目综合情况下的有效平衡。

此外，通过跨项目的深度捆绑模式，以解决个别项目内部不能自我平衡的问题，以满足政府和企业的自平衡要求，睿诚研究院认为这是一个无奈之举，也是一个破局之法，打破了一些思维上的局限。我们曾经在一些关于城市更新项目自平衡的难点类相关文章中，就提出了一些解决思路，芙蓉区这次也做了一些参考。

如上，中交和产投集团，从各自不同维度，帮助芙蓉区实现了城市更新项目的有效推进，这是第二个方面的动力。

最后，政府从整体推进长沙区域城市更新发展的层面，也需要引导和拉动芙蓉区去奔跑，不能停滞不动，不然也对不起芙蓉区得天独厚的区位优势等。

在2021-2035年长沙城市更新专项规划里面，芙蓉区有五个片区类城市更新项目，即汽车东站、马王堆、烈士公园、解放西路和火车站五大片区项目，其改造和更新任务很重，但由于各种原因，其动作并不多，政府也很焦虑，也需要政府去拉一把，所以，市产投集团火速救场，签约了一个加起来约8000亩的城市更新项目包，不能说不给力吧。

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结束语

如上所述，睿诚研究院观察，芙蓉区在以上三个动力的强劲推动下，今年终于跑出了城市更新项目签约和启动的加速度，两大项目总计占地近万亩的大体量，已经在项目规模上进行了有效抢位，所以，单从规模上看，已然弯道超车、后来居上，跑出了芙蓉区的加速度。

我们也认为，未来芙蓉区的发展力度也将会不断加大，和带给市场更多的想象，请大家拭目以待。

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