房段子：成都地铁第五期，利好哪些板块？（上）

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　　不知道还有没有人记得，成都地铁第四期规划（2019-2024年）是什么时候批复的？那是2019年的8月21日，距今整整3年。

　　再往前追溯一下，成都地铁第三期规划（2016-2020年），是2016年7月11日，中间时间跨越也差不多刚好3年。

　　别查了，第二期是2013年批复的...按照这样的时间节奏，2022年也的确应该出来第五期规划了，不论是主管部门，还是成都市民，又或者相关从业者，都对此翘首以待。

　　最近成都各大群聊，或者社交平台，都出现了不少讨论第五期的规划，说得言之凿凿，让人打鸡血。

　　尤其是流传出两个版本的上报规划表后，从字体、色泽、表格、细节等角度来看，逼真度都非常高。所以现在来看，或许真的酝酿到位了。

　　首先来看第一个版本，又称【高运量版本】。

　　高运量版本的原图是比较模糊的，模糊得让人感觉真实性反而很高。

　　纯新线路包括11、12、15、16、22、23号线。

　　延长线包括2号线三期；3号线四期；9号线二期；10号线四期；18号线四期；27号线二期；

　　市域铁路包括耳熟能详的S5、S11和S13号线。

　　随后有地铁爱好者整理成了高清修复版本。

　　不多久，【低运量版本】也呼之欲出，此时流传的截图，就清晰了很多，相比【高运量版本】，删减了部分路线，比如11号线、15号线、22号线以及3号线四期。

　　当然，其余的线路，也不是稳如老狗，毕竟官宣之前，一切都不保真，甚至后面还会面临一系列的层层砍伐的流程：项目库公示→稳评公示→环评公示→上报国家生态环境报批规划环评→报住建部核实→报国家发改委审批。

　　前前后后，估计要明年下旬才能敲定。

　　接下来进入大家最关心的环节，假设前面的各条线路批复，那么对应该关注的是哪些板块，可以提前考虑布局，兼顾自助通勤和投资升值？

　　其实成都地铁发展至今，大家也看得到地铁密度分布，我以前写过一篇数据分析文章，主要就是针对一些地铁房做了研究。比如从规划到落地然后最终建成，它的房价上涨逻辑是如何的？比如地铁远近对于房价的正相关作用？比如地铁密度对房产的增值意义？

　　总的来说，地铁对于房价的拉涨意义逐渐分化。一些核心板块，本就不缺地铁配套的前提下，新增地铁规划，只属于锦上添花，而对实际的房价拉涨意义不大，甚至毫无反应。如三环内（但三环内个别区域依然缺乏地铁）的很多高密线路，没办法，是穿插修建的必经之地，但讨论房产价值，意义就不大。

　　但反过来说，一些三环外的地铁尚未密集覆盖的区域，沿线板块嗷嗷待哺，地铁的规划，意义重大，线路的落实，非同凡响。这种落地就起飞，是今天研究分析的重点。

　　好了，言归正传，我们开始逐一分析每条线路及可关注板块。

　　一、11号线，永宁-文化宫，11.1公里，设站10座。

　　11号线最开始的规划是从西北的温江的永宁，然后穿过主城区，延伸到东南的三圣乡、大面、东安湖等区域，但后来觉得太长，砍了一半，只从永宁出发， 到青羊文化宫杀割。

　　这条线路对本来缺乏地铁覆盖的温江永宁板块（包括芙蓉古城），可谓至关重要，但是本地楼市还是太有局限性，并不会因为11号线的覆盖而翻身农奴把歌唱。

　　比如周边的17号线、4号线深入温江腹地，很多秒变地铁盘，但对提振本地楼市信心不大，更多的还是偏向于自住、通勤吧。

　　11号线真正的意义在于打通青羊的文家场片区，这边有产业园（青羊工业园区），存在客观的自住需求。

　　按照此前土拍的节奏，未来文家场还会持续开发，在产业、地铁、教育的组合拳下，或许会成为非遗板块的复制品。

　　此后，11号线沿着日月大道敷设，会进一步盘活外光华、外金沙的腹地区域，和4号线有一定重复，综合预测，对这边的房价拉涨意义不大（本就偏高了）。

　　所以11号线我认为最大的看点，应该是文家场区域，但目前待售新房较少，可以期待后续上市节奏。

　　二、12号线，双店路-金台村，36.3公里，设站27座。

　　▲12号线走向示意图（其中东侧止步双店路，上图有待修正）

　　12号线也是从西北穿插主城到东南一角的线路，不知道该不该给电子科大谢老师计个头等功？

　　12号线和6号线在郫都并行，拉通了德源/菁蓉、电子科大清水河校区、然后穿过高新西区到达犀浦，进一步加密2、6号线之间的空白区域，比如金牛大道附近的，成都后花园、还有国宾板块。

　　郫都腹地和高新西区的整体楼市比温江永宁好不了太多，12号线对犀浦二手房和国宾周边新房的发展，倒大有裨益。

　　12号线到达东门的时候，对杉板桥、崔家店一带会带来站点加密，也是今后一段时间重点拆迁和土拍的金色中环，可以给予关注。

　　最关心的，可能还是十陵居民，原本计划穿过十陵客运站后，会沿着设定范家院子，甚至抵达西河。十陵腹地的邦泰宽语、华润时代之城、城投艺墅语糊等，将得到一举盘活。

　　但坑就坑在这里，最新的站点设定，好像止步双店路？这是中环的7号线站点，属于崔家店板块。

　　假设，我说的是假设真这样设定，那么对十陵是一场巨大利空，因为12号线不出三环，然后另一条万众期待的9号线二期，也只设计延伸到行政学院，没有再往北跑到十陵。

　　双重利空，很多人是受不了的。

　　所以，从保守的角度来看，12号线，当前来看，比较利好的是国宾板块和崔家店板块。

　　三、15号线，棠湖公园-白沙镇，36.1公里，设站20座。

　　15号线在我个人看来，虽然个别片区的确存在重复建设，但对很多板块来说，意义重大。它西起双流的棠湖公园，穿过凤翔湖，洪江路，便快速到达3号线的航都大街。

　　这一截的意义不在于属于“五湖四海”，也不在于双流东升的老破小，而在于涉及到了一点双流新城区，也就是优品道广场、双流万达周围，假设有“洪江路”站，那么就刚好盘活了这周围的二手房市场需求。

　　大家也知道，这周围很多次新楼盘，可谓是双流城区的颜面担当，但迟迟没有地铁的触达，在楼市爆发的这几年，却活成了一片孤岛的感觉，令人唏嘘不已。

　　当然，凤翔湖这边，也会陆续有土地开发，15号线对双流城区的新房二手房市场，意义重大。

　　15号线往东，穿过金花、航空港到达三江公园、华阳老城区，再马上和1号线的尾巴四河、广都、五根松汇合，随后穿过天新的万安板块，再往东去到白沙镇。

　　其中武侯的金花这边，还要等太平寺机场搬迁后大肆开发，现在属于配套先行。航空港相对成熟，北侧的信息工程大学、温哥华等成熟区需要地铁横穿，南侧的文星这边，也有零星的新房开发。

　　到了三江公园，这边还属于相对空旷的“三区交界”，我们此前分析过，属于双流保留开发的区域，迟早会回过头来开发，这边典型的是北辰鹿鸣院等楼盘，甚至还能盘活苦逼多年的邦泰华府公馆、蓝润华府春天等二手楼盘。

　　关于站点设置，以及路线稳定性不保真，不作为大家就贸然下手上述二手房的参考信息。

　　到了华阳老城区，尾大不掉，没啥好说的，然后广都一带，也是如此，毕竟是成熟区而且已经运行的站点。

　　最后的重大意义，还是在于万安板块，这边不论是高新还是天府，都在大肆卖地，俨然成为了未来的两区交接样板间，甚至还能突破蓉遵高速，拯救雅居乐板块。

　　楼市机遇，我觉得还是在于万安这里，周边土拍很带节奏，现在就看市场的认可和去化了。

　　综合来说，15号线作为贯穿西南的一条复线，链接众多细小分支，楼市空白区有着重要意义，我个人比较看好双流万达的二手房市场；金花、三江公园以及万安的新房市场。

　　但是低运量版本，却删除了这一条线路，莫非真要竹篮打水一场空？

　　四、16号线，石室文翁-独角兽岛，34.3公里，设站19座。

　　如果说15号线被排挤出低运量版本，那么16号线在两个版本里，都很稳。

　　这条线路，可以说是南门之光，起点位于一环内的石室文翁，一路南下穿过金融城、大源到华阳。

　　从这一段来看，老城区站点已经十分密集，地铁的覆盖只能算作锦上添花，到金融城、大源甚至华阳也是加密，地铁的意义会明显一些，毕竟南门对地铁永不嫌多，但我个人依然觉得，没有特别值得期待的爆发点。

　　16号线，只不过是1、5号线的加密线。

　　真正对它千呼万唤的，还是要穿过华阳后，到南湖、生态带、麓湖公园区、天西、天东、和独角兽岛（兴隆湖东）。

　　南湖板块一直备受地铁诟病，到1、5号线，都要一公里多，走路费腿，三轮费钱，好好的河景资源，再加上AB合并带来的教育资源，就输在了交通短板上。假设16号线兑现，对这边的二手房无疑的一大利好。

　　南侧的锦江生态带也一抹一眼，人口稠密，烟火气息浓厚，包括好些网红盘和待开新盘，一直属于楼市热点板块，但缺乏地铁，一直让人不吐不快，现在16号线穿过，估计设站一座，皆大欢喜。

　　再往南，麓湖板块的达观山附近，周边有好些神仙楼盘，本身改善有余，也吃尽麓湖IP红利，但地铁不愠不火，现在接连有16、19号线擦边，也算是一场及时雨。

　　再往南就是天西和天东，本身地铁密布，重复换乘的站点较多，未来双向带来的客流和产业，也是躺赢的板块。

　　最后16号线直接穿插抵达独角兽岛，这里既是兴隆湖的产业园区，也是待开发的核心住宅区。

　　未来鹿溪樾府、龙光天瀛的业主也要跑到这里来赶地铁，虽然也有个一两公里的距离，但至少比兴隆站近多了。

　　兴隆湖东这边的住宅众多，但是地铁一直没法很好地呈现，还别期待其他的线路，16号线算是最近的了。

　　此前有规划天府新区的地铁环线26号线，能环绕兴隆湖东西南北一圈，但是距离鹿溪樾府、龙光等楼盘的站点设置，还不如独角兽岛近。

　　而最新的消息爆出，天新此前积极申报过这一条线路，但是“该提议未通过”。

　　所以认清现实，抱紧既有线路的大腿，才是核心玩法。

　　因此汇总来说，16号线的落地，我觉得真正利好的，应该是南湖、生态带、麓湖达观山以及兴隆（周边会持续开发）、独角兽岛。

　　五、22号线，连山坡-大源西，18.9公里，设站12座。

　　22号线算是一条东南线，和15号线遥相辉映，但都在低功率版本中被删除，也是比较诡异的事。

　　大源西这个站点设置得挺好，虽然大源比较成熟，但大源西还有地，也缺乏地铁的触达，有点尴尬。

　　此后向东穿过大源、天府三街和陆肖，形成了9号线的复线，让南门的换乘，更加便捷，懂的都懂。

　　然后穿过通风廊道和龙泉大面汽车城，直接抵达大面、东安湖。

　　这条线路最重要的意义，就是贯穿了龙泉和高新区，其中龙泉受益最大。汽车城工业园区就不谈房产行业了，但此前一直备受地铁诟病的龙华，或将擦边地铁，再加上大面核心区的龙安站，周边二手房有望快速升值，8个站到天府三街，次新高层单价不到2万，还是香。

　　龙安往北的龙城大道，也是典型的地铁空白区，这边设站，也能积极盘活板块内的新房二手房市场。最终抵达连山坡，到达东安湖边缘，其实都走到这里了，何不直接拉通更进一步，到东安湖腹地呢？

　　当然，线路未明，站点未定，现在22号线可能被砍，更别谈增设站点了。

　　要说龙泉真的是个大冤种，十陵民怨四起，东安湖还在落空，此前销售提20号线东安湖必有一站，现在连高地运量版本都不见20号线的踪影。其他靠什么呢？擦边的2、30号线，还是自身难保的22号线？

　　所以汇总来说，假设22号线能落地的话，对大源西的二手房拉动，对大面的新房二手房推动意义还是非常大的，这里的大面，不再局限于腹地的百悦城、世茂城，而是龙华、龙安、龙城大道这一类。

　　六、23号线，新东-天府一街，36.4公里，设站23座。

　　23号线的最终赢家，可能是北门的新都。谁也没想到，新都在第五期规划里，竟然有点稳如老狗的感觉，难道是上次人口普查带来的数据红利吗？

　　23号线的走势其实非常简单，从新都一路往南，穿入三环，最终抵达天府一街。

　　其实从府青路开始往南，就没啥看头了，一路经过的都是成熟区，地铁站点密集，即便到后面高新的心岛、锦城广场、天府一街，也都是锦上添花。所以这些站点对周边的楼市来说，意义不大。

　　23号线最大的楼市价值，还是往北拓荒。

　　熟悉我的人就知道，以前我说过青龙场这边，相对闭塞，三面被遮挡，不仅有三环，还有铁路线，然后还有城北出口高速，几乎是倒霉他妈给倒霉开门，倒霉到家了！

　　青龙场这边，虽然神似孤岛，但是整体路网和城市界面打造后，还开发出来好些地块，不乏好几个商品房、人才公寓等，再加上周边的二手房存量，的确不应该被抛弃，设一个站点，很有必要。

　　再往北，就达到了保利狮子湖、万科五龙山等板块，这些都是北门早些年风光无限的楼盘，现在终于等到地铁回血了。

　　其中五龙山、泥巴沱附近，还有新房可以开发，再往北，穿过川音到达新东站。新东周围目前比较空旷，川音附近，也同时有新房二手房。

　　所以这一条线路下来，整体还是兼顾了居民区和开发区的，真正受益者，也是青龙场、狮子湖、五龙山和川音等北门大众。

　　其实6条新线我们可以发现，基本都没有纯粹的拓荒线路，卖地专线，现有地铁申报，必须和人口密度息息相关。以前的逻辑是先修路，再卖地，最后才慢慢提高入住率。现在的逻辑，则更加偏向于既有人口密度后的地铁拓展，让地铁服务于人口，而不是服务于其他。

　　这种逻辑也是能应证我们对房产的预判的，整体城市是在稳健发展，保守开发，而不是大肆拓荒，粗放申报。我们买房也是一样，核心区才有价值，人，才是最重要的，如果不知道哪里有人，不妨大晚上去看看百度热力图。

　　好了，由于篇幅有限，今天先写到这里，行文仓促，仅一家之言，轻拍为宜。下一篇，我们将侧重说一下其余的延长线和市域铁路S线带来的楼市机遇。也要说一下哪些板块，惨遭无视，存在重大利空。

　　上一张目前最接近规划的图——成都都市圈轨道交通“十四五”高运量版本规划示意图（©MyronZhou)

　　
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