天津
最近有一组数据公布——
《主要城市城区人口密度TOP50》，看完惊呆了。
中国人口密度最高的区是哪？
竟然是和平区！全国第一名！
10平方公里的面积，常住人口35万人，人口密度3.5万人/平方公里。
超过了上海黄埔，超过了广州越秀，超过了北京西城。
这听着太不可思议了！
和平区居然比一线城市老城的人口密度还高？
为什么呢？
最直观的原因，和平区面积太小了，不是一般的小。
只有10平方公里，比上海黄埔小一半，才是北京西城的1/5。
面积小，又是市中心，人口密度肯定低不了。
但最核心的原因，出自和平学区房。
教育资源韧性太强。
即便各种集团化办学、名校遍地，也挡不住家长要钻进和平的心。
哪怕400万只买个40多平米的、200万只买个拆间，也得去。
和平区很多房子根本没有居住属性，但这并不妨碍它的人口流入。
2020年的七普数据显示：
和平区是天津市内六区唯一人口正增长的区域，增长了0.5万人。
河西区有大量的新房二手房，比和平区便宜很多，但还是少了16.8万人。
显然，涌进和平区的，多数都不为住，只为上学。
教育，是和平区人口流入的发动机。
这个动力，“冠绝全国”。
再分享一个魔幻的数据。
和平区常住人口35.5万人，但户籍人口竟高达41万人。
一般户籍人口都要少于常住人口，和平区刚好相反。
说明什么？
很多人只是把户口落在和平区，要一个学籍，并不住。
家长怎么都能忍，但不舍得让孩子跟着受罪。
二三十平米的房子，或者拆间，还谈什么学习环境？
从这方面来说，空港、海教园、生态城……教育标签明显的板块，能跑出自己的赛道。
更惊呆的是，在这份《主要城市城区人口密度TOP50》中，还看到了南开区、河西区、河东区、河北区、红桥区。
也就是说，天津市内六区，全部上榜！
而且，还都排在前30名以内。
红桥区，比上海徐汇、深圳福田的人口密度还高。
市内六区人口密度的排序是这样的：
和平区>南开区>河北区>河东区>红桥区>河西区。
按理说，人口密度高的地方，房价也应该高啊。
但感觉河北区、红桥区，有些“乱入”。
其实，这有个误区。
人口密度高的地方，房价不一定高；高新产业人口密度高的地方，房价才会高。
再看一下七普数据，就明白了。
河北区、红桥区，是天津老龄化最严重的区。
65岁以上人口占比分别为20.65%、20.47%。
年轻人少，对房子的需求量就小，价格自然上不去。
河北区一个月新房也就成交8000平米。
一个区，都卖不过环城一个盘。
大量的老社区，其实蕴藏着大量的改善需求。
但很多老破小的房价，也就100万出头。
购买力导致他们无法在区域内改善，只能外溢到环城。
这也是为什么，河北区一堆现房、准现房，但还是卖不动。
红桥区人口密度低，主要源于拆迁。
天津三年棚改，红桥区拆掉了将近74万平米，还迁了3.3万户。
现在西站板块留出大量空地，预计引进重点校。
未来红桥区的人口密度，就靠这个大板块拉起来了。
挺意外，河西区的人口密度，竟然是市内六区最低的。
因为它有市区最大的新区。
仅新梅江可出让的土地，就高达1800万平米，相当于“1.8个和平区”。
而且，新八大里、老梅江的人口密度都很低。
楼市中，恰恰这样的地方，才适合做改善板块。
没想到，天津的“名列前茅”，竟出在人口密度上。
更没想到的是，市内六区，全部在列。
各区，自有各区的原因。
但总体来看，能说明两个现象：
第一，天津人对留在市区真的有很大执念。
特别是前几年，老天津人几乎不会去环城买房。
“休想骗我出市区……”
就算买了，户口也不会迁过去，似乎没有了市区户口，就不是天津人了。
这是天津固有的“地域歧视”。
可以改变，但恐怕需要一代人的时间。
第二，买房半径收缩很明显。
上一轮楼市大周期，随便说哪个板块是CBD都没有人信。
潮水退去、泡沫消掉、楼市低速运行，大家都醒悟过来了。
从单中心城市向多中心发展，还需要很长时间。
当土地出让少、建设放缓，原本7年能成熟的板块，时间线还要再拉长。
生活配套一定是在人口密度增长之后。
所以，出于“本能”，都要回归市区。
再加上市区房价门槛不断刷新。
河北区、红桥区已出现“价格环城化”，更加速了市区人口回流。
最终，也就造成了——天津人口集中化。
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