郑州百亿元纾困基金首个项目落地，知情人：通过项目直接给建业注资，其余帮扶项目在尽调中

本文来源：时代周报 作者：赵佳琪

前不久，郑州一份“百亿纾困基金”方案的出台，引发广泛关注。据河南资产管理有限公司官网消息，2022年7月19日，郑州地产集团有限公司和河南资产联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

8月初，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》披露。具体来说，郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元。基金按照“母基金-子基金-项目”的模式运作，采用“棚改统贷统还”模式、“收并购”模式、“破产重组”模式、“保障性租赁住房”模式这四种方式进行项目纾困。

2022年8月9日，该基金的首个纾困项目落地。

据悉，由郑州市国家中心城市产业发展基金股份有限公司作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金（以下简称：纾困基金）牵头、郑州地产集团有限公司（以下简称：郑州地产）参与，与河南建业投资控股有限公司就郑州北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。

针对此事，建业方面回应称，纾困基金通过市场化、法制化的方式，按照国资监管的要求，与建业集团进行了本次合作。后期拟通过建设和运营，在龙湖金融岛片区打造高端金融产业集聚区，助力郑州市引入智慧产业，推动产业升级。

为何首个落地项目选择北龙湖金融岛写字楼项目？IPG中国首席经济学家柏文喜向时代周报记者表示，首先，百亿纾困基金实际上规模有限，只能选择少数有代表性且资产大于负债、代售待租货值较大的项目入手，同时，该项目在郑州市国家级郑东新区发展规划中的地位十分重要，选择这个项目作为纾困基金首个落地项目也符合政府主导的基金本来的政府属性思维方式。

“纾困项目的选择上更可能会优先选择本身资质较高并且价值更大的项目。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向时代周报记者表示。

通过项目直接给建业注资

时代周报记者了解到，此次达成合作的项目，位于郑州市郑东新区北部的北龙湖金融岛。公开资料显示，龙湖金融岛被称为“河南陆家嘴”的，定位于未来郑东新区国际化区域金融中心建设的主承载区。

据新京报报道，为确保郑州金融岛的成功开发建设，2017年，郑东新区管委会委托政府全资子公司河南东龙控股集团有限公司（以下简称：东龙控股）面向全国实力房企进行招标，确定合作单位分别为本土房企“老大哥”建业地产和彼时擅长商业开发的重庆协信远创事业有限公司（以下简称：协信远创），最终三方成立郑州金融岛建设发展集团有限公司（以下简称：郑州金融岛公司）负责郑州金融岛的开发和建设。

天眼查显示，郑州金融岛公司分别由协信远创持股40%，东龙控股持股40%，建业地产旗下河南厚建龙湖股权投资基金中心（有限合伙）持股20%。

其中，东龙控股成立于2010年5月。天眼查股权穿透图显示，郑州市郑东新区城市开发建设管理公司、郑州地产、郑州市建设投资集团有限公司、河南水利投资集团有限公司分别持有其78%、8.5%、8.5%、5%的股权。

该消息发出后，曾有市场声音对纾困基金为何选择写字楼进行帮扶而不是烂尾楼提出质疑。对此，郑州某房企知情人士向时代周报记者透露，首先，郑州金融岛有郑州地产参股，而纾困基金也是由郑州地产和河南资产联合设立，“自己参股的项目，在审计、尽调等方面流程较为便捷。”

“其次，纾困基金落地的项目压根就不是写字楼，并不会给写字楼带来任何的流动资金，而是通过写字楼项目直接注资给建业。”上述知情人士谈到，可以简单的解释为用一小部分钱去撬动建业的更多项目，拿着这笔流动资金，建业其他困难项目该付款的去付款，该建设的去建设。

58安居客房产研究院分院院长张波也认为，纾困基金本身的规模有限，无法全面解决所有存在问题的项目，而是通过解决一个带动一批的方式，更好恢复行业信心。同时，前期选择资大于债的项目亦是为了控制相应的风险，保障基金先期动作的有效落实。随着风险逐步化解、项目复工情况不断好转，社会面的参与度未来将会逐步得到提升。

而对于纾困基金对于建业注资的额度等问题，时代周报记者联系到建业地产，其相关负责人表示，目前未有相关信息。

针对于后续纾困基金帮扶的项目，该知情人士告诉时代周报记者，据他侧面了解，有一些重点项目已经在尽调和审计的过程中，但因某些项目存在交叉抵押等情况，债务情况至今仍不清晰，中间可能要经过偿债、破产重组后再由资金介入等步骤，所需时间应该较长。

为何选择建业？

2022年7月26日，一份名为《关于我市头部房企自愿退出项目情况的汇报》的文件显示，郑州市房管局召开会议，汇报“头部房企自愿退出项目情况”，针对一些重点企业的项目，给予棚改统贷统还等退出方式。

而建业地产便在上述提到的重点企业名单中，同时此次纾困基金首个落地项目落到建业，在不少业内人士看来，主要在于建业本身的资产价值较高，且自救态度颇为积极。

“从本次纾困基金主要参与者来看，由纾困基金牵头，也就是政府引导为主，同时选择以河南本土龙头房企建业地产为首发，也是想要起到引领示范作用。”陈霄说。

作为河南地产一哥，建业在经历河南多轮疫情、郑州暴雨的袭击下，2020年业绩增幅几近停滞，2021年，其营收、利润等各项指标开始走下坡路。

为了自救，2022年2月份，建业集团董事长胡葆森提出，未来建业要“做少、做小、做好”，即精简原有赛道，不再开辟新赛道、不再追求规模过快增长。

首先，精简组织架构，2022年年初，建业集团把五级管理架构压缩成三级；其次，盘活不动产。今年4月，建业地产宣布与万达集团签署战略合作协议，就旗下商业项目运营权合作达成一致；5月下旬，河南省国资企业旗下公司——河南老家文旅接手建业集团旗下电影小镇，以及“只有河南·戏剧幻城”两大文旅项目部分股权。

此外，建业地产又引入国资。7月21日，建业地产发布公告称，公司控股股东恩辉投资有限公司（以下简称：恩辉投资）已与河南铁建投集团（以下简称：河南铁建投）下属房地产开发平台河南同晟置业有限公司（以下简称：同晟置业）签订股份转让协议，按0.7325港元每股的价格，向后者出售8.85亿股股份，占公司已发行股份的29.01%，合计约6.48亿港元。

上述的种种举措，都是为了应对8月份建业地产面临的一笔5亿美元到期债务。8月8日，建业地产发布公告称，已向8月票据付款代理人电汇全部金额，用于偿付未偿还本金及利息。2022年到期的5亿美元6.875%优先票据已全数偿还。至此，建业地产已完成今年所有到期美元债券的偿还工作。

建业地产称，该笔还债资金来源于建业地产不动产盘活、大股东股权出让后所获资金的股东借款以及境内融资，对公司的经营性现金流不构成重大影响。

针对于还债之后的计划，建业地产相关负责人表示，未来公司将继续执行既定的战略目标和发展方向，以保交楼、稳民生为重点，提振消费市场信心，通过制定多项措施，积极推进项目工程建设及施工进度，实现高标准、高品质、按时交付，捍卫自身产品自信。同时，促销售、促回款，力争实现持续稳定健康发展。

截至6月30日，建业集团1-6月共完成交付20132套，交付面积313.3万平方米，其中5449套实现交房同时办理发放不动产登记证，4805套实现提前交付。