重磅！漳州市区又有2个片区将成片开发！拟建市中医院新院区、龙江中学及5幅住宅用地

　　近日，龙文区政府网发布2则公示，龙文区梧店片区（市中医院新新院区片区）、东屿片区二期等两大片区将成片区开发，开发方案正式曝光。

　　市中医院新新院区片区总用地面积12.1267公顷，主要用途为城镇住宅用地、医疗卫生用地等，其中城镇住宅用地面积5.2512公顷，实现品质居住、配套服务功能；医疗卫生用地面积4.4007公顷，拟建经营性项目主要为迎宾大道以南、新浦东路以北、梧店支渠以东地块（住宅功能）及医疗卫生设施项目“漳州市中医院新院区”。

　　东屿片区二期总用地面积37.6759公顷，主要用途为城镇住宅用地。其中城镇住宅用地面积18.5209公顷，实现品质居住功能；教育用地面积4.8744公顷，实现公共教育功能；拟建有4幅城镇住宅用地、1幅教育用地，规划建“龙江中学”（初中18班，高中30班）。

　　漳州市龙文区梧店片区土地征收成片开发方案（市中医院新院区片区）

　　一、成片开发位置、范围、面积

　　本方案位于漳州市龙文区蓝田街道，共1个街道，梧店、蓝田两个社区，涉及国有公路、国有河流，不涉及省级和国家级开发区。土地权属清晰，界址清楚，无争议。（具体见附图 1、附表 1）

　　本次土地征收成片开发范围位于漳州市龙文区东部，具体范围为：北至迎宾路，南至新浦东路，西至梧店支渠，东至龙祥中路。根据实地勘测调查，本方案成片开发范围总用地面积12.1267公顷，根据最新年度变更数据调查，农用地面积合计为0.5335公顷（其中耕地0公顷、占总用地面积0%)，占总用地面积4.40%，建设用地面积合计为11.5434公顷，占95.19%，未利用地合计为0.0498公顷，占0.41%。（具体见附表 1、附图 2）

　　二、基础设施条件

　　1、道路交通设施

　　片区现状道路系统比较完善，除东侧龙祥中路（新浦路—迎宾路段）、新浦东路（湘桥路—龙祥中路段）待建设外，东西向主干路迎宾路及西侧湘桥路均为已建道路，向东可前往龙海和台商投资区，向西通往芗城区。片区及周边对外交通发达，区位可达性好。

　　2、市政公用设施

　　片区内现有市政管网沿内部道路敷设，其中电力采用电缆排管埋地敷设；排水采用雨污分流制，均以重力自流排放为原则；通信电缆采用通信排管埋地敷设；片区内预留引入市政天然气管网路由。

　　3、公共服务设施

　　为加快补齐民生基础设施短板，增强城市综合承载力，根据市委市政府相关民生基础设施补短板实施方案的要求，龙文区积极谋划科教文卫体等公共服务设施补短板项目，规划提升后将完善本次土地成片开发范围的公共服务配套设施。

　　（1）教育设施：开发范围以西约500米，规划虎山小学（42班），开发范围以东约1公里，规划蓝田中心小学（42班）。

　　（2）医疗卫生设施：开发范围内规划市中医院新院区（规划床位500床），开发范围南侧为漳州市医院龙文院区（床位560张，其中产科260张），西南侧约1.5公里规划湘桥医院，为小型专科医院。

　　（3）社会福利设施：开发范围西侧约1.2公里处，规划居家养老服务照料中心，在距离开发范围约 1.5 公里处，湘桥村东侧规划有蓝田街道养老院。

　　（4）文化体育设施：蓝田镇综合文化站，距离开发范围约1公里。开发范围西南侧约800米，规划体育设施场馆。

　　通过统筹协调，同步推进重点片区的公共服务设施配套，提高蓝田街道精细化管理，保障重要项目的规划建设。

　　4、实施周期

　　综合考虑当地社会经济发展状况等因素，本方案实施周期为 3 年（2022年至2024年）。

　　三、必要性分析

　　（一）适应城市规划和社会经济快速发展的需求

　　根据《漳州市中心城区“十四五”建设规划（2021-2025）》“中心东移”的城市用地发展策略。本次规划中医院新院区及周边住宅项目建设，将进一步加快龙文区的医疗卫生设施的发展，推进城市“中心东移”，提升龙文区城市形象和竞争力，满足龙文区居民对高品质居住、医疗、养老的迫切需求。

　　（二）完善区域公共配套设施与基础设施建设

　　通过本次成片开发方案的实施，推动完善中医院新院区及周边用地公共服务设施配套与基础设施的建设，促进文化、教育、卫生、社会福利等各项社会事业的发展，带动区域经济增长，提高龙文区在未来发展中的综合竞争力，提升居民居住质量，有效提高居民生活品质与幸福指数。

　　四、主要用途、实现功能及公益性用地比例

　　本方案用地总面积12.1267公顷，主要用途为城镇住宅用地、医疗卫生用地、公园绿地和文物古迹用地。其中城镇住宅用地面积5.2512公顷，实现品质居住、配套服务功能；医疗卫生用地面积4.4007公顷，实现医疗、养老服务功能；公园绿地面积2.3188公顷，实现绿化、美好环境功能；文物古迹用地面积0.1560公顷，实现文物保护功能。

　　公益性用地包含医疗卫生用地、公园绿地和文物古迹用地，合计6.8755公顷，占用地面积的56.7%，符合自然资规[2020]5号文规定。

　　五、拟建项目及实施计划

　　（一）拟建项目

　　本次成片开发总面积12.1267公顷，其中涉及已完成农转征报批面积0.4886公顷，不征不转用地面积0.1560公顷，拟安排农转征报批面积11.4821公顷。拟实施建设项目共3个。

　　1、经营性项目

　　主要为迎宾大道以南、新浦东路以北、梧店支渠以东地块（住宅功能）。

　　2、医疗卫生设施项目

　　漳州市中医院新院区。

　　3、景观绿化项目

　　主要包括迎宾大道以南、新浦东路以北、规划龙祥中路以西、梧店支渠以东退让绿地美化工程。

　　（二）实施计划

　　本次成片开发拟安排实施项目面积11.4821公顷，计划实施周期为2022 -2024年，3年内实施完毕。其中：2022年实施面积5.2511公顷、完成比例45.73%；2023年实施面积4.3172公顷、完成比例37.60%；2024年实施面积1.9138公顷、完成比例16.67%。

　　六、效益评估

　　1、经济效益评估

　　本次成片开发引入高端住宅、社区商业、社区服务设施等功能，将进一步完善片区公共服务设施配套，增强片区吸引力、辐射带动和综合服务能力。城镇住宅用地面积5.2512公顷。根据《漳州市龙文区迎宾路以南、龙祥中路以西用地控制性详细规划》方案，住宅用地容积率2.7，总计容建筑面积约14.2万平方米。按楼面价6500/㎡计，土地出让收益约9.2亿元。预计总投入约7亿元，建成后，预计直接房产销售额约19亿元，可新增税收收入约6000万。

　　同时，在本方案范围内的投资建设，可带动范围外周边配套建设，提高相邻土地价值。项目整体呈较好的投入产出效益，可带来包括契税在内的各项税收及其他房地产相关费用，带来新的税收增长点，保障和带动龙文区经济可持续、高质量发展。

　　2、社会效益评估

　　项目的实施适应城市规划和经济社会发展的需求，市中医院新院区及商品住宅建成后，将缓解现状基础设施落后的问题，进一步完善周边基础设施及公共服务设施的配套，补齐龙文区没有综合性公立医院的短板，满足人民群众对高品质居住、养老、医疗的迫切需求。引入高品质住宅和综合性公立医院，有利于人口聚集，吸收周边农村剩余劳动力，预计提供就业岗位500个。通过集约用地、完善配套、创造新供给，积极探索渐进式、可持续的有机更新模式，打造完整居住社区，有利于社会经济的发展，增加居民幸福感。

　　备注：以上内容节选自《漳州市龙文区梧店片区土地征收成片开发方案》

　　漳州市龙文区东屿片区二期土地征收成片开发方案（征求意见稿）

　　一、基本情况

　　1、成片开发位置、范围、面积

　　本方案涉及漳州市龙文区蓝田街道东屿社区、学府社区， 共 1 个街道， 2 个 社区，不涉及省级和国家级开发区。(具体见附图 1、附表 1)

　　本次土地征收成片开发范围位于漳州市龙文区中部，具体范围为：西至龙江 北路及石仓南路， 南至九十九湾、北至北仓路， 东至龙昌路及东屿街。根据实地 勘测调查，本方案成片开发范围总面积 37.6759 公顷， 其中：农用地 8.4709 公 顷(其中耕地 0.5133 公顷) ， 占总用地面积的 22.48%，建设用地 29.2050 公 顷，占总用地面积的 77.52%。(具体见附表 1)

　　2、基础设施条件

　　(1)道路交通

　　片区现状市政交通体系基本形成，可通过北仓路、漳华东路、石仓北路与外围进行连接， 向北可通过漳州北高速互通连接漳龙高速去往厦门、龙岩等，向西可通过北仓路、漳华东路与芗城区相连， 区域及周边对外交通发达， 区位可达性好。

　　(2)市政设施

　　片区内现有市政管网沿内部道路敷设， 其中电力采用电缆排管埋地敷设；排 水采用雨污分流制， 均以重力自流排放为原则；通信电缆采用通信排管埋地敷设；片区内预留引入市政天然气管网路由。

　　片区内现状供水由漳州市第二水厂供水，规模为 25 万 m³/日，远期由第二水厂供水， 管径采用 DN500 给水管；现状污水由村内污水管排入漳华东路市政管 网。

　　(3)公共服务设施

　　为加快补齐民生基础设施短板，增强城市综合承载力，根据市委市政府相关民生基础设施补短板实施方案的要求，龙文区积极谋划科教文卫体等公共服务设施补短板项目，规划提升后将完善本次土地成片开发范围的公共服务配套设施。

　　(1)教育设施：现状学校包括龙文北路西侧的24 班市二实小景山校区和18 班漳州九中(距离开发范围东侧约 300 米) ，迎宾路北侧的24 班市二实小龙 江分校(距离开发范围南侧约 300 米) ，石仓北路西侧的48 班市实小龙文校区。规划将在北仓路南侧、石仓北路西侧新建一处龙江中学(初中 18 班，高中 30 班)。

　　(2)医疗卫生设施：在距离开发范围东侧约1.3公里，迎宾路北侧现状一处732床的市第三医院；在距离开发范围约1.5公里，迎宾路南侧规划一处1000-1500床的市中医院龙文院区。

　　(3)社会福利设施：在距离开发范围 1.5 公里，九龙大道东侧规划步文街道养老院，在距离开发范围 1 公里，水乡东路东侧规划碧湖街道养老院。

　　(4)文化体育设施：在距离开发范围约 1.5 公里，梧桥中路南侧现状区文 化中心、区青少年校外体育活动中心， 在距离开发范围约 1 公里， 漳华东路北侧 规划步文街道文体中心。

　　通过统筹协调， 同步推进重点片区的公共服务设施配套， 提高蓝田街道精细 化管理，保障重要项目的规划建设。

　　3、实施周期

　　综合考虑当地社会经济发展状况等因素，本方案实施周期为 3 年(2021 年 至 2023 年)。

　　二、必要性和科学合理性分析

　　1、必要性分析

　　(1)适应城市规划和社会经济快速发展的需求

　　本项目借助龙文区城市化的有利时机， 推进区域内危旧棚户区改造和拆迁安置，推动土地资源整合，并根据《 漳州市中心城区“十四五”建设规划 (2021-2025)》、漳州市龙文区“十四五”国民经济和社会发展规划，重新科学合理构建，加快龙文区中部城区发展，使整个地块面貌焕然一新，进一步拉大城市构架、提升城市形象和竞争力，加强与漳州市区其他组团的功能互补，实现全域城市化均衡发展。

　　(2)加快城中村、棚户区改造，改善人民居住环境

　　通过本次成片开发，推广安置型商品房建设模式， 以新一轮小区改造为切入点， 通过集约用地、完善配套、创造新供给， 积极探索渐进式、可持续的有机更新模式，重点推进以“完整居住社区”为核心的城市更新，打造完整居住社区。以“整体搬迁、分步实施、资金平衡”为原则加快旧村征迁成片改造，打造城市新的活力片区。

　　(3)完善区域公共配套设施与基础设施建设

　　通过本次成片开发方案的实施， 推动完善周边公共配套设施与基础设施的建设， 促进文化、教育、卫生、社会福利等各项社会事业的迅速发展，带动区域经济增长，推动龙文区、蓝田街道新型城镇化建设目标加速实现，提高龙文区在未 来发展中的综合竞争力，大大改善拆迁区域内居民的生活条件， 提升居民生活品质与幸福指数。

　　2、科学合理性分析

　　本次土地征收成片开发范围位于漳州市龙文区中部， 具体范围为：西至龙江 北路及石仓南路， 南至九十九湾、北至北仓路， 东至龙昌路及东屿街，片区面积大于6公顷， 未涉及占用永久基本农田、生态保护红线及各类保护区， 符合福建 省实施细则的要求；本方案公益性用地占比为 50.17%，符合部省规定；方案符合龙文区“十四五”国民经济和社会发展规划，已纳入龙文区 2022 年度国民经济和社会发展年度计划。漳州市人民政府承诺，将本成片开发范围纳入国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区。

　　方案的实施对于缓解龙文区城市建设的拆迁安置和当地低收入人群住房困 难，改善危旧棚户居民生活环境和条件等问题， 有序推进城市建设， 不断完善城区功能， 构建和谐社会， 具有十分重要的意义，也是加快推动龙文区城市化进程的现实需要。

　　三、主要用途、实现功能及公益性用地比例

　　1、主要用途和实现功能

　　本方案用地总面积37.6759公顷，主要用途为城镇住宅用地。其中城镇住宅用地面积 18.5209公顷，实现品质居住功能；教育用地面积4.8744公顷，实现公共教育功能；商业用地面积 0.2521公顷，实现商业服务业配套功能；供电用地面积1.5079公顷，为110KV 东屿变电站用地；城镇道路用地面积 7.4437 公顷，实现路网通达功能；公园绿地用面积为 4.8588 公顷，实现绿化、美化环境功能；文物古迹用地 0.2181 公顷，实现文物保护，原址修缮，构建文化本底 的功能。(具体见附表 2)

　　2、公益性用地占比

　　本次成片开发范围内公益性用地包括教育用地、城镇道路用地、公园绿地， 供电用地，文物古迹用地，合计用地 18.9029 公顷， 占比 49.58%，符合自然资 规[2020]5 号文的公益性用地面积不小于 40%的要求。(具体见附表 2)

　　四、拟建项目及实施计划

　　本方案用地总面积 37.6759 公顷，其中拟实施项目面积 25.6912 公顷。

　　计划实施周期为 2022 年-2023 年，3 年内实施完毕。其中：2022 年实施面 积 8.1612 公顷，完成比例 31.77%；2023 年实施面积 6.0792 公顷，完成比例 23.66%；2024 年实施面积 11.4508 公顷，完成比例 44.57%。(具体见附表 3、 附表 4)

　　五、效益评估

　　1、经济效益评估

　　本次成片开发包含城镇住宅用地面积 18.5209 公顷。根据漳州市龙文区东屿片区地块研究，居住用地地块容积率约 2.7，总建筑面积约 50 万平方米。通过项目的实施， 进一步增强片区的吸引力、辐射带动和综合服务能力， 推动蓝田街道新型城镇化建设目标加速实现，促进区域经济可持续发展。

　　2、社会效益评估

　　项目的实施适应城市规划和经济社会发展的需求， 居住小区建成后能约容纳 3500 户居民， 实施范围内配建一所24 班幼儿园， 可容纳 720 个幼儿，小区配建 的生活服务设施预计可提供 30 个就业岗位。规划龙江中学， 规划初中18班， 高中30班，有力保障了周边教育资源。通过成片开发项目的建设，将带动周边基 础设施及公共配套设施的完善， 有利于带动解决民生设施落后问题， 缓解城市建 设与安置的矛盾和压力， 通过集约用地、完善配套、创造新供给， 积极探索渐进 式、可持续的有机更新模式，重点推进以“完整居住社区”为核心的城市更新， 打造完整居住社区，有利于社会稳定，增加居民幸福感。

　　备注：以上内容节选《漳州市龙文区东屿片区二期土地征收成片开发方案（征求意见稿）》

　　来源：漳州楼市情报综合龙文区政府网

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　　责编：漳州楼市情报/漳州楼市网

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