前海新盘，冲不冲？

妈湾最耐打的新盘颐城栖湾里（颐湾府二期）预计月底就要开盘了。

2019年借着双11的热度，颐湾府一期10.2万都没有日光清盘，当时对比隔壁日光的招商领玺一期，颐湾府的主要劣势在于户型差+毛坯交房。

现在已经还了两年多月供的颐湾府一期业主，顶多处于不亏本的状态。

一期作为有遗憾的产品，这次二期的颐城栖湾里由深国际亲自操刀，到底带着多大的诚意？

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栖湾里的优势

1、很难想象，如果不是因为限高，深国际会打造出只有20层左右、2.56的低容积率产品。

对比龙光天境5.78和润峯府4.85的容积率，栖湾里的居住的舒适性直接吊打前湾两盘，而且还没有配比人才房、公租房。

2、虽然前海的住宅大多朝向和景观不可兼得，但栖湾里的设计完胜。

栖湾里每户都做了个入户空间，120平左右有着5米5的大开间客厅，可以改四房，对比当下的新房无可挑剔。

偏小高层2梯4户的双向开门电梯，提高了不少隐私性和舒适度。

外立面品质大概率是前海现阶段所有住宅最拨尖的。

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栖湾里的劣势

1. 小区不是一个整体，被道路切割了，因此花园比较小。
2. 
   

2.前湾河对面就是电厂+水厂，电厂没有搬迁的计划，因为深圳本土缺电，电厂规模还有可能扩大。

产品的优劣势讲完，没有太大的硬伤，从开发商宣传呈现可以感受到，深国际对栖湾里的用心程度，大概率属于前海三湾的一流产品。

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那产品没问题，地段及产业又如何？

1.妈湾开发的完成度

我们都知道，前海成立于2010年8月，已经过去了12年，真正规模开发是在2016年，当时桂湾和妈湾的写字楼刚开始动工。

2021年底，桂湾开发的完成度已超60%，近两年还在加速。

而妈湾开发的完成度，还不到30%。

妈湾的开发速度被桂湾远远甩在身后。

2、入驻企业量级

妈湾兴海大道以东入驻的企业，无论从行业维度，还是营收规模亮点均不多。

除了以供应链管理为主的顺丰、信利康、前海自贸，剩余楼栋外招入驻的企业都乏善可陈。

这些企业为什么要入驻妈湾？一个字钱。

对比福田CBD动辄200以上的租金，妈湾租金水平在130-140，算上补贴可低至100以下，除了租金补贴，还有税收减免，在企业运营成本这一块，优势很大。

妈湾的标杆写字楼——前海世贸大厦，入驻企业规模最大的，是租了3层的珍爱网。

再说妈湾的写字楼品质，世贸和顺丰还算凑合，其余的香江、信利康、香缤金融中心，单看建筑品质，会觉得就是来前海占个坑，还有金立的写字楼，外立面完工了，内部装修却停了好几年。

星海大道西边基本都是物流仓储用地，这些地块短期动不了。

开发效率慢，产业群处于弱势，加上非市场经济的原因，基因不对，很难孵化优质企业。

妈湾的产业和企业量级造就的购买力，都不用拿西丽的留仙洞去比，连大学城旁边的智园都胜出不少。

3、地理距离

我们总说前海是行政的产物，不像后海和留仙洞，科技园这些，是自由经济的产物。

虽然路子不同，但桂湾的成绩还是摆在这里的，是不是说即使妈湾产业一般，但是靠着桂湾，都在前海核心，概念一样可以坚挺？

真正的核心前海合作区确实不大，但妈湾和桂湾的距离并没有想象中那么近。

颐城栖湾里到桂湾的万象前海5.1公里，对比一下。

荔林的城市山林到万象前海3.1公里；

宝安的灵芝园新村到万象前海5.4公里；

桃源村到科技园的万象天地4.7公里;

梅林一村去福田CBD的平安金融中心5.1公里。

同样是前海，地理的通勤距离侧面决定了妈湾和桂湾的差距。

产业和位置的差异，决定了妈湾的房价天花板，不会有想象中那么高。

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明年下半年，妈湾的领玺一期就满三年解禁了，放到二手市场能卖多少钱?

有意思的是，2019年11月，招商领玺一期456套开盘日光，是上一轮整体启动的起点。

2021年6月，招商领玺二期255套开盘日光，正好是上一轮行情的结束。

现在的市场，依旧还在探底。

以当前的大环境和买家的情绪，栖湾里不会超三倍的认筹，也就是不需要积分即可参与，必然，也清不了盘。

最后总结：

如果着急在前海占个坑位，抱着略跑赢通胀的预期，这个盘能买。

在选房时，要注意户型、楼栋、朝向、楼层、噪音和采光。

如果抱着投资高收益的预期，建议三思。

我问了一些朋友，栖湾里这个产品的品质，如果原封不动换在福田的富通九曜公馆，你怎么选？好几个想都不想就做出了选择。

如果是你，会怎么选?

对前海或其他新盘还有疑问的朋友，可以私信我探讨。

米宅东篱