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久期财经讯，8月16日，标普将建业地产股份有限公司(Central China Real Estate Limited，简称“建业地产”，00832.HK)的长期发行人信用评级从“B-”下调至“CCC+”。同时，将其从7月15日被列入的负面影响信用观察名单中移除，展望“负面”。
负面展望反映出，在经营和融资条件受限的情况下，该公司2023年到期的债务面临再融资压力。
在标普看来，鉴于该公司对2023年到期的离岸高级票据的再融资能力下降，其履行财务承诺的能力存在不确定性，因此标普下调了该公司的评级。建业地产有3笔总计9亿美元的高级票据将于2023年4月、8月和11月到期。由于现金缓冲减少、销售低迷以及行业低迷期再融资的可能性降低，流动性正在减弱。
建业地产高度依赖离岸债券(截至2021年12月31日，占其债务总额的70.5%)，使其资本结构在当前市场波动下承压。不过鉴于其资产出售进展顺利，以及公司管理方面的良好记录和偿还债务的坚定承诺，缓和了上述风险。
在未来12个月里，建业地产的运营现金流可能依然趋弱。标普预计，兑付于8月份到期的5亿美元债券后，该公司现金可能会大量消耗，因此手头现金的缓冲作用有限。
标普最近修正了对中国全国房地产销售的预测。标普现在预计2022年将下降28%-33%，而之前的预测是下降15%-20%。标普预计行业将在2023年初复苏，并实现3%的年度增长。今年前7个月，建业地产实现合同销售额161亿元人民币。这一数据同比下降51.6%，约为该公司4月份宣布的530亿元人民币年度目标的30%。
根据标普的预测，基于2022年上半年高于行业的降幅，建业地产2022年全年合同销售额将下降35%-40%，2023年将增长5%-10%。标普认为，支持河南房地产市场的政策出台，将为2023年实现略微强劲的反弹提供支撑。标普预计2023年经营净现金流(扣除利息)将转为正值，达到20亿至30亿元人民币。这里假定只有5% -10%的销售收入将用于土地收购。鉴于2023年经营性现金流不足，无法满足偿债需求，资产处置的执行和再融资渠道的获得将是建业地产偿债计划的关键。
在标普的评估中，建业地产重新获得资本市场渠道的能力存在不确定性，因为当地一家国有企业成为了其第二大股东。在控股股东胡葆森先生出售29.01%股权后，河南省国有企业河南省铁路建设投资集团有限公司成为该公司第二大股东。在标普看来，公司现阶段进入资本市场再融资渠道仍不确定。对于新股东将采取何种举措来帮助该公司重获市场信心和再融资能力，尚无定论。
标普相信，如遇困难，控股股东支援该公司债务偿还的意愿强烈。股权变更后，吴先生仍为控股股东，持有公司41.72%的股权。根据公司公告，控股股东售股所得以股东贷款的形式提供给公司，以支持公司的流动性。
此外，建业地产与郑州地产集团有限公司(Zhengzhou Real Estate Group Co., Ltd.,简称“郑州地产集团”)就出售北龙湖金融岛办公楼项目达成的协议表明，建业地产有可能获得当地政府的帮扶基金，以出清非核心资产。这或将为其流动性提供支持，并帮助该公司解决其成债务到期需求，而房地产销售业务可能需要一段时间才能恢复。
对建业地产的负面展望反映出，在经营和融资条件严峻的情况下，该公司2023年到期债务的再融资风险仍然很高。这也反映出，在引入一家省级国有企业作为其第二大股东后，该公司恢复市场信心和重新获得融资渠道的能力存在不确定性。
如果该公司在未来12个月解决到期债务面临问题，标普可能会下调其评级。这可能是由于以下情况所导致:
-流动性状况进一步恶化，难以获得各种融资渠道;
-资产处置延期执行;
-还款资金的缺口更大，可能是由于营运现金流恶化所致。销售持续低迷，没有复苏的迹象;或
-在公司需要时，控股股东给与的支持承诺趋弱。
如果建业地产重组其债务，或以低于票面价值的价格回购大量债务，而标普视其为不良交换，标普也可能下调评级。
如果建业地产2023年偿还债务的计划进展顺利，包括改善各种融资渠道，加强来自房地产销售的经营性现金流，以及资产处置顺利执行，标普可能将评级展望调整为稳定。
ESG信用指标:E-3、S-2、G-4
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