二手指导价，走下T台

央行最近公布的金融统计数据显示：7月居民中长期贷款增加1486亿元，同比大幅减少2488亿元。

一般来说，中长期贷款中占大头的都是房贷，这意味着，7月住宅市场行情再度萎缩。

没人买房，市场起伏不定，政策端再从调控工具箱里挖锦囊：一手房不够，二手房来凑：

【7月以来，已有13个城市取消或优化二手房指导价制度】

这是去年夏天出台的调控工具，用来抑制热点区域的高房价，以及防范杠杆风险——最严格的时候，不管“指导价”与“市场挂牌价”存在多大价差，银行放贷都要按照指导价执行。

但好景不长，去年下旬楼市进入下行区间，持续到如今。二手房交易量萎靡、成交价“奔向”指导价，官方“防过冷”都来不及，二手房指导价淡出也在情理之中。

多城指导价名存实亡

7月4日，西安住建局明确表示暂停发布二手指导价，这距离其施行指导价刚好一年。

这次官宣，揭开了不少城市二手指导价“名存实亡”的事实。

以热点城市为例，地产壹线咨询中介发现，目前贝壳等二手房平台上，西安只显示挂牌价；成都重点标出挂牌价同时，下方还显示指导价作参考；广州则表示，如果业主的挂牌价超过小区指导价，只能显示指导价，但购房者可以通过询问中介获得真实价格。

更关键的是，多城的银行贷款不用看指导价脸色。

二手指导价落地后，成交价格多数位于【指导】与【挂牌】之间，但一些城市的商业银行只认指导价放贷，其中的差价要买方自己掏钱，等于变相提高了买房的首付成本。

但现在，有广州中介向地产壹线透露，3月开始贷款就已不受指导价影响，甚至，“其实更早在去年，就已经有了私下宽限的机会。”

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，二手参考价出台的目的，是作为个人房贷的评估价基准，当时作为调控组合拳对抑制市场过热、控制购房金融杠杆，在各城市都有一定的积极效果。

“但随着市场环境的改变，到现在，市场价开始贴近指导价，存在的意义就不大了。”

据了解，目前15个发布了二手房指导价的城市中，已有西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡等13个城市取消或优化。

更多还是氛围感造势

伴随着二手指导价淡出，成都二手房成交量在7月也走出了独立行情，大成都范围内一共成交17293套二手房，同比增加约409.37%，创下十年新高。

有成都二手购房者向地产壹线表示，这并不一定是指导价直接的刺激作用，“其实成都近期有各类松绑政策，如落户买房门槛降低、近郊房不纳入套数等，以及新房一直要摇号的规则，都会影响大家的选择。”

“取消二手房指导价”在一揽子调控中，给成都购房者留下的印象并不深刻。但毕竟指导价刚推出的时候“杀伤力”很强，这次调整更像助兴，为官方释放一些积极信号。

广州中原地产项目部总经理黄韬进一步指出，即使现在各类政策放松，市场也没有巨大的需求量去承接，因为购房者的预期信心还没恢复、钱袋子也有所顾虑。

7月以来，二手房市场的交易量保持了修复态势，贝壳研究院监测50个重点城市二手房成交量指数环比微升。但市场机构认为，受疫情和经济影响，复苏还处于初期，微弱且艰难。

政策工具的引导效果能否持续，究其根本还是要靠整体的经济拉动，黄韬预测，可能第四季度会所有改善，甚至有业内人士持更悲观态度：要等到明年。

上海的狂欢，深圳的落寞

相比成都、广州等城市只把部分小区纳入指导、甚至还有些地方并未出台具体细则，上海、深圳是最“心狠手辣”的两位，将指导范围覆盖全市，执行也很到位。

主要原因在于，这两座城市二手房市场常年火爆，占据房屋成交的半壁江山，调控更要下猛药。

去年2月，深圳推出指导价后，虽然偶有反弹，但成交总体处于滑坡趋势，今年2月，深圳二手住宅成交872套，同比下降76.53%，月度成交量首次跌破千套大关，创近15年新低。

上海自去年8月推出指导价后，二手房成交量已持续下滑接近一年，并且连续多月成交低于1.5万套以下，正常情况下，上海月均成交量在两万套左右。

最近，上海率先扛不住了。各种市场消息传出，“三价就低”（即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格，以相对最低的价格审批贷款额度）政策放松。

从整体的交易情况来看，银行评估价和涉税评估价从此前的5至6成上调到了市场价的8成左右，买家可贷额度随之提升。

市场刺激效果明显，7月上海二手房成交量达到20075套，创下去年8月调控以来的最高纪录。业内人士认为，“三价就低”松绑是重要推手。

率先在全国推行二手房指导价的深圳，则落寞独行——虽偶有“取消”的烟雾弹放出，但最终还是死守底线。

机构数据显示，2022年上半年深圳市场近半数成交的二手房源都是“按参考价卖”，7月深圳二手房成交中，更有18%的房源低于指导价成交。

在这座“学位神话”之城，有家长当时重金买下网红学区盘，如今眼巴巴看着遍地打折，“上山难，下山也难了。”

还有想要“卖一买一”的夹心层业主，降价自己心疼到肝里，不降价又动弹不得。

有机构人士向地产壹线分析，深圳和上海作为风向标城市，一口气取消政策并不现实，可能会带来较大反弹，考虑到这个情况，微调的可能性最大。

肖文晓也提到，从今年的市场表现来看，两座城市的二手房交易量同比都有大幅下降，如果下半年市场持续低迷，也不排除后续会持续进行优化调整。