重仓“天新”将迎四盘齐发，中海地产能否取得开门红？

年初，在2022年成都第一次集中供地土拍时，中海地产“杀回”城南，连摘天府前湾58亩、麓山板块31亩、新川板块140亩三宗土地。此后，中海成都激情赋诗还仍历历在目，其称“四季度将以全新产品形象见面”。

据了解，近日，中海城南三项目案名即将发布。在此之前，2022年8月中旬，中海地产携手本土国企“成都天投”，在天府前湾的新项目“天投中海·天府合印”已经率先亮相，其距离中海天府前湾58亩新地块约2公里左右。

在今年过去8个月，天投、恒邦双林、中海、保利、永慧等房企进场拿地，近期各个项目加速面市，天府前湾板块再次引发市场聚焦。据悉，天投中海·天府合印项目首批房源将于9月取证，97-133㎡精装小高层，总价200-300万元。

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资料显示，天投中海·天府合印项目，整体占地约70亩，2021年12月由天投集团竞得。该项目位于天府新区万安街道高饭店村四组、八组和开元村四组，即利州大道南一段与天津路东段交汇处向西50米，为住兼商用地，成交楼面价11400元/㎡。

根据出让文件，该地块采用“设置最高限价+竞销售型一类人才公寓面积比例”的规则进行拍卖，土地最高限价13100元/㎡，清水限价20000元/㎡，成品住宅比例100%，装修标准≤3000元/㎡。

也就是说，根据土地指标，天投中海·天府合印项目精装单价约23000元/㎡。如此单价，若是放在两年前，定会被一抢而空。然而，目前，所谓的天府前湾区域，多个项目限价差不多都在这个价格水平，包括兴隆湖区域的住宅售价也几乎在同一水平线上，竞争较为激烈。

今年4月，全国产权行业信息化综合服务平台披露，成都天投地产旗下成都朗鑫置业有限公司拟进行增资扩股，拟募集资金金额2593.35万元，拟募集资金对应持股比例或股份数为50%。随后，由深圳市海嘉投资有限公司通过增资扩股的方式，成功获持成都朗鑫置业50%股权。深圳海嘉投资则由中海企业集团100%控股。

最终，天投中海·天府合印由国企天投和央企中海联手开发，中海负责项目营销操盘。

天投实为“成都天投集团”,隶属于天府新区管委会，先后打造天府中央公园、兴隆湖湿地公园、独角兽岛、中国西部国际博览城等重要基础设施和产业园，是天府新区建设与发展的主力军。

中海企业集团入蓉23载，先后开发中海名城、城南一号、中海西南总部主塔等地标建筑，同步参与、见证了成都城市的发展。

此次，央企中海与本土国企成都天投集团首次合作开发天投中海·天府合印项目，比较值得期待。

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2020年3月，《天府新区万安南片区总体城市设计》方案正式公布。天府前湾，成为了天府新区成都直管区的最后一块城市规划拼图。

根据规划，天府前湾板块包含麓山大道以南、武汉路以北、梓州大道以东、利州大道以西的区域，总面积约12.2平方公里。

| 天府前湾规划图

参照上海前滩、杭州前湾等沿江发展的经验，天府前湾定义为人城境业高度和谐统一的公园城市示范片区。同时，将形成“天府森林新绿窗”、“政法服务新高地”、“公园生活新社区”三个子功能定位。

从位置上看，天府前湾板块北有新川板块，西接麓湖湖区，南接高端产业集中的天府中央商务区。

整体上，天府前湾板块处于天府新区较后开发的区域，土地储备资源较多，最近一两年也逐渐成为天府新区的主要供地区域之一。

沈阳路将其分为南北两侧。北侧开发较早，知名的麓山国际社区在其左侧，右侧则聚集了万科、绿城、龙湖、佳兆业、合能等开发商。目前是片区内最为成熟的居住区。

目前，重点开发的沈阳路南侧区域正处于快速发展中，汇集了万科、保利、轨道城投、奥园、德商等众房企。

天投中海·天府合印则位于沈阳路南侧区域以东、紧邻利州大道，区域内布局“四横四纵”交通网，包括麓山大道、沈阳路、青岛路、武汉路和天府大道、梓州大道、夔州大道、利州大道。

轨道交通上，项目距离6号线沈阳路地铁站约1.7公里，与西博城站之间仅5个站点，站内换乘1号线、18号线都非常方便。同时，还有规划中的地铁26号线。周围还会有青岛路TOD、昌公堰TOD、麓湖东TOD三大TOD加持，预计拟于2025年12月建成。

商业方面，麓山大道上有滨江和悦广场、山姆会员商店(和悦广场店)、麓镇风情商业街、建发第五大道商业等配套，基本在5公里范围。同时，天投中海·天府合印还将自主开发街区底商。

教育方面，按照天府新区2022年小学学区划分方案，项目属于天府新区D学区，该学区内有四川天府新区第三中学小学部、天府新区第二小学、天府新区万安小学等，同时还有覆盖全年龄段的民办学校，例如麓山国际光亚学校 （源于 IBO 国际文凭组织）、成都市实验外国语学校（西区）等。

另外，项目周围还规划有幼儿园、小学、中学教育用地。

医疗方面，10公里范围内，四川大学华西天府分院已于 2021 年10月正式开院，设置床位1200张、手术室66间，是一所由华西医院按同质化模式全面运营管理的学科门类齐全的现代化、智慧化综合性医院。

此外，6公里范围内，四川省天府新区第二人民医院、成都天府新区安琪儿妇女儿童医院、万达国际医院、万达匹兹堡国际医院都正在建设中。

生态方面，天府前湾的核心是“公园+居住”，整个片区形成了五大公园社区。距离项目3公里左右则有天府森林、七里溪麓语公园、万安体育公园等。

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整体而言，天投中海·天府合印占地约70亩，容积率2.5，绿化率35%，共13栋，其中4栋商业位于项目西侧和南侧，9栋14-18F小高层住宅排列布局，基本南北朝向，建面约92m²-133m²，两梯四户，总计1052户，车位1374个，由成都中海物业提供物业服务。

据了解，9月中旬，该项目将首推9号楼（正对天津路东段），共108套，楼高14F，户型建面97m²、113m²套三，公摊约17-18%左右，精装均价23000元/m²左右，预计2024年下半年交付。

在产品设计上，天投中海·天府合印以现代化生态园林为主调，打造约170米中轴公园、2个组团中庭、1条生态走廊，同时，突破思维，采取创新“风帆型”2梯4户的楼型设计，270°超广角环幕视野。

小区入户采用酒店式场景设计，大堂空间时尚大气，约6m室内挑高、约40m跨度门廊拉满低奢归家排面。

双限地条件下，该项目并未打造一楼底跃产品。所推户型中最亮眼的是主力户型113m²臻装小高层，套内尺度对标改善级，即将取证的9号楼也将推出该户型。

113m²三室两厅两卫：采用LDK厅设计，开阔U型厨房，餐客厅空间超30m²，观景阳台（计半产权）长约6.7m，主卧室超25m²，带独立衣帽间和洗漱间，部分主卧带转角飘窗，视野采光面更甚。

97m²三室两厅两卫：传统竖厅设计，明确的动静分区，超5m的观景阳台满足客厅和次卧的采光，向北的整体采光面接近10m（部分户型因主卧实体墙而略有减少）。这个户型占据了“风帆型”楼栋布局的向外采光和观景优势。

另外，92m²和97m²的套内布局无差异，尺度稍有不同，分布于项目西侧楼栋。

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天府前湾近两年供应大热，新房价格在天府新区各个板块中相对适中，未来货值充分，属于天府新区具有价值成长空间的板块。

近年来，天府前湾板块周边区域新房成交价格基本在24000-27000元/㎡：如奥园·麓语ONE清水小高层22996-25353元/㎡；德商·碧云天骄小高层25500元/㎡；万科·天府公园城洋房23806-31506元/㎡；佳兆业·麓山壹号26500元/㎡；万科·星耀天府27000元/㎡，总价普遍在400-600万级别。

近来，此前拿地的部分双限地项目也陆续取证，恒邦双林天府麓里主推105-119㎡小高层、200-227㎡底跃，清水限价20000元/㎡；保利（保利璟园）主推103-143㎡小高层，清水限价25000元/㎡。

整体而言，在双限地的情况下，天府前湾板块主打产品还是主要为刚改产品，面积段和总价均比较适合首次即初步改善的家庭置业。以天投中海·天府合印为例，200万-300万元的总价，置业天府新区，对于在城南工作的工薪阶层来说，还是相对匹配的。