隧道、地铁、商业茂，2022年浮山后配套再升级

【壹】

那天，我在小区遛狗。

它把狗鼻子贴在地面，边走边嗅着同类的踪迹。碰到一块房产中介房源信息牌，猛然狗躯一震，嘴里呜噜了一声。

啥事，把狗给吓着了。

这狗是一位做地产的朋友送的，也算是幼承庭训，所以对房子的事，比常狗敏感。

我顺着看过去，原来信息牌上，一套海尔东城国际小区标价28700多元/平，破3万了，实际成交还有杀价空间，更低。

我直接进了这家中介，找到一个小伙子质问，你们把咱小区这么低房价，摆外面，吓着我们家狗了。

小伙子倒是淡定。他说：“大哥，确实是我们不对，就这套房源，还吓跑过一个客研，一个自媒体网红。”

“说正经的，为什么这么低，一平方跌三四千，难道咱们小区物业真诚到永远，服务不到永远，这事大家都知道了？”

“大哥，你们楼道窗户不擦，墙上有灰，都看得见。”但中介小伙解释，这次降价和物业没关系。

按这位中介朋友的说法，因为修高架。低价房源在小区最北面，临辽阳东路，辽阳路快速路在建，一旦建成高架，有噪声，对道路两侧的房价确实有影响。

【贰】

修路架桥是好事，但也几家欢乐几家愁。

今年伴随青岛城市更新的大战略，浮山后交通条件确实有一波“好运”。未来浮山后的大交通会形成两个“十字形”。

先说道路交通，在辽阳东路与劲松五路形成“十字形”主干道。

看下表，这是今年市政设施建设攻坚任务中7个续建项目、8个新启动项目，其中我分了5个和浮山后直接相关（红色），3个与浮山后间接相关（蓝色）。

8个攻坚项目与浮山后相关，数量过半，这么重视，说明浮山后已经不再是居住区、学区。

十几二十年前，浮山后是城市的边缘，但现在它东连崂山，西接市南、市北、西海岸，人口有40多万，像是横在城市胸口的一块砖，现在是要钻几个洞，让胸口喘气畅通。

从这个图就能看出来，浮山后东西南北五个项目的位置。

最重要的就是辽阳路快速路，向西连接杭鞍二期，再向西连接胶州湾第二条隧道，直通西海岸腹地，几乎全程畅通无红灯，以后从浮山后直达西海岸。这条路也是青岛都市区高快速路网七横中的一横。

穿过浮山后的另一横是银川路，目前正在修建的是海尔路、银川路立交。

早晚高峰，辽阳东路、银川西路堵车严重，现有的工程是要东西向打通。

再看南北交通。以前浮山后南北无主干道，画地为牢，接下来主要是打通劲松五路，分南北两端。

南端工程是浮山隧道，论证、呼吁有十多年了，7月份刚发布了工和方案，征求社会意见，据说有望年内开工。

北端是劲松五路打通工程。现在劲松五路北面到头是劲松三路，打通后将一直通到黑龙江路（见前图）。以后从香港东路经劲松五路，可以直达黑龙江路，重要性一目了然。

按之前公布的规划方案，劲松五路与辽阳路路口将会有一座立交桥（红圈），在更早的规划中，这里也是有一座立交墙。另外，根据规划，远期还有两条穿过浮山的隧道，分别在劲松三路和劲松七路。

目前劲松五路北端很冷清，非买房不去。劲松五路全线通车后，可达性、昭示性都会有提升，以后公交也会通过去。

这对道路两侧的金茂府和紫樾尚府、青啤静澜山都是利好。不要说有钱人不习惯坐公交，再有钱偶尔也不妨烟火气一点，至少你们家保洁阿姨、小区保安要做。

再说地铁，四号线与五号线在辽阳东路上有换程站——小埠东站，如下图在辽阳东路、劲松七路也形成“十字形”交叉。

四号线今年底开通，连着11、3、8、1号线，以及在建5号线，会结束浮山后没有地铁的局面，打工人上班方便多了。关于4号线价值，下次可以单开一篇。

目前在售项目上，只有金地华章离地铁3号线比较近，4号线对在售项目影响不大 ，离地铁5号线近的是崂山区两个在售项目上，其他项目都在一公里以上了。

【叁】

今年浮山后商业项目也是丰收年。有两个商业项目开业，一个是远洋万和城的丽达茂，已经开业；一个是青铁华润城的万象汇，这个月底开业，准确说万象汇不在浮山后，但浮山后人坐地铁、开车去万象汇都方便。从另一方面讲，万象汇也不会放过浮山后消费人群。

另外，浮山要建环山生态绿道（森林防火通道），长25公里，串联起八个景区及主要景点，设停车场，在浮山后也有上山口，银川路上有施工围挡。

生态、健康配套以后大家会越来越重视，这种生态公园对生活品质的提升还是蛮大的，而这些工程也只能靠政府来做。

像浮山后的国信体育馆，为浮山后居民提供的游泳、跑步 、羽毛球、篮球等健身公共配套，非一般商业项目可比。

【肆】

从这张图可以自己看浮山后的地段价值分布，商业、轨道交通、教育、医疗等配套主要集中在辽阳路两侧，再大可以扩张到合肥路、同安路之间，是最集中的区域，而且呈南多北少。

关于楼盘和市场，前几年说很多了，这里简单说几句：

第一个，目前在售项目都在北面，地缘性改善客户基本是产品提升型的，从南向北迁，属于用地段换产品。

浮山后这几年，新房市场成交量大与人口基数大有关，也与过去十年八年老项目产品差、服务差，大家着急换房有关。

第二个，在售项目买哪个都行，重要的是想买就买。去年筛查过，浮山后未供宅地就四块，后来都陆续供出来了。

所以，浮山后库存基本见底了，再想买只能看二手房。赶上现在的市场行情，开发商为了走量，也不敢把价格定得太高。

第三个，虽然各方面把浮山后说得挺高端，但冷眼看，主力客群是城市中产，有板块天花板，要阶层跃迁的购房人群会离开浮山后。

片区产品最高端的应当是金茂府科技住宅了，科技住宅对后期的运营服务能力要求更高，可惜听说和东城国际用同一家物业公司，共享真诚，有点让人捏把汗。

譬如初中代数太难，学不懂，索性上大学，动手解微分方程试试，也是个办法，希望这次能做好吧。