这盘好不好 | 拿地十年没动静，东风西首个商业住宅项目什么来头

盯老城的新盘就像打地鼠一样。
相比海珠旧改、黄埔、白云、增城的迅速发展，荔湾区却少有高光时刻。

然而，派队发现，老荔湾有个项目在悄然动工；交通出行方便、省一级名校加持，所在地块还有过一段夸世纪的历史故事。

这一地块的故事，要从上世纪90年代开始说起。

东风西路源溪大街14-20号之一、源溪一巷等地段，在1999年被认定为闲置地块，当时是广州在册的烂尾地块之一，期间被当作停车场使用。直到2010年，才被拍卖。

它是现时的力迅荔筑。

根据资料显示，力迅荔筑项目所在地块，属于拆迁地块，早在1996年就准予拆迁，涉及133户430人，回迁安置面积约4950㎡。

众所周知，烂尾地块涉及的问题很多，处理起来也会比较麻烦，即使到了拍卖的时候，当时还有一栋四层高住宅尚未拆除，并且有人居住。

2010年3月18日，广州市国土资源和房屋管理局公开拍卖该地。
拍卖要求很明确，开发商需自行处理和解决拍卖地块因拆迁形成的拆迁补偿、回迁安置等一系列拆迁遗留的问题。

除了支付地价以外，拿地的开发商还要负责缴纳该拍卖地块所欠出让金本金约275万元、逾期滞纳金约275万元。

以及自2001年至2009年12月底拖欠的临迁费本金972万元（每月临迁费约9万元）及逾期回迁费、滞纳金等费用。

也许，这地块的问题多，也复杂，所以一直没有太多开发商愿意涉足。

最后，佛山市南海平南实业有限公司以7100万元的价格拿下该地，楼面地价3924元/㎡，扣除回迁面积后折合楼面价6542元/㎡。

来源：广州市规划和自然资源局

拿地的平南实业后来更名为广州天城创展房地产开发有限公司，该公司被力迅地产收购。地块顺理成章到了力迅手中。
力迅，也似乎对城中各种历史遗留问题的地块比较感兴趣。

爱企查

但拿下这块地后，力迅并未马上进行开发，而是开始“捂地”。

这一“捂”就是十年了，从2010-2020年十年的时间内，没有任何动静，还一度用作停车场。
直到去年7月， 广州天城创展房地产有限公司（背后为广州力迅投资集团）取得力迅流花小雅（当时的案名）商住楼房屋建筑工程和市政基础设施工程施工许可，并后于今年的4月28日获得关于力迅荔筑作为标准地名的行政许可。

然而，在力迅荔筑旁边还有一宗跨世纪的闲置地块，至今也是丝毫未动，它是源溪旧城改项目。

在寸土寸金的老城区，旧改地块被闲置20余年，或许这就是荔湾“发展的缩影”。

这地块原本在1996年就要拆，当时广州还特意举办了“两轮征询制度”。

2010年5月，第一轮征询开始，1296户居民中超过九成同意改造；6月第二轮征询，按规定，只要签约户数超过三分之二，该地块就可以马上拆迁。

当大家以为事成之际，意想不到的结果发生了。
第二轮征询同意改造的居民竟然不超过6成，据说有些居民不同意是因为对补偿方案不满足，认为房价涨了补偿也应该要有所涨幅。

但也有坊间传言说，最大的问题是政府资金不足。

就这样，这旧改地块也闲置了十年。

直到2020年9月，在荔湾区发布的《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》中，才又提到了源溪地块旧城改造项目。

但派队实地走访，力迅荔筑旁的旧改地块，还没有任何实质性的动作。

导致周边的城市界面还是老城斑驳破旧的感觉，居住体验并不是很好。

也许在马路面的居民楼通过粉饰外墙，看上去会有种焕然一新的感觉，但内里仍是破旧。据派队观察，这里居住的，大多是老人或是出租屋。
派队不禁打个问号，片区的城市更新还要多久？

在旧改兑现之前，也要忍受一下周边的老旧的环境。

但老城也有一定的优势。
力迅荔筑除了处于老城中心外，交通也是比较方便，项目距离5号线西场站只有300米，此站还有在建的13号线二期，预计2023年年底通车。

路面商铺

只见项目附近的路面商铺，已经搬迁了，是13号线的拆迁地。

教育资源也是卖点，项目紧邻广雅小学（东风西路校区），与百年名校兼省一级学校广东广雅中学（荔湾校区）一马路之隔，都是老广的名校，可以说入读这些学校的几率比较大。

但力迅荔筑的缺点也是很明显。

周边缺乏大型商业配套，最近的是悦汇城，距离项目2.3公里。基本的生活配套就要依靠临街的小商铺了。

而且项目体量不大的，只有差不多半个足球场大小，可以说是蚊型盘。

可建设用地只有2604㎡，但容积率就达到6.95，建筑面积18095㎡，将建设地上23层、地下2层的商住楼，仅规划了2栋住宅。

图源：广州市规划和自然资源局

根据市规划局的公示，该项目是2栋24层的商住楼，分南北塔。

其中首层和二层为商业，有规划肉菜市场，三层及以上是住宅。
整个楼盘非常紧凑，地块没有设计大型社区公共设施和绿化园林的条件。

并且，项目就在西场立交桥旁，噪音和灰尘的影响也是无可避免。周边城市界面差，与旧楼楼距窄，比较压抑。

目测项目现时处于基坑阶段，旁边的源溪旧改项目，还没开始动工，因此项目周边还是保持着八九十年代的黄色楼宇风格。

至于项目产品，派队也拿到最新信息，力迅荔筑主推建面约68㎡-134㎡二到四房户型，两梯六户的设置，共211户，首推南塔的68-78㎡两房户型，99-101㎡三房户型。

但因为是单体楼，朝向也不尽如人意，只有101㎡户型是南向，其余户型是西向或者东向。

项目周边大部分的楼龄都在30年左右的楼梯老房，派队估计，力迅荔筑面向的，多数会是周边刚改客居多。

项目效果图

目前，项目附近有三个新盘在售，均价在7.2万-9万/㎡之间，其中两个项目都是以改善型大户型为主。

金众西关海均价约8万/㎡，保利天珺均价8.5万-9万/㎡，力迅西关雅筑7.2万/㎡。
在今年第二轮集中土拍中，南岸路成交了一宗宅地，在力迅荔筑项目附近，占地约1.5万㎡，由珠江实业以33750元/㎡竞得，据说将会配建幼儿园，未来与力迅荔筑有可能是竟品。
二手房方面，如和平南、和平新村、电业大院等，都是30年以上的楼龄，均价则在3.5/㎡。

荔湾东风西路板块已有近20年没有出现过新盘，力迅荔筑会卖多少？你愿意买单吗？

1、地段好，位处老城区东风西板块；交通便捷，距离西场地铁站只有300米距离，自驾也方便；教育资源充足，周边多所名校环绕，广雅小学、广雅中学、协和中学等；靠近老西关，生活烟火气足；

2、周边环境老旧，缺乏城市活力，且在高架桥旁，噪音灰尘大，与旁边旧楼距离太近，比较压抑；单体楼，容积率高，也没有园林等小区规划，居住舒适度欠佳；

3、产权缩水23年，户型设计略为过时，小户型没有南向，东、西向为主，会出现西晒之余，不能做到南北对流，通风采光都会有一定影响。