南京楼市江宁核心区百家湖板块招商这个纯新盘，猛料来了

一直以来，江宁核心区域的新房购买力都比较“难”，难的不是区域没有发展，板块没有前途，而是在真正的优质区域，一直没有很好的产品去供人选择。

江宁区的新房项目项目，其实不少，至少从南京网上房地产的公开信息来看，全市一年内新开盘商品房项目分布，整个江宁区高达94个新盘项目，似乎跟上面我们提到的“一直没有很好的产品去供人选择”有所矛盾。

但是实际上，江宁的新盘有时候真的不好下手去分析，因为尽管说可能江宁区域很大，但是买房人真正极为认可的区域就是“两湖”区域，即百家湖与九龙湖。

而在这“两湖”之外（南京南站这里不作讨论），江宁由于版图太大，导致多个子板块十分分散，随便一拉都是一片：青龙山、上坊、谷里、正方新城、还有近两年热度不算很低的上秦淮，甚至禄口都是属于江宁区域，并且这些次级板块其能级更是皆不相同，唯一的“共同点”，可能就是都不如百家湖、九龙湖了。

好在今年下半年，位于江宁百家湖招商G51地块的进度可以说是神速：项目规划目前已经出炉，未来不设毛坯限价，另外考察团还得到消息，目前这个住宅项目已经开始正式组建销售团队，不出意外在本月底置业顾问就会到岗的同时，在项目节点上考察团还打听到了猛料：

地块7月拿地，如果一切顺利，没有遇到特殊情况的话，在金秋十月招商G51地块项目就会正式上市！

在今年七月的南京第二次土拍中，作为江宁主城中心区百家湖CBD首次出现的差异化定价地块，G51地块经过16轮竞价触顶，最后由百年央企招商蛇口收入囊中。成交总价17.5亿，楼板价2.62万一平，得益于地块所在的位置优渥的同时，还是差异化定价，一下子吸引了很多KFS的关注，而招商如愿拿到地块后，也神速的进行了开发。

项目位置：东至凤凰十一路；南至凤凰九路；西至凤凰十路；北至菲尼克斯路，紧靠百家湖商圈。

在招商G51地块的周边配套方面，项目应该能称得上是江宁区域的“顶配水平”了：

交通方面，未来业主开车十分方便，出门就能开上作为城市主轴之一的双龙大道、天元中路，前往南京其他区域，而在轨道交通方面，项目未来更是距离1号线小龙湾站只有一路之隔。

商业配套上，这个应该是不虚南京任何板块了，周边距离“江宁新街口”百家湖商圈之间的步行距离大约5-6分钟左右，拥有百家湖1912、景枫KINGMO、21世纪太阳城、江宁金鹰等等多个商业业态。

当然，如果只是平时下个楼购个物的话，在项目附近就有小龙湾中天荟这样的小型商业可以满足。

另外考察团还发现，G51地块的位置尽管十分不错，但是未来可能也有一点小小的负面情况 —— 项目地块限高80m，市面上大多数楼盘的层高2.95-3m，也就是说未来最高只能建设26-27层，但是项目未来肯定会跟中海龙湾U-live贴脸，中海龙湾U-live是17-25层的高层，未来项目部分楼栋的低楼层可能会有遮挡的影响。

但是又反过来说，G51项目未来不会受到噪音的影响——被中海龙湾U-live“挡住”了，这方面只能说是有利有弊吧！

另外还必须提到的就是周边的居住环境现阶段可能算不上非常的“纯粹”：

周边存在工厂，还有不少办公楼。对于工厂问题，考察团了解到不必过于担心，毕竟湖东是未来百家湖的重点发展区域：今年“十四五”城乡建设规划中再度提到，推动百家湖高端商务商贸区的东拓；全面启动凤凰城-杨家圩地区开发。

东拓指的就是江宁中心区城市设计整体规划改造，即百家湖以东、天元中路以北、池田路以南、秦淮河以西，从去年底，江宁主城中心区的更新动作就开始了。而招商G51地块就在该规划范围内，未来湖东发展的脚步也会进一步加快，未来是很光明的。

据小道消息，除了菲尼克斯，其他工厂均会搬迁，只是相对来说，肯定是需要时间的落地了，而除此之外，区域内土山机场造成的噪音问题，说句实话江宁人民估计早就习惯了，就不多做赘述了，至于土山机场的搬迁问题，在现阶段的形势之下，也不需要多提什么，等着看看就好了。

总的来说，招商G51地块项目位置的优越性，放眼全江宁都是比较难得的新盘了，买房人们更多还是期待项目的设计细节。

同时，考察团还打听到了项目的最新设计细节：

招商G51地块拟建设7栋22-26层高层住宅，两梯两户设计，没有连廊。另外考察团还得到消息，招商有望在百家湖打造江宁首个“臻”系高端住宅，产品直接对标位于新玄武的招商局中心·瑧境，G51地块未来建筑户型面积或约130㎡-180㎡的改善产品。（具体以开发商公布为准）。

如果一切成真，那么这个项目目测又是不缺购买力了，从位于江心洲的江心印项目，再到新玄武板块的招商局瑧境项目，G51地块则会打造招商在南京第三个“臻”系产品，前两个臻”系产品新房项目在现阶段的市场下可以说是经受住了市场的考验，去化情况都还不错，相信这个不限价的G51新盘也不会辜负大家的期待。

从效果图上来看，项目外立面采用了当下流行的设计，豪宅感满满，同时阳台也为统一封闭交付，更加整洁美观，虽然目前尚未对外公开更多细节，但是根据考察团的目测，外立面材料大概率是铝板+玻璃幕墙。

那么问题来了，招商G51未来销售价格会是多少？

目前开发商没有对外正式公开过，部分友媒据说拿到了放风价格，加上装修包单价高达60000元每平，考察团在这里认为应该有点夸张了，这个价格甚至超过了河西以及大校场很多豪宅产品了，差异化定价的确没有设定毛坯限价，但是最终售价还是要提交审批后才能发布的。

另外从目前放风的户型大小来看，建筑面积或约130㎡-180㎡面积段包含了轻改善跟平层产品，大概率是130㎡三房户型以及180㎡四房户型，在这个楼市行情下，项目并没有一“豪”到底，而是选择了偏保守的户型设计，所以大概率不会出现超级顶豪产品，而至于户型设计，也许我们可以“管中窥豹”，参考江心印的产品户型。

G51项目130㎡户型大概率就会把这个140㎡的江心印户型客厅与南向阳台联通的次卧合并，然后打造成三房户型。

而180㎡户型大概率就是这个江心印的180㎡户型在某些细节上加以改动，大概率变化不大

当然以上这些都是猜测，具体还是要看招商怎么去设计了。

至于最终的售价方面，考察团大胆的估计：

标准层单价应该会在50000元每平左右，±不超过2500元的差价（仅仅是个人猜测，不做参考依据），因为考虑到尽管百家湖核心区最近一次开盘是阳光城檀境，收官房源销许均价约3.6万元/㎡，加包的单价基本上可以理解成是4万每平，当时阳光城檀境的建筑面积约142、175、195、275㎡。

但是参考周边二手房价格的话，考察团认为把这个区域的代表性“不限价”新盘的价格往上拉一拉是很正常的，此前我们提过，区域内改善购房人群对于新盘的饥渴程度很高，在此基础上一些比较优质的二手房价格也水涨船高，并且价格相当坚挺。

目前区域周边主力次新房有景枫凤凰台、朗诗玲珑屿、万科翡翠公园等等，这些项目都是位于江宁二手房房价的第一梯队，而从价格走势来看，可以说江宁核心区百家湖板块的二手房价格是比较坚挺的，而且价格不低。

造成这种情况的原因也比较简单：改善客群确实没得选，没有合适的新房买，又不想委屈自己去其他地方，那么招商G51的出现大概率热度就会比较高了，在这个基础上，如果届时产品到位，相信如果价格跟一些次新二手房相比略高一点，也并不是无法让人接受！

目前根据考察团所得到的消息来看，项目十月上市概率不小，届时项目在产品上有了新的消息，考察团会第一时间给大家带来最新、客观的信息！