中报解读⑤| “行稳致远”蓄力2022，融创服务交出高质量中期答卷

2022年8月30日，融创服务控股有限公司（下称“融创服务”，股票代码：01516.HK）正式发布2022年中期业绩报告。从业绩报告来看，面对行业复杂多变的大环境，上半年融创服务坚持稳中求进总基调，聚焦战略重心，坚定不移降低对地产母公司依赖性的发展逻辑，凭借高质量的市拓和更优质的业务结构，交出了一份高质量发展的答卷。

根据中期业绩报告，2022年上半年,融创服务实现营业收入约39.9亿元，同比增长18%；毛利约11.3亿元，同比增长6%。其中，基础物业服务、社区生活服务和商业运营服务三大核心业务的收入同比增长36%，毛利占比提升18个百分点，调整后的业务结构更为健康优质。此外，截至2022年6月30日，融创服务的在手现金约有40.2亿元，保证了相对安全的流动性。

战略聚焦巩固规模优势

高质量市拓彰显发展独立性

2022年物业管理行业的格局在加速变化，从地产信用风险衍生而来的独立性考验不断增强。在这样的大环境下，融创服务战略聚焦高能级重点城市，持续巩固规模优势；贴合城市发展需求，不断延长能力圈，基本实现全业态布局；并加速提升打造市拓长期体系能力，持续增强第三方市场拓展力度，独立性不断提升。

重点集聚，持续加强高能级城市密度。2022年，融创服务坚持聚焦战略重心，在高质量市拓方面保持进取，持续提升战略及重点城市浓度，上半年实现新增市拓合约面积中重点城市占比43%，战略城市占比28%，战略及重点城市合计占比超七成，杭州、天津、武汉、西安、成都等高能级城市密度进一步加强，规模优势得以巩固。

图1：2022H1融创服务不同能级城市新增市拓合约面积占比

数据来源：企业2022中期业绩报告、企业官微；克而瑞物管整理

市拓合约面积超2100万方，第三方在管面积达40%。截至2022年6月30日，融创服务市拓合约面积超2100万平方米，同比增长约62%；在管面积增至2.3亿平方米，合约面积增至3.8亿平方米，覆盖中国31个省、自治区及直辖市的164个城市，较2021年底新增布局12个城市，服务范围不断延伸。此外，融创服务的市场独立性也在持续增强，在管面积中第三方面积占比约40%，合约面积中第三方面积占比约38%，分别较去年同期增提升约2.9个百分点及3.4个百分点。合约面积及在管面积，尤其是第三方外拓的快速增长，为融创服务可持续发展奠定了坚实的基础。

非住领域拓展加速度，强化全业态布局。随着非住宅专业服务能力的不断提升，融创服务贴合城市发展需求，不断延长服务能力圈，业务范围涵盖住宅服务、商业写字楼、医院、公建项目、产业园等，基本实现全业态布局。新拓展的项目中，包括西安浐灞汽车文化中心、天津第二人民医院、枣庄双子星广场等多个优质非住项目，并获得了多个千万级合同额项目。根据业绩公告，2022年上半年，融创服务市场拓展新增单年合同额中，非住业态占比接近五成，其中，商写项目市拓成效显著，占比达65%。值得一提的是，作为第19届杭州亚运会官方物业服务供应商，融创服务将为杭州奥体中心主体育馆、游泳馆和综合训练馆以及萧山体育中心等场馆提供各项物业服务，助力亚运会赛事活动的高质量举办。

图2：2022H1融创服务市拓各业态单年合同额占比情况

数据来源：企业2022中期业绩报告、企业官微；克而瑞物管整理

强化市场渠道建设，拓展战略优质客户。得益于锚定大客户的渠道拓展策略，融创服务拓展了40余家战略大客户渠道，不断强化市场渠道建设，其中互联网大厂及央企客户占新拓客户的比例超过50%。融创服务2022上半年千万级项目市拓合同总额占比达35%，其中包括小米、前海人寿等诸多优质客户。

资料来源：企业官微

经营业绩高质稳步发展

业务结构持续优化

2022年上半年，地产行业持续下行潮，与地产行业强关联的物业行业也受到不同程度的波及，面对行业遭遇的普遍困难叠加疫情反覆等因素的影响，融创服务保持战略定力积极应对，加大对三大核心业务的创新投入，笃定市场化发展路径，对地产关联业务进行战略收缩，进一步降低对地产母公司的依赖，持续改善收入结构，上半年经营业绩实现高质稳步发展。

非地产业务增长强劲，收入结构持续优化。截至2022年6月30日，融创服务实现营业收入39.9亿元，毛利11.3亿元，其中非地产业务收入增长36%。基础物业服务、社区生活服务和商业运营服务三大核心业务板块增长动力强劲，2022上半年，实现营业收入增长36%，毛利增长38%，核心业务毛利占比提升18个百分点至79%；同时，三大核心业务收入占比较去年同期提升10.1个百分点至77.9%，而与地产关联的非业主增值服务营收及占比则较同期实现下降。

图3：2019-2022H1融创服务各业务板块营收情况

数据来源：企业年报及2022中期业绩报告

独立创收能力持续走强，自身造血能力不断提升。随着融创服务第三方外拓能力不断增强，其独立创收能力也持续走强。根据业绩公告，2022年上半年，融创服务基础物业管理服务收入中来自独立第三方物业开发商开发的物业收入同比增加38.3%至8.73亿元，而来自独立第三方物业开发商开发的物业收入占比亦进一步提升，达到了32.3%。显示融创服务积极应对行业变化，不断加速提升自身的造血能力，市场竞争力进一步增强。

图4：2019-2022H1融创服务按项目来源划分的物业管理服务收入情况

数据来源：企业年报及2022中期业绩报告

社区生活服务多点开花。随着物业管理面积的增加及客户数量的持续扩大，叠加业主高粘性、高满意度的优势逐渐释放，融创服务社区生活服务业务得以迅速发展。截至2022年6月30日，融创服务社区生活服务收入约2.94亿元，同比增长约55.8%，其中，到家服务收入是去年同期的4.8倍，社区商业服务收入是同期的5.5倍，美居业务也积极布局，尝试存量项目家装，迈出了关键一步。

便民服务重点产品实现突破。2022年上半年，融创服务便民服务实现重点突破，截至2022年6月30日，便民服务收入达1.41亿元，较去年同期大幅度增长约111.5%，在社区生活服务中的占比较去年提升约12.6个百分点至48.1%。具体来看，融创服务便民服务主要包括围绕业主需求而开展的家政保洁、居家维修、社区商业及装修管理等服务。其中，到家业务加强主营联动，扩大成熟产品的项目覆盖面，渗透率进一步提升；社区商业业务不断扩充商源品类，辅助新型运营工具，销售额实现大幅提升。

图5：2021H1-2022H1融创服务社区生活服务收入构成情况

数据来源：企业2022中期业绩报告

物管+商管协同效应显现

未来增长空间广阔

去年11月，融创服务宣布布局商业运营服务新赛道，完成对融创商管运营板块的整合后，通过积极开源，开展多经业务，调整营销方式，加大招商力度，同时推进节能降耗、降本提效等措施，融创商业上半年销售额达到去年同期水平，租金收入同比增长8%，在疫情中做到快速的恢复，商管板块业务实现快速增长。

商管市场占位进一步提升，优势逐渐凸显。融创服务基于一城一策的发展理念，打造独特的娱乐化商业，推出模块化产品定制策略，上半年，又新增南宁如意坊、东莞中鑫广场两个商业项目，合约项目达到35个，覆盖城市21个，合约面积412万平方米，其中开业项目22个，管理面积308万方，市场占位进一步提升。根据业绩公告，截至2022年6月30日，融创服务实现商管营收约1.39亿元，贡献毛利0.82亿元，毛利同比增速达134.7%，毛利率高达74.7%，商管业务的创收优势逐渐凸显，预计未来发展空间广阔。

图6：2021H1-2022H1融创服务各业务板块毛利率情况

数据来源：企业2022中期业绩报告

物管协同联动，优化业主消费体验。随着商业运营与物业管理的协同联动不断增强，融创服务通过组织业主的营销活动进行权益打通，为业主提供更便捷、更优质的服务内容，并助力商户引流增收。譬如，融创物管、商业、文旅板块协同，在全国11城联动，打造业主超级福利日，为融创业主量身打造千家商户、雪世界及乐园等消费权益，受到业主广泛好评；重庆融创茂联动2000户业主，参与永辉超市周年庆5折活动，助力其销售同比上升30%。

小结

2022年，外部环境的复杂多变为物业行业的发展带来了前所未有的挑战，面对挑战，融创服务坚守初心、积极应对，将其视为加速自身能力提升与释放的契机，始终坚持独立化治理的基本要求，战略聚焦持续巩固规模优势、高质量市拓强化核心竞争力、“物管+商管”协同效应显现，多管齐下，上半年经营业绩实现高质稳步发展，业务收入结构得以持续优化。展望未来，融创服务将在波动的市场下，坚守品质为基础、能力为核心的发展理念，依托核心能力、加速市场化业务发展，走出长期稳健的高质量发展道路。