销售规模下滑净利润转亏，首开股份业绩显“凉意”如何过冬？

截至2022年6月末，首开股份剔除预收账款后的资产负债率为72.18%，净负债率为145.21%，现金短债比为1.43倍，处于橙档

《投资时报》研究员 董琳

2022年上半年，受各地疫情反复、需求预期偏弱等不利因素影响，房企销售业绩呈现负增长。在房地产行业加速调整背景下，北京首都开发股份有限公司（下称首开股份，600376.SH）的业绩也受到不小冲击。

日前，首开股份对外披露2022年半年度业绩报告。数据显示，期内该公司实现营业收入71.04亿元，同比减少78.68%；归属于上市公司股东的净利润为-14.24亿元，同比减少267.87%；经营活动产生的现金流量净额为24.89亿元，同比减少74.61%。

销售方面，今年上半年，首开股份实现合销售额435亿元，同比下滑34.4%；合约销售面积144万平，同比下滑30.3%；销售均价为30200元/平，较去年同期下降1800元/平。

销售规模的下滑也让首开股份排名下降。据中指研究院数据统计，今年上半年，首开股份在北京市场实现227.6亿元销售额，排名次于中海地产，位列第二。

在负债端，截至2022年6月末，首开股份剔除预收账款后的资产负债率为72.18%，净负债率为145.21%，现金短债比为1.43倍，与上年一样，处于橙档。

对于营收下滑、资金压力等问题，《投资时报》研究员电邮沟通提纲询问首开股份相关部门，首开股份相关负责人表示，公司目前生产经营稳定，销售表现优于行业整体表现，根据市场第三方权威机构销售排名提升至前20名。财务端持续优化，择机补充优质项目。

营收利润下降

2021年，经历了房地场行业从“上半年开发销售总体维持高速增长”到“下半年市场基本面承压下行”的骤变后，首开股份在今年初便预判了市场行情，对2022销售目标的设定较为保守。该公司计划全年项目销售签约金额1080亿元，计划销售面积380万平方米，销售回款1078亿元，均较2021年已实现的业绩有所下滑。

截至今年上半年末，该公司按全口径统计，实现合约销售额435亿元，同比下滑34.4%；合约销售面积144万平，同比下滑30.3%；销售回款为562亿元，上述三项指标分别完成全年计划的40%、38%、52%。

《投资时报》研究员注意到，近几年首开股份完成的合约销售额同比增速已明显放缓。2018年至2021年，其合约销售额分别为1007亿元、1013亿元、1075亿元、1149亿元，签约金额继2018年大增近46%突破千亿规模后，2019年至2021年的增速均未超过10%，分别为0.6%、6%、7%。更重要的是，按照该公司目前完成合约销售额的全年计划比例来看，2022年，其全年合约签售额恐将失守千亿关口。

对此，首开股份方面称，受房地产周期及疫情反复的影响，上半年竣工交用结利项目比去年同期减少。同时，当期结利项目主要为毛利率较低的现房尾盘项目，营业收入下降。

根据半年报数据，该公司实现营业收入71.04亿元，同比减少78.68%；归属于上市公司股东的净利润为-14.24亿元，上年同期为8.48亿元，同比大幅减少了267.87%，由盈转亏。

中金公司认为，首开股份交付量小、费用刚性、合联营项目亏损致利润为负。受结算周期影响，2022上半年公司结利面积同比下降72%，致营业收入同比跌近八成；虽然税后毛利率（13%）较上年同期基本持平（2021全年为15%），但三项费用率同比大幅提升24ppt至31%（其中销售/管理/财务费用率分别提升3/5/16ppt）；叠加合联营项目毛利率下滑使得投资收益转负、去年同期公允价值变动收益和资产处置收益基数较高，最终公司归母净利润录得14亿元亏损。

此外，为了分散风险，很多房企会选择合作拿地模式，其中首开股份就偏向联合拿地共同开发扩大规模的模式，但同时其项目股权占比的大小也将影响公司利润结转规模。

从首开股份的资产负债表可以看到，少数股东权益在股东权益中的占比呈上升趋势。数据显示，2018年至2021年，首开股份的少数股东权益分别为227.81亿元、284.03亿元、325.82亿元、359.43亿元，占所有者权益的比重分别为42.45%、49.06%、50.77%及53.62%。截至今年上半年末，该公司的少数股东权益为378.37亿元，占所有者权益的比例达56.15%。

2022年上半年首开股份主要会计数据（元）

数据来源：公司财报

通过各种渠道融资偿债

由于合约销售额增速下滑、销售回款速度放缓，首开股份当前的现金流动性也在进一步承压。

现金流量方面，今年上半年，首开股份经营活动产生的现金流量净额为24.89亿元，同比减少74.61%；投资活动产生的现金流量净额为1.5亿元；融资活动产生了82.04亿元的现金净流出，接近去年同期的两倍，而现金及现金等价物为250.07亿元，较上年末的305.7亿元减少18.2%。

债务方面，据财报披露，首开股份有息负债规模有所改善。今年上半年，该公司累计新增融资约265.7亿元，其中开发贷93.4亿元，信托29.5亿元，保债计划7.6亿元，发债135.2亿元；累计归还融资约332.23亿元，有息负债净减少66.53亿元。但目前该公司依然处于去杠杆缩表阶段。截至今年6月底，首开股份剔除预收账款后的资产负债率为72.18%，净负债率为145.21%，现金短债比为1.43倍，指标仍有二项超阈值，为“橙档”行列，有息负债增速不得超过5%。

《投资时报》研究员注意到，由于上半年业绩造血能力不足，首开股份绝大部分的偿债资金，要来源于融资发债。

9月1日，首开股份披露2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）（债券简称：22首股04；债券代码：137728）发行公告。据悉，本期债券的起息日为2022年9月5日，债券发行规模为不超过人民币30亿元（含30亿元），债券的票面利率预设区间为2.50%—4.00%，期限为5年期。本期债券募集资金扣除发行费用后，16.80亿元拟用于偿付首开股份已发行公司债券的回售本金，13.20亿元拟用于补充流动资金。

在今年4、5、6月，该公司分别面向专业投资者公开发行公司债券第一期、第二期、第三期，合计募资总额60亿元，而上述公司债的募集资金用途为“用于偿还有息负债”或“偿还进入回售期的公司债券本金”。

此外，今年2月至7月份，首开股份也多次宣布发行2022年度中期票据，共6期，计划发行规模上限达122.5亿元，发行期限3+2年，募集资金主要用于偿还发行人债务融资工具的本金及利息，部分用于项目建设。

与此同时，首开股份也在通过资产出售的方式来尽快获取资金。8月22日，据全国产权行业信息化综合服务平台披露，首开股份控股子公司北京联宝房地产有限公司100%股权被挂牌转让，挂牌底价为6.9亿元。据悉，首开股份在该公司的持股比例为61.5%，如按照底价成交，首开股份将收获4.24亿元现金。8月30日，据北京产权交易所信息披露，首开股份拟挂牌转让北京发展大厦有限公司100%股权及相关债权，底价尚未披露。