保障性租赁住房政策， 能否催化“租购同权”快速落地

自前几年部分地区提出“租购同权”的概念后，如同一条舆论炸弹，立马引起全国上下的激烈讨论和重点关注。

几年过去了，对于“租购同权”的论调虽然仍有不断，但已降温不少，似乎已变成了一个“只有口号，没有行动”的舆论盛宴。

接着去年《关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布，住房等民生问题又一次被推到了风口浪尖，各地政府也纷纷响应了政策，仅2021年一年就有大概70万套保障性租赁住房进入租赁市场，预估2022年，这个数字将增长到300万套。

不禁让人联想，保障房大量入市是否会加快“租购同权”的快速落地？

为此，笔者从“租购同权”的价值与意义去解构，不求了解全态，希望能窥探到整个脉络的边边角角，亦希望更多人能够参与到此问题的研究中，深化大家对租购同权的理解和认识，群策群力推动政策的完善与前行。

认清“租购同权”的概念和意义

所谓“租购同权”，又称“租售同权”，指租房居民与买房居民享有同等权利。

在中国，我们的房子不只是用来住的，房产附带着子女教育、医疗、就业、养老、社会保障等很多权利，大家都讲租购同权，喊得最多的其实是子女教育问题。老实说，不论是户籍人口还是外来人口，不论是有房的还是没房的，大家都在拼命地工作，也都在为城市做贡献。为什么有房的能够落户，孩子能上学，没房的家庭就要找民办学校或者让孩子回老家上学呢？

房子不仅是砖瓦、水泥、混凝土搭建出来解决民众居住的空间，对国人来说，房子还是家的物质承载体。

研究表明，在中国，住房不仅影响着个人的社会经济地位，也影响着个人在婚姻市场中所处的位置，住房是中国婚恋市场中用来衡量对方经济条件和家庭状况的重要指标。古人云：“有恒产者有恒心”，在当下的中国已经演变成“有房产者有恒心”，是否有房产已经成为当下不同阶层的分野。

“租购同权”正是在这种分野日益加剧的现实情况下提出的，若能实现，将是城市租房者的一大福音，也是中国走向更加公平而和谐的社会的必然趋势。

但近期能否实现，将遇到哪些挑战，将产生怎样的后果，还值得深入讨论。

“租购同权”顺利落实的标准

1

租购同权的本质，去除房子上捆绑的权利

在中国，住房公共政策让房屋的价值远远超越居住功能的价值，甚至只有拥有房屋所有权并落户时，才可以享受相应地方福利与资源。正因如此，“炒房者”有了更大的获利空间，踊跃投资房地产市场，这些是中国地产不同于国外其它国家之根本原因。

目前媒体讨论热火朝天的“租购同权”，关键就是要赋予租房者和购房者在公共服务方面享有同等的权利，特别是教育方面的权利。

但对于一线城市与部分二线城市来说，房屋所附着的优质教育资源的溢价早已经充分体现在了房价中，学区房便是典型。要赋予租房人就近入学的权利，特别是就近享受优质学区教育的权利，短时间内却难以实现。

2

租购同权会加剧对优质资源的竞争

落实租购同权，大家最为希冀的就是租房者能够享受同等教育的权利。而优质的教育资源，永远是稀缺资源。

在这种情况下，解决的办法无外乎四种：

A、用价格来配置，即出价高者先得（如私立名校）；

B、用权力来配置，即由有权的人来决定将资源配置给谁；

C、通过排队来配置，即排在前面的先得；

D、以抓阄的方式来配置，即谁抓到名额归谁。

四种方法的核心都是公平与效率的平衡，都面临着这样或那样的问题。

说到底，租购同权只是解决资源怎么分配的问题，只改变了资源的分配方式，并没有以增量的方式赋予租房者权利，并不能改变优质教育资源稀缺的现实状况。真到那一天，原本以为租个学区房就能享受优质的教育资源，结果发现，学区房的租金翻了几倍，真正算下来还不如私立学校划算。最终未带来真正的公平，与初衷有所违背。

解铃还须系铃人，要想化解目前的这种状况，还需要公共资源的均衡化配置。在既得利益者掌握公共资源配置权力的情况下，公共资源均衡化配置短期内何以可能?

3

租购同权是现实还是象征意义?

租购同权的诉求本质是对教育资源的诉求。

在一线等大城市，基本公共服务权益与其说是与房产挂钩，不如说是与户籍捆绑。能购房，却未必能落户；无户口也就很难享有基本公共服务的权益。

这意味着，即使实行了租购同权，也需要实现“租户同权”才能满足大部分人对教育资源的需求。在优质教育资源严重匮乏的情况下，“租”与“购”能否同权，仍有待具体方案的出台。

随着经济的不断发展，中国的城市也发生着剧烈的分化，强如一线城市和部分二线城市，人口流入每年增长，而一些相对落后的二三四线城市，人口持续负增长，“租购同权”落地难度与其所在城市的户口含金量紧密相连。

在人口正增长城市要落地租购同权将十分困难。而在其他城市，“租购同权”的实现却又意义索然，因此，“租购同权”对不同的城市，其落实难度有天壤之别。

人们想去的恰恰是那些公共资源富集的北上广深四个一线城市与部分二线城市，而正是这些城市对租房上学设置了非常严苛的条件，整座城市符合条件的可谓屈指可数，即便符合条件，解决的也仅仅是能上学的问题，而绝不是租房上名校的问题。

因此，在中国的当下，在一线与部分二线城市，“租购同权”的象征意义远大于实际意义。

保障性租赁住房能否充当催化剂？

《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中提到保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，全文中未有一字提到“租购同权”的概念。似乎两者之间没什么联系。但保障房的本质是改善民生，而教育正是民生需求最重要的一环。

从上文大家已不难看出，要顺利落地租购同权，必须要从资源方面、意识形态认知、户籍制度等都要做到相应匹配，这绝非一朝一夕之事，需要逐步调整、稳固推进，才能保证让‘租者’有可能享受到‘购者’的权益。所以保障性租赁住房的政策无法立刻催化租购同权的落地，但保障性租赁住房却是租购同权落地的“踏脚石”。

上海大部分保障性租赁住房和国企、央企的智能化、系统、咨询都是我们小水滴科技服务的，以我们的客户为例，绝大多数保障性租赁住房项目均可办理居住证，而上海几乎所有的公寓房都不支持居住证的办理，没有居住证不能办理积分，等同于给想让孩子上公立学校的父母判了死刑。保障性租赁住房的落地将有效地改善这种情况。

另外，近期一项政策的出台又是一项民生重大利好的举措，2022年8月16日，国家卫生健康委等17部门印发《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》中明确指出：“......加快发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难。进一步完善公租房保障对促进积极生育的支持措施。......加强优质教育资源供给，提高学前教育普及普惠水平。提高义务教育均衡发展水平，继续落实“两免一补”政策，降低学生就学成本......”不难看出，保障教育才能保障生育，只有解决住房、教育的根本矛盾，才能解决低生育率的长期隐患，不至于动摇国本。

租购同权是一剂‘猛药’，快速落地无益于整个市场经济，也没法从根本改变优质教育资源的稀缺问题。但观察国家近几年的几次政策调整，先是保障房的快速落地，接着是对教育机构的限制政策，后又传出私立学校公立化的消息等等，已能感受到国家对于改善民生问题、教育问题，有节奏、有计划的稳固推进。不敢保证租购同权一定能顺利落地，但相信用不了多久，在大城市租房的群体，让孩子上公立学校将不会成为一件难事。