官方放话：房地产进入筑底阶段，楼市回暖加速？

图源：国家统计局

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近日，楼市频发重磅新闻：

官方放话：房地产进入筑底阶段。

多地发布松绑政策，力度再次加码。

一系列大动作下，楼市仿佛看到了曙光。

房地产进入筑底阶段

相关新闻 | 图源：财联社

8月15日，国家统计局新闻发言人付凌晖在新闻发布会上表示：

今年以来，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。

随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳，保持平稳健康发展，对于经济的影响会逐步改善。

“筑底”一词常用来描述股票交易中K线的形态，一般指一轮大跌止跌后在底部的横盘休整阶段。

而筑底后，也就将迎来回暖反弹。

K线筑底反弹示例图 | 图源网络

此次发布会，国家统计局公布了房地产行业的四个重要数据。

• 开发投资完成情况

图源：国家统计局

1—7月份，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；其中，住宅投资60238亿元，下降5.8%。住宅新开工面积55919万平方米，下降36.8%。住宅竣工面积23279万平方米，下降22.7%。

房地产开发投资金额的下降，进一步导致了住宅新开工、竣工项目和面积的下降。

开发商没有足够的资金进行投资开发，进而新项目放缓，在建项目出现无法按时竣工、交付的情况。

• 商品房销售和待售情况

图源：国家统计局

1—7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。

从国家统计局公布的数据可见，自2021年7月起，全国商品房销售增速开始下降，自2022年1月起出现负增长，直至5-7月负增长放缓，进入筑底阶段。

• 房地产开发企业到位资金情况

1—7月份，房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。其中，国内贷款11030亿元，下降28.4%；利用外资53亿元，增长20.7%；自筹资金31495亿元，下降11.4%；定金及预收款28575亿元，下降37.1%；个人按揭贷款14169亿元，下降25.2%。

指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。

自2021年起住建部对房地产开发商融资提出的“三条红线”：（1）剔除预收款后的资产负债率不超过70%；（2）净负债率不超过100%；（3）现金短债比不小于1。

在三条红线政策、融资及销售情况不理想的影响下，房地产开发企业到位资金大幅下降，也进一步导致了许多房企出现资金链断裂、暴雷的情况。

• 房地产开发景气指数
  

图源：国家统计局

7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.26。

景气指数的不断下降，直接说明了房地产市场的下行。

尽管多项数据表明，近一年内，房地产市场不断下行，但从具体数据走势来看，下行趋势已放缓，进入“筑底”阶段。

与此同时，近期市场上也推出了全国与各城市层面的房地产政策，长效机制正在不断完善，因城施策的效果也在逐步显现，楼市向好发展中。

政策松绑再加码

目前已有多个重磅政策相继推出：

• 央行MLF利率下降10个基点

据央行官网消息，中国人民银行8月15日开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日MLF到期的续作）和20亿元7天期公开市场逆回购操作，中标利率均下降10个基点，充分满足了金融机构的需求。

MLF是中期借贷便利的缩写，简单来说，是指中央银行向符合条件的商业银行、政策性银行提供流通性货币借贷的一项政策工具。

而新的LPR形成机制是在MLF利率基础上加点形成的。即 LPR=MLF+银行平均加点。

因此，通常MLF利率的上调或下调，一般都会传导至LPR利率。

此次MLF利率下调，意味着本月LPR（贷款市场报价利率）报价将大概率同步下调10个基点，与之挂钩的房贷利率也将有下调空间。

• 廊坊全面取消限购

8月8日，河北省廊坊市正式公布了《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》：

将取消户籍、社保（个税）等不适应当前房地产市场形势的限制性购房条件。同时对“北三县”和环雄安新区周边县（市）的住房限售年限要求也全面取消。

廊坊是京津冀的重要联动城市，与北京南只有约20分钟的距离，房价也曾一度受京津冀带动大涨。

如今廊坊全面取消限购，不少人猜测这或许是全国楼市即将进入全面放开限购的一个重要信号。

• 惠州首套首付由三成降至两成

8月15日，惠州发不了一条重大政策：

居民家庭首次购买普通住房首付降至两成，对于居民家庭首次购买非普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例不低于30%。

降首套首付的政策配合了惠州市调整房地产市场政策，按照“因城施策”原则，结合惠州市房地产市场形势变化及政府调控要求而出台。

值得关注的是，惠州此前就发布过首套房2.5成、二套房三成首付比例的政策，而新政将首套房首付比例再次降低，是对刚需住房需求的政策鼓励。

• 济南二手房可带押过户

8月17日，济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心、市司法局等宣布，创新推出二手房“带押过户”登记。

对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。

带押过户的政策将大大降低原本二手房交易成本所需的资金、人力、时间成本，对于二手房市场起到促进的作用。

深圳楼市回暖加速

我们看到，随着近来全国层面的房地产政策不断出台，各地也因城施策出台楼市松绑政策，而深圳尚未有所动作。

8月16日召开的经济大省政府主要负责人座谈会要求，经济大省要勇挑大梁，发挥稳经济关键支撑作用。

2022年中国经济增长目标为5.5%左右，但在超预期冲击下，上半年经济增长2.5%，下半年任务重大。

广东是六个经济大省的重要成员，GDP总量常年排名第一，而深圳GDP又向来领跑，妥妥的广东第一城。

深圳必须扛起大梁，发挥稳经济的带头作用。

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根据《2022年深圳市房地产开发企业社会责任报告》显示的数据：

深圳房地产行业2021年固定资产投资3012.68亿元，同比增长3.7%，贡献税收总额501.55亿元。

房地产业仍是深圳最重要的产业之一。

深圳要想稳经济，离不开房地产行业的回暖复苏。

据深圳房地产信息平台数据，7月深圳新建商品房成交为46.53万平方米（4337套），同比增长20.7%。

其中新建商品住宅成交为34.82万平方米（3317套），同比增长21.13%，环比6月增加10.3%。

图源：咚咚找房

近期入市的项目销售情况良好，有部分开盘认筹去化情况好，还有一部分开盘后的持销去化效果向好，整体市场一片向好。

• 7月21日开盘的某龙华项目推售705套房源，入围508批，认筹比例高达72%，销售约330套，劲售23亿，去化约46%。
• 7月23日某福田南项目开盘，据开发商喜报显示，当天销售15亿元。另据消息，销售约160套，去化高达50%。
• 某蛇口赤湾项目6月22日开盘，7月的持销阶段，仅4天时间就热销了86套！营销中心每天深夜接待数百批络绎不绝的购房者。
• 某西乡项目6月15开盘，项目宣推过程中，展示中心内时常人流火爆，到访置业者人群熙熙攘攘。
• 8月17日取证，即将开盘的某光明项目，周末单天约有2000批的到访量，营销中心现场非常火爆！

深圳楼市进入下半年后，市场信心已经重拾，置业者的购房需求也被再次点燃。

时至八月，2022年的经济增长进入冲刺期。

深圳楼市回暖加速中！

深圳近期是否也会因城施策，推出符合深圳楼市特殊情况的松绑政策呢？

让我们共同期待。