公摊面积应该取消！

深圳湾夜景 | 图源网络

近日，一条关于公摊面积的微博登上了热搜：

青岛一业主购买110.82㎡的房子，购房合同注明公摊面积为34.99㎡。

然而，收房却发现实际公摊面积高达46㎡，面积近半！

相当于购房费用的近半都用来买公摊面积了，购房者苦不堪言。

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公摊面积，是每个购房者都十分关心热议的话题。

类似的事件和其它公摊面积所引发的纠纷并不少见。

公摊面积，早就被人诟病已久。

那么，公摊面积是否应该取消呢？

何为公摊面积？

首先，我们需要了解何为公摊面积。

我国建设部曾在《建筑面积计算规则》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中，对公摊面积有相应的规定。

2001年施行的《商品房销售管理办法》明确：

• 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
• 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其现有权利，承担责任。

具体来说：

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

而公用建筑面积一般由以下两部分组成：

• 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
• 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

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然而，尽管上述规定对公摊面积的组成有了定义，但并不完全清晰明确。

与此同时，对于公摊面积的大小和比例也没有合理范围的要求。

尽管对于公摊面积，普遍有公认的合理区间，即高层住宅20%-25%左右。

但在实际操作过程中，公摊面积时常超出这个区间。

试问谁，也不愿意花费高昂的房价，甚至上百万的价格，去购买住不了的走廊、电梯厅。

因此在房地产交易过程中时常成为争论的焦点，引起纠纷。

既然如此，又为何要有公摊面积呢？

为何公摊面积？

公摊面积制度起源于中国香港。

20世纪50年代以前，香港房屋都是整栋或整层出售。

但只有少数人能买得起整栋、整层楼，导致成交量低、资金回笼慢。

1954年，香港开发商霍英东在售卖香槟大厦项目时，首次提出了“公共契约”的售楼模式：

将房屋按户出售，而电梯间、大堂等面积则按一定比例分摊给购买单户住房的业主。

这就是公摊面积的雏形。

香槟大厦 | 图源网络

这种“化整为零”的方式，使得购房门槛降低，楼盘去化有了明显的效果。

1958年李嘉诚进入香港房地产市场时，也采用了香槟大厦分户的销售方式。

后来随着长江实业地产在香港不断发展壮大，这种分户销售、订立公共契约的公摊面积模式，在香港普及开来，成为了当时推动公摊面积模式在香港普及的先行官。

改革开放后，内地引入了“公摊面积”概念并沿用至今。

然而，如今的香港，已经取消了公摊面积。

香港街景 | 图源网络

2006年，长江实业开发的元朗四季豪园楼盘，购房者购买的2700多平方尺的房子，到手只有800多平方尺，公摊面积高达71%。

2008年，长江实业另一楼盘四季名园项目得房率仅33%，公摊面积67%。

一时之间，引起强烈民愤，香港政府受到民间而来的巨大压力。

自2013年，香港实行住宅物业销售新规定，要求：

地产代理在推销一、二手住宅时，要先行提供物业单位的实用面积（套内面积）信息，然后才可选择性提供相关建筑面积数据。

2010年，香港房屋事务委员首次提议取消公摊。

民意咨询显示，1000份公众意见书中几乎百分之百同意。

香港以实用面积售楼 | 图源网络

跳出香港，放眼全球，世界其它国家有没有公摊面积呢？

答案是：国外房产成交中，不存在公摊面积。

国外房产基本按照套内面积计价或者整套成交，并不存在公摊面积的说法，一些房产的公共设施的价格会折算到套内面积的售价当中。

只有在某些特别情形下，才会出现公摊面积的概念。

如征收房产税时，公摊面积会计入到房屋面积，产生税费，分摊到业主头上。

应该取消公摊面积

世界其它国家房屋交易不存在公摊面积，发明公摊面积的香港，也已将其取消。

那么，我们是否也应该取消公摊面积呢？

概帮主认为：

应该取消公摊面积。

目前国内的房屋大部分都是以建筑面积来销售的，每平米的房价也是在与公摊面积分摊下而来的。

而由于项目在宣传推广时，并没有同时声明实用面积或公摊面积的大小，因此消费者往往对房屋实用面积的价格并不知晓。

即使在签订购房合同时，有明确标注实用面积和公摊面积的大小，有些购房者可能因为购房合同条款太多，一时疏忽而没有注意。

在收房时才发现，实际屋内面积太小，公摊比例太高，从而引起纠纷。

另一方面，有些开发商合同标注的公摊面积与实际不符，购房者收房时发现问题，从而引起纠纷。

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尽管在《商品房销售管理办法》中明确指出，若公摊面积出现误差，按照面积误差比绝对值3%的标准，多退少补，购房者有权退房。

同意不退房的，实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房人。

然而买房需要花费购房者时间精力，以及资金冻结和还贷的成本，好不容易选到心仪的房子，等了两年收房后，再去退房，当中的损失无法弥补。

也有人说，公摊面积越大，房屋舒适度越高，公摊面积应该存在。

的确，我们不可否认公摊面积的存在，公摊面积也有其存在的意义和合理性。

电梯厅、走廊、过道、设备间、消防通道等都需要有合理的面积。

将公摊面积设计在合理的范围内，可以给住房者提供更舒适的居住体验。

概帮主所讲的取消公摊面积，是指在房产交易中心，以实用面积进行价格计费，而并非将公摊面积=0处理。

对于购房者而言，将公摊面积透明化，不仅可以让购房者对于房屋的公摊面积明确知悉，免除纠纷，也能为购房者提供择房的又一对比参数，更便于选择。

对于开发商而言，还能督促开发商合理设计产品，将公摊面积控制在合理范围内又保障购房者的需求，同时也能避免出现欺骗消费者的行为。

公摊面积应该透明化，取消公摊面积是规范房产交易市场的必要途径。

对此你怎么看？