法拍房“1元起拍”，真有这种美事？

“1元起拍”的法拍房，如无人竞价，真能1元“捡漏”吗？

日前，杭州热门地块写字楼里的一套估价千万房源在拍卖平台上“1元起拍”，两人报名，但只有1人出价，出价为1元，而且还显示“成交”。

记者留意到，最近法拍市场上刮起了“一元起拍”风，阿里拍卖平台上的“1元起拍”里就包括了上海、深圳、杭州等多地房源，还吸引了不少人围观竞价战况。但这个“羊毛”，真那么容易薅到吗？

“1元起拍”外的保留价

近日，杭州上城区世包大厦写字楼（西塔）2701室的房源在阿里拍卖平台上竞拍。这套房源本身就是甲级写字楼，全玻璃幕外墙，是不少公司在选择办公地点时的热门候选对象之一，评估价约为1523万元。

在一天的竞拍期间，平台上共有13149次参观，但仅有两人报名，出价一次，出价1元。其网络竞价成功确认书显示，用户姓名彭长森在项目公开竞价中，以最高应价胜出，该标的网络拍卖成交价格1元。

“现在1元的竞拍价肯定是不成交的。”负责涉及这次法拍房的甘肃省兰州市中级人民法院主办法官回复银柿财经记者。司法拍卖最终很可能做流拍处理。究其原因，还是因为最高应价未达到保留价。

记者特别留意到，拍卖公告中有一段红字“特别提示”写明，“本次拍卖为设有保留价的增价拍卖方式，最终竞价达不到保留价11780000元则不成交”。

“如果竞价成功，但未达到保留价，是不能成交的，一般法拍公告里也会注明。”北京市京师律师事务所房地产处置与买卖法律部主任梁志强对此分析。

那么既然这套房源有保留价，为何还要“1元起拍”？上述法官介绍，杭州这套法拍房是涉及刑事案件的财产，经过多次拍卖后仍没能成交，所以才决定采用“1元起拍”的方式。

记者通过阿里拍卖平台查询发现，该房源曾被拍卖过三次，第一次起拍价为1066.31万元，第二次和第三次（变卖）起拍价为959.68万元，这三次均是“0人报名，0人出价”。

而根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，一拍起拍价不得低于评估价或者市价的70%，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。也就是说，一拍起拍价不低于市场评估价的7折，二拍起拍价不得低于一拍的8折。

北京市京师律师事务所律师吴迎成补充解释称，“1元起拍”主要是为了解决刑事涉案财物处置难、处置慢、变现率不高等难题；而设置保留价则是为了执行标的的考虑，保证执行人的委托权益不受损害。

在梁志强看来，拍卖平台利用“1元起拍”这点宣传也可能是想引起更多人的关注，吸引尽可能多的潜在人群参与竞拍，从而增加拍卖成功的机率。

对于网友关于此次法拍房的“1元起拍”和保留价之间是否冲突的疑问，吴迎成说，起拍价、保留价两者之间没有直接的关系，并不冲突：“起拍价由人民法院参照评估价确定，起拍价可以低于、高于或者等于保留价，成交价低于保留价，拍卖不成交。”

“捡漏”机会暗藏风险

法拍房，这个许多人曾经觉得陌生的词汇，在近几年突然流行起来。几大法拍房平台公布的数据显示，市场上的法拍房存量也越来越多。截至2021年底，全国法拍房数量已高达160万套，有很多城市法拍房存量达几千套，个别城市甚至有上万套。

银柿财经记者梳理发现，以浙江为例，在阿里拍卖平台上，8月1日至今已经结束的法拍房住宅房源就有1479套，围观人次基本上都破千。

而与此同时，“1元起拍”的法拍房也多了起来。其实涉刑法拍房“1元起拍”，最早始于2020年6月。当时，浙江省高级人民法院印发《浙江省法院刑事案件涉案财物网络司法拍卖工作规程》，其中第八条规定：刑事涉案财物网络拍卖不限制竞买人数量，以拍定为原则，实行1元起拍，价高者得的竞价规则。

只不过，自浙江推出涉刑法拍房“1元起拍”的措施以来，虽然多套涉刑法拍房以1元起拍，但实际上还未出现过真的1元成交的情况，大多数法拍房都以接近二手房市场价的价格成交。

“‘1元起拍’的房源低价‘捡漏’机会不排除，这个价格可能低于市场高价，但前提是要达到保留价。”梁志强直言，“而且法拍前还需要缴纳保证金，如果中标价已达到或超过保留价而悔拍，被认定为恶意竞拍，保证金将不被退还。”

此外，北京金诉律师事务所主任王玉臣提醒道，通过拍卖竞价方式成交买下的法拍房还存在一定的风险。例如，房产的占有使用本身有问题，虽然通过竞拍拿下了房屋的所有权，但房子的占有使用实际上是被原房主的债权人或者家人掌握，倘若拒不配合就很有可能导致买了房子却无法实际使用处分。

“而且有的法拍房也可能拖欠大量的费用，比如房产相关的税费、物业费、水电费等等。”王玉臣说，这些都会产生新的麻烦和成本，因此，实际的成本恐怕不止是成交价。

王玉臣建议，竞买人对挂牌的房产信息一定要认真仔细查看，还要和负责拍卖的法官和人员要充分沟通，尽可能多了解房子的相关信息，包括但不限于产权情况、抵押、查封等情况。“一定要现场查看，看房子的质量问题、物业情况、是否有人居住等等，还要注意当地的限购政策，注意自己是否具有购房资格。”