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正式暴雷!千亿粤系房企给不起5笔美元债利息,创始人千金早撤了

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来源 | 深蓝财经

撰文 | 郑婷

又一家千亿房企暴雷,一大批业主欲哭无泪。

8月7日晚间,出身汕头的粤系开发商龙光集团突然扔出一枚“重磅炸弹”:将暂停支付5笔境外美元优先票据到期利息,正式官宣违约暴雷。

至此,今年已有超过16家房企陷入流动性危机,其中民营房企占据大头。

根据中指数据,7、8月是年内第二波房企偿债小高峰,其中7月到期规模高达830亿元,是历史最高的一个月份,这也就难怪,为何有那么多房企集中在7月官宣债务违约。相比7月,8月房企债券到期规模没那么紧张,共计532亿元,但如果接下来的房地产市场销售、融资端仍然未见改善,那么房企资金链承压,甚至断裂,可能将如烟花爆竹一般,接连炸响。

1

千亿龙光付不起利息

这年头,房企暴雷就跟运动员跑接力赛一样,一个接一个。

8月7日晚间,房企“优等生”龙光集团宣布暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息,正式官宣违约。

这5笔美元债本金总计达到18亿美元,其中最近的一笔为2023年到期6.5%年息优先票据,发行面值为4亿美元,余下4笔的到期时间均为2025年以后。


值得注意的是,龙光集团违约的不是到期的美元债而是5笔美元债的利息。连利息都付不起,龙光集团所面临的危机可想而知。但比其他房企聪明的是,龙光集团一口气宣布5笔美元债利息违约,要丢脸一次丢尽,免得受到二次伤害。

龙光集团发布的公告解释了违约的原因:

自2021年下半年以来,接连出现部分市场参与者的离岸债务拖欠,削弱了行业持有者的信心,使得流动性进一步收紧。融资渠道减少,购房者情绪低迷,融资性和经营性现金流逐步萎缩。与中国内地其他开发商的情况一样,龙光集团近几个月的合约销售额同比出现较大下降。

但翻译过来,无非传递了以下几层意思:

大环境不好,在一定程度上造成了龙光集团的衰落。

这几年,三道红线使得民企开发商的融资渠道进一步收紧,外加恒大、融创等一系列知名房企暴雷,引发信心和资金挤兑潮。

当从银行借钱的路子不再好使,公司只好向境外借美元债。

原打算欠下的美元债,可以通过卖房回血偿还,但哪知道全国楼市自2021年下半年以来更加低迷,又因为疫情的冲击,部分购房者的收入受到影响,进而没了买房的欲望。

时代的一粒灰,落到每个人头上都是一座大山,在行情不佳的背景下,龙光集团近几个月的合约销售额同比出现较大下降。

2020年,龙光集团实现千亿目标,成功跃入千亿房企阵营; 2021年,龙光集团实现合约销售额1402亿元; 来到2022年,1-7月,龙光集团的销售额仅323亿元,同比大跌69%! 排名直接从去年的前20强掉到了33名。

为缓解流动性压力,龙光集团将推行措施以加快开发中物业及已竣工物业的预售及销售,加快销售回款及其他应收款项;于需要时以合理价格出售资产,促进资金回笼;以及积极落实措施以管控行政成本及资本开支。

潜台词总结成一句话就是:能卖的房子我们会尽快卖,实在撑不下去了就变卖资产,平时我们也会降低成本、缩减开支。

2

曾是地王专业户

扒一扒龙光集团及其创始人纪海鹏的发家史,颇有意思。

1996年,龙光集团起家于广东汕头,2003年开始涉入深圳并以此为大本营长期深耕。

作为一家地道的粤系房企,龙光集团继承了这一派系鲜明的特点:胆子大、路子野、爱闯。

刚涉入深圳的2003年,纪海鹏就带领龙光集团以总价2.86亿拿下了集团史上的第一个地王,深圳市宝安中心地块。

2014年、2015年,龙光集团再先后于深圳拿了一宗单价地王和一宗总价地王。对此,龙光集团获业内人送称号:深圳地王“专业户”。

确实,那两年是龙光集团的高光时刻,背后纪氏家族跟着沾光:父亲纪海鹏闷声发大财,女儿纪凯婷24岁成为公司非执行董事,身家高达80亿元,由此成为2014年胡润女富豪榜中最年轻的女富豪。


纪凯婷,图片源自百度百科

2016年,龙光集团再次刷新纪录,以140.6亿元拿下深圳市光明新区一商住混合用地块,跃升全国总价地王。

但有意思的是,龙光集团当时的总市值不过130亿元,结果一宗地王就花了近141亿元,不知道龙光集团的股东们咋想。

拿地是一把双刃剑。

好的是,龙光集团的土储量还算乐观。截至2021年6月底,龙光有5320亿土储货值、8556万方总土储,94%货值在一二线,而且是在全国市场最受宠的大湾区。假如有一天龙光集团真的走到了悬崖边缘,这些优质土储可以化身白衣骑士,当然前提是,有人接手。

坏的是,房企加杠杆过量囤地使存货量和资金成本增加,负债攀升,钱袋子收紧。

根据企业预警通数据,龙光集团共有10笔存续境外美元债,总规模为32.8亿美元,约合人民币221亿元。除此之外,龙光还有19笔存续境内债券,记于其全资附属公司“深圳市龙光控股”名下,余额约200亿元。其中,有3笔上半年到期的债券均已展期,总规模为50.1亿元。

由此可见,龙光集团的债务压力不轻。截至2021年末,龙光集团总有息规模为938.7亿元,其中短期有息负债358.7亿元,同比大幅增长54%,现金382.36亿元,同比减少10.8%。同时,龙光可能存在大量表外债务,瑞银预估,可能达580亿元至790亿元。

3

“有事女儿先走”

事实上,龙光暴雷并非无迹可寻。

早在今年年初,标普、惠誉和穆迪三大国际评级机构数次下调龙光集团的主体评级、债券评级或展望。与此同时,龙光集团遭股债双杀。

股债异动随后让龙光陷入“金融机构放款停滞”“销售下滑”“现金资源受限”的恶性循环。

负面曝出后,龙光嘴上的第一反应是否认陷入流动性危机,然而行动却相当诚实。

3月,纪海鹏的千金纪凯婷,光速退出了龙光集团授权代表及非执董的岗位,像极了恒大的“有事让领导先走”。要知道,在此之前,纪凯婷在龙光董事会任职的时间可是超过10年。

纪凯婷的离开也意味着,除了父亲纪海鹏外,龙光集团的董事会阵容全部为职业经理人。


除了管理层有所变动,龙光集团还开启了“卖卖卖”模式。

在3月与债权人的交流会上,龙光集团行政总裁赖卓斌表示,集团有30多个项目可供盘活,预计共150亿元左右增量资金,实际对应货值到达600亿元。

然而会议过后,龙光集团的盘活进展十分缓慢,截至目前,公开可查的转让项目仅有两项。3月-6月,龙光方面仅分别向中海宏洋和新世界发展出让了汕头在建住宅项目及龙光交通广西子公司40%股权及债权。根据公开资料,这两笔交易为龙光带来约30亿资金,低于赖卓斌此前披露的“3月份至6月份做到不低于40亿元的资产盘活”计划。

流动性受限后,各地业主纷纷担心龙光的房子停工烂尾。其中,龙光集团在深圳的千万豪宅“前海天境”传言最多,前不久“预售监管资金成谜”一事闹得沸沸扬扬。

根据新浪财经的报道,“前海天境”开盘竞价高达11.2万/平,1003套千万豪宅在8小时内售罄。但自今年5月起,该小区的业主们发现,楼盘似乎陷入停工缓建的状态。随着各地陆续出现停贷事件,他们也开始关心起该楼盘预售款账户的资金监管问题。经过与相关部门的多方沟通,业主们得知,截至6月底,监管账户上的138亿预售监管资金竟然只剩下5899万,令人错愕!


7月,龙光集团对该项目传闻进行了多次回应,但对此业主们不以为然,因为龙光集团的回应只字不提监管账户的资金问题,而项目的总包方为龙光集团自己旗下的建设公司,这种情况下,容易出现预售资金“左手倒右手”的问题。

4

天雷滚滚的粤系房企

尽管在黑铁时代,房企暴雷的新闻已经见怪不怪,但每每看到仍让人不寒而栗。毕竟房企暴雷的背后,太多的家庭痛苦不堪。

有数据显示,今年已经超过15家知名房企陷入流动性危机,加上龙光集团是16家。

仅7月,就有多家千亿或百强房企暴雷,如世茂地产、景瑞控股、云南俊发等。

更致命的是,今年7、8月还是年内第二波偿债小高峰,这意味着,一旦房企还不上账,恐将出现更多的暴雷房企。


从目前暴雷的情况看,粤系房企暴雷的数量最多。

算上往年暴雷的,至少有13家粤系房企情况不妙,它们分别是恒大、雅居乐、富力、奥园、时代、海伦堡、实地地产、光耀地产、广州粤泰,佳兆业、宝能、花样年、龙光……基本分布在广东和深圳两个大城市。

现在,民营房企几乎都采取了收缩策略,不仅很多民营房企从土地市场上消失,有的还因为上海的租金贵从上海撤离。



2019年、2020年,龙光集团分别拿地31宗、37宗。2021年上半年,龙光集团仅补充27个新地块,下半年看到形势不太对,拿地数量骤减至2宗。今年上半年,龙光集团也几乎未在土地公开市场露面,这或许可以说明龙光集团放弃了未来的房地产市场,接下来将以“保交楼”为主。

那么,在雷声轰隆的大背景下,你认为下一个接力龙光集团暴雷的房企又会是谁呢?

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