办案手记--借名买房纠纷，实际出资人打官司如何举证？

北京市东元律师事务所王文静民商事诉讼纠纷团队，专注民商事纠纷十余年，办理了大量的房地产纠纷、继承纠纷、合同纠纷、侵权纠纷等。专业功底扎实，办案经验丰富，值得信赖和托付。

现实生活中，登记在产权人名下的房产未必归产权人实际所有，这就是我们常说的借名买房。有些人因为不符合当地的购房政策只能借他人名义买房。有些人为了隐匿财产不愿意把房产登记在自己的名下从而借他人的名义买房。有些人想要贷款买房征信有问题只能借别人的名义贷款买房。有些特殊性质的房产比如经济适用房等保障房或者房改房只能特定身份的人才能买。总之，因为种种原因或者目的就产生了借名买房的现象。而根据司法实务中的案例来看，绝大多数的借名买房都发生在亲朋好友之间。就我们所代理的形形色色的案子而言，有的是亲兄弟姐妹之间、有的是闺蜜哥们之间、有的是父母子女之间、有的是孙女奶奶之间。相对来说，由于利益重大而且私密，所以借名买房一般都发生在关系比较亲近可靠的人之间。当然也有一小部分是关系相对比较远的，比如有的是花钱通过中介公司介绍的陌生人，或者是朋友的朋友之类的。一般发生在关系比较近的亲属朋友之间往往都是口头约定很少签订书面协议。反而是关系比较远的人之间一般都会有比较规范的书面协议。对于有书面协议来说，一旦发生纠纷，书面协议是非常有利的证据能够说明双方之间确实存在借名买房的事实。而最有难度的是口头约定的借名买房，一旦名义上的买房人反悔，对于实际产权人来说就需要提供大量的证据来证明。那么，作为实际出资人，也就是借名人，一旦遇到这样的纠纷，该从哪些角度来思考并搜集证据维护自身的权益呢？

首先，我们需要判断双方之间的借名买房合同是否有效。因为这个决定原告如何提起诉讼请求。一般的情况下，双方之间的借名买房约定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，就是合法有效的。但是对于经济适用房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的特殊性质的保障房，北京市高院有明文规定，如果出卖人转让的经济适用住房的原购房合同是在2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。否则，借名买经适房一律无效。

其次，借名人要证明确有实际出资的行为。借名买房包括“借名”和“买房”两个事实，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，当借名买房发生纠纷时，应由借名人对“借名”和“买房”两方面事实承担举证责任。比如支付购房款、公共维修基金、税款的银行交易明细，可以直接说明资金往来走向，从而印证借名人存在实际出资行为。同时，借名人要证明其与出名人之间存在借名买房的合意。如果有书面的协议，则可以直接作为证据提交。如果是口头约定，建议有中间人或者介绍人的话，一定要申请他们出庭作证。当然仅凭证人证言肯定是不够的，借名人需要向法院陈述清楚这四方面事情：1、借名买房的原因。借名买房的原因是非常重要的，如果没有特殊原因，没有任何人会借他人名义购房。如果不能合理解释借名原因，不能排除存在赠与或其他债权债务关系，则借名人主张可能无法得到法院的支持。比如说借名人不符合限购政策无法以自己的名义购房，借名人就要提供相应的证据。就以北京来说，如果是外地户籍买不了，可以提供身份证或户口本。如果是在北京夫妇名下已有2套住房或者单身名下有一套住房，一定要提供相应的房产证来证明这个情况。2、房屋实际占有使用情况。绝大多数人购房的主要用途是居住使用。那么房屋由谁居住是认定实际购房人的重要因素。借名人要证明自己在居住使用所购房屋，需要提交装修房屋购置家具的票据或者付款凭证收据等，以及日常支付房屋的物业费、水电暖气费、燃气费等。这些都是可以判断谁居住使用的证据。可能极少人出于投资目的购房，并未实际居住长期出租，借名人就要提供租房合同以及收取租金的证据来证明所购房屋是自己在实际管理控制。3、购房资料持有情况。购房合同、产权证都是购房的资料，证明产权的凭证。正常情况下，都是购房人自己保管这些重要凭证，不会轻易交给别人。在借名人能够证明自己保管不动产权证书的情况下，出名人如欲否认借名买房关系，应当举证证明借名人系非法保管不动产权证书。4、出卖方证明。从看房到达成意向、签订购房合同、交付购房款、办理过户，购房是一个长期过程，期间出卖方与谁沟通签订合同、由谁支付房款，可以作为判断实际购房人的依据。综上，借名人所举出的间接证据如果能够形成完整的证据链条，证明自己是实际购房人的情况下，法院应当能够认定借名买房事实的存在以及确认实际出资人才是真正的产权人。

再次，借名买房存在很大的风险，从代理的案件来看，绝大多数都是因为房产升值出名人心里不平衡索要高昂的好处费，双方谈不拢，出名人干脆毁约空手套白狼。实践中，一般亲属之间绝大多数都是无偿帮忙，少数会事先约定借名好处费。一旦出名人眼红升值利益反悔，对于借名人而言风险非常大。以防出现这种情况，借名人应当要有居安思危的意识。事先一定要签订书面协议，以及按照上面所述，保管好购房资料及占有控制所购房屋。