龙湖不怕“做空”：半年商场销售额216亿元，租金收入同比逆涨26%

　　来源|赢商网（ID：winshang）

　　作者|苏珊 立威廉 胡雨晴

　　编辑 | 付庆荣

　　头图来源|龙湖官方

　　寒气逼人的房企中报季，营收腰斩、净利亏损占据主流。但，龙湖却跑出了一道另类风景线。

　　8月26日，龙湖集团公布业绩，2022年上半年，龙湖集团营业收入948亿元，同比增长56%；归母净利润74.8亿元，剔除公平值变动等影响后核心溢利同比增长6.1%至65.5亿元。

　　尤为亮眼的是，今年上半年龙湖集团由商业投资、租赁住房及空间服务组成的经营性收入持续发力，增至110亿元，同比增长26%。其中，投资性物业租金收入达59亿元，同比增长23%。

　　业绩会上，龙湖集团董事长吴亚军说，如果行业一直上行，公司也容易养出骄兵悍将，包括管理层也会有一些自以为是的行为，经过这次周期的调整，管理层更加谦逊、勤勉，“行业周期不一定全是坏事。”

　　行业经历深度调整后，如何稳定穿越周期，积蓄能量，向上生长，是所有房企需要面对的考验。

　　中报看点：

　　规模与质量齐飞，

　　租金收入同比逆涨26%

　　龙湖集团的投资物业组合中，主要包括购物中心和长租公寓，租金收入近年来保持较高速增长。

　　2022年上半年，龙湖物业投资业务（不含税）租金收入为58.6亿元。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.5%、20.1%和1.4%。

　　值得一提的是，2019 年以来，龙湖的购物中心与长租公寓的租金贡献比例维持在8:2左右，2021 年购物中心租金收入占比 77.3%，长租公寓占比 21.4%，其他业态占比 1.3%。

　　可以说，购物中心已经成了龙湖投资物业中最重要的发展极。作为房企业务板块中重资产的典型代表，商业资产的规模与质量齐飞，是当下龙湖突出的特征。

　　从资产规模看，是绝对的商业地产第一阵营。截至2022年6月底，龙湖商业已进入全国30余座城市，累计开业运营商场达65座，已开业商场建筑面积为618万平方米，整体出租率95.6%。

　　由于疫情的影响，2022年1-6月，龙湖旗下商场销售额为216亿元，总客流3亿人次，均同比微跌。具体看，上年同期的商场销售额为222亿元，平均日客流201万人次。

　　但出乎意料的是，上半年龙湖的租金收入同比增长26%至46.5元，规模稳定递增是关键要因。2021年，龙湖全年新增12座购物中心开业；至2022年上半年，其再新增运营4座商场。

　　从资产质量看，龙湖的购物中心产品线以中高端为主。目前龙湖主要有两大产品线，一站体验式购物中心天街系列、社区型购物中心星悦荟系列。当中，最重要的是天街系列，2022上半年租金收入占比高达95.8%。

　　截至2022年上半年，53 座龙湖天街布局在全国14个城市，均为一线或强二线城市。其中，布局数量较多的城市包括重庆（11 座）、成都（9 座）、杭州（8 座）、北京（6 座）、南京（4 座）、苏州（4 座）、上海（4 座）。

　　不难看出，龙湖的商场集中在商业高线城市，其地段往往拥有庞大的客流基本盘，故客流捕获率极强；同时其利用地域分散的策略，凭借稳定的客流水平，有效避免租金收入大幅波动。

　　因此，对比全国客流水平，龙湖的项目客流抗跌性更强，2022年上半年跌幅为15%，远低于23%的全国水平。

　　若选取行业头部4家企业，将龙湖客流情况与之相比发现，会发现：龙湖有着稳固的客流来源，且客流表现较好，处于行业领先水平。

　　龙湖商业变奏：

　　轻资产提速，

　　龙湖智创生活上市“不着急”

　　稳住业绩基本盘外，于集团战略层面，2022年对龙湖商业而言，具有里程碑式意义。

　　//轻资产步伐提速，不会下沉低线城市

　　自2021年初，龙湖商业启动“轻重并举”的模式已经一年有余。龙湖商业的轻资产模式，意在通过输出运营能力，盘活市场上闲置的资产，获取一定的增值收益。

　　2022年5月20日，龙湖重庆爱加两江星悦荟轻资产项目开门迎客，这是龙湖全国首个轻资产星悦荟项目。

　　5月28日，位于杭州金沙湖CBD核心板块的龙湖杭州吾角天街开业。这是龙湖在全国开业的第64座商场，杭州的第7座天街，也是龙湖商业首个轻资产天街。

　　得益于轻资产步伐的加快，加上5月27日开业的重资产项目——龙湖青岛胶州天街，龙湖商业创下“十天开业三座购物中心”的纪录。

　　2022年中期业绩会上，龙湖集团执行董事兼CEO陈序平表示：“目前在手的约130个商业项目中，近20个为轻资产项目。今后轻资产的布局仍将依托重资产的城市分布，龙湖商业目前已经在全国14个城市开业，不会为了项目数量、在管规模下沉到低线城市。”

　　//物管行业遇冷，龙湖智创生活上市“不着急”

　　龙湖集团在今年初启动物管分拆上市计划。

　　龙湖分拆物业上市的第一步，是成立全新品牌——龙湖智创生活，它融合了龙湖集团原有的智慧服务与商业运营业务。最新招股书显示，截至2022年4月30日，龙湖物业管理服务签约及战略合作面积超4.8亿平方米，在管面积2.74亿平方米。其中，住宅及其他非商业物业在管面积为2.47亿平方米、购物中心在管面积为970万平方米、写字楼及其他商业物业在管面积1700万平方米。

　　横跨“物管+商管”两大赛道，这也意味着，龙湖智创生活的上市模式将对标华润万象生活。然而，与彼时物业上市的风口期不同，当前资本市场物业板块持续遇冷，物业股去年全年跌幅达47.5%。于7月7日，龙湖智创生活招股书到期失效，当日晚间二次递表。

　　中期业绩会上，龙湖集团执行董事兼CFO赵轶透露：“龙湖智创生活的上市资料已准备完毕，目前市场情绪不佳，会持续关注市场，不着急。”此外他表示，要将发展的重点转为内生，关注内生的转化率、接管的效率，以及内生的毛利率的提升，减少对低质量收并购的依赖。从上半年数据来看，未来预期龙湖智创生活的“年化收入增长超过40%，年化利润增长超过50%”是完全可期的。

　　//增设组织架构，下半年9座项目上新

　　今年下半年，龙湖计划推出重庆时代天街Ⅳ期、重庆拉特芳斯、北京亦庄龙湖天街、上海金汇天街等九大项目，集中分布于一二线城市，并首次进军东北地带

　　8月19日，龙湖南昌青山湖天街入市，成为龙湖在南昌开业的首个地铁上盖TOD项目。开业前三天，商场总客流量超40万人次，总销售额2536万元；8月26日开业的龙湖沈阳浑南天街，则是龙湖在东北开业运营的首座天街，依托“天街+TOD”模式与沈阳地铁二号线无缝接驳，入驻品牌200+，超20家为北方首店、沈阳首店。

　　深耕运营，未来龙湖商业的升级方向或将放在品牌打造与服务体验方面。赢商网关注到，近日龙湖商业增设组织架构，商业各区域推广部拟成立品牌建设中心及体验服务中心，负责提升区域市场影响力及用户客服等，各区域相关人员任命将由区域自行公告。

　　穿越周期，

　　“要在没有看到冰山的时候就有所应对”

　　“泰坦尼克号撞到冰山的时候，你再想调头已经来不及了，一定要在没有看到冰山的时候就有所应对。 ”8月26日，在龙湖集团的2022年中期业绩发布会上，龙湖集团董事会主席吴亚军在谈及8月上旬遭遇“做空事件”时表示。

　　“做空是正常市场行为，但造谣不是。 经过此事件，业内也对龙湖更加清楚。 目前，行业底部已经显现出来，也有表现好的公司与龙湖一起穿越周期。 多年前，龙湖就提前有所思考和布局，提前预见遇到行业周期应该怎么应对。 ”

　　在周期当中，仍然坚持战略的稳健，是非常重要的。

　　//信用不仅是基于股东身份，更应基于企业本身

　　中信证券认为，一家企业的信用，主要决定因素还是公司是否严守财务纪律，资产价值是否安全稳健，经营性现金流流入是否正常可期，债务期限结构是否经得起市场短期波动影响，也取决于其所耕耘的行业中长期有没有可持续运营的环境。

　　2021年四季度以来，国企和民企的债券收益率出现了比较明显的分化。 央企的杠杆率受到十分严格的约束，部分地方则有针对性托底支持困难国企的信用，一些民营企业确实在发展过程中滥用杠杆，负担沉重。

　　相较之下，龙湖在民企中坚守财务纪律，资产主要分布在一二线城市，销售回款波动小，中短期债务负担轻，投资性物业储备多，完全有别于一些高杠杆的民营企业。

　　//投资物业稳定现金流是风险蓄水池，是熨平周期的缓冲垫

　　房地产行业是典型的周期性行业，投资长期物业能作为风险蓄水池，获得稳定现金流，且以核心资产最为关键。

　　2022上半年，龙湖租金收入排前十的项目，租金收入占全部项目近四成。 但对比往年，租金收入集中度略有下降，2020年TOP10项目租金收入占比高达53.3%。

　　具体看，龙湖有8个项目常年位居租金收入TOP10阵营，贡献了稳定的收入来源，尤其是北京长楹天街、重庆北城天街与重庆时代天街I期，三年来租金收入贡献均在4%以上。

　　其中，除重庆北城天街开业较早外，其余均是开业10年内的项目，且都位于商业一线及准一线城市、项目体量较大，是名副其实的核心资产。

　　这些开业3-10年的购物中心，有着多年运营积淀，处于发展成熟期，收入表现优越且稳定，成为龙湖熨平周期的缓冲垫。

　　另一方面，通过将商场资本回报率与龙湖集团历年平均借贷利率比较，自2015年起龙湖的投资回报率便已超过了借贷利率，且差距逐年拉大。

　　低融资成本是高标杆运营企业的共性，也是影响规模实现有质量成长的门槛。 在行业租金回报率相对较低的背景下，融资优势则意味着更宽广的生存空间，龙湖后续核心资产仍有进一步提升的空间。

　　//信心修复需要过程，但没有理由不对中国消费市场乐观

　　商管行业目前在资本市场遇冷，核心问题是市场对后续的消费增长缺乏足够的信心。 与住宅物管主要靠交付规模的增长方式不足，商管所依靠的是社零的持续增长，以及消费者在线下消费的意愿与行动。

　　今年上半年，我国消费市场经历了开局平稳、承压下行和逐步回升三个阶段。 受疫情影响，3月、4月、5月社零总额出现了负增长。 随着疫情防控形势总体向好，稳增长、促消费政策措施落地显效，近期消费市场呈现积极恢复态势。 6月份社零总额同比增长3.1%，增速由负转正。

　　但消费恢复的基础还不稳固，信心的恢复需要时间，也会反复。 可中国是全球最大的消费市场之一，城镇化进程、消费升级的过程仍在进行中，而且从高能级市场不断向下沉市场渗透。 购物中心仍然是线下消费最大的流量入口。

　　于企业而言，不能仅看一时的波动，核心更在于识别中长期的市场讯号，战略性调整运营策略、培养抗周期性的运营能力。 新常态下，以更超前的营运导向以及更成熟的管理能力，在长期探索中穿越市场周期，必然能在消费市场的波动回暖中领跑下半场。

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