每平米直减4000元！沣西房价严重“内卷”！

5、6月份的时候，沣西几个楼盘曾经互争“顶流”。详见《沣西楼市“内卷式”生存!》

8月份到来，沣西房价又开启了新一轮的“内卷”！

有楼盘直接喊出了每平米直减4000，有新项目之前放风价1.4W、如今有传出预计售价1.25W……

激烈的竞争之下，沣西房价正在打回原形。

真降OR假摔？

上面这张海报，大家这两天应该在微信朋友圈、抖音上都有看到。中交长安里的分销渠道，直接喊出了每平减4000元的卖点。

中交长安里，是中交地产在西安的第一个项目，2020年8月份以溢价率91.97%高价拿地，楼面地价约8624元/㎡。

当时拿地，大家就预测这个项目A标的精装高层预计会卖到2万左右。

拿地8个月之后，2021年4月份中交长安里发布会在昆明池举行；2021年5月中旬，项目迎来了营销中心开放，当时放风价在1.8-2.3万元/㎡。2021年7月正式开售精装高层均价在1.9万元/㎡左右，精装小高层均价在2.3万元/㎡。

客观的讲，中交长安里的地段、产品品质都是不错的，去年下半年入市以来之所以销售情况不行主要是与楼市整体大环境有关，特别是沣西房价过快上涨透支了未来、再加上区域内去年下半年开始多个纯新盘扎堆入市。

目前，中交长安里精装高层售价在1.8万元/㎡左右，较之前的价格有所下调。但这两天销售渠道发布的海报中每平直降4000元，大家看一看就行了，别太认真，这个海报的奥秘在于14371元/㎡起！

注意那个“起”字！

估计大家能看得上的房子，还是得1万7、8。

这几天受到关注的沣西另一个项目是交控富力尚悦居，之前放风价1万4、5，但这两天又传出售价预计1.25W。

交控富力尚悦居距离中交长安里不远，在一条街上，两个项目距离1000多米。虽然两个项目处于同一板块，但从产品整体品质上来讲，两个项目还是有一定的差异的。

另外，交控富力尚悦居的拿地时间是在2010年，也就是说土地年限已经过去了12年了。不过，由于项目是住宅用地，因此土地年限的影响倒不大。

当然，目前交控富力尚悦居尚未开盘，具体会卖到多少钱，还是一个未知数，目前市场上所传言的价格只能说是试探市场反应。

所以说，在买房子这件事情上，不要光看价格，还要看具体的产品和真实的售价。

沣西有多难？

其实，站在城市发展的角度来讲，沣西并不是没有好消息。

地铁通了、商场开了、建了多个公园，还有西安交大、秦创园等，三一重工也不断加码在沣西投资，沣西的未来发展是持续看好的。

而沣西楼市目前面临的困难，主要来自于过去几年区域房价的过快上涨，对于未来的透支。

2018年初，沣西开启第一轮疯狂拍地的时候，金科世界城售价7000-7500元/㎡；1年后的2019年初，万科大都会将沣西的房价拉升到了万元时代；2019年底入市的紫薇铂樾府卖到了1万2、3；随后，代表高端的中国铁建西派时代将沣西房价拉升到了1.5万+……

其实，即使这样，沣西房价还处于理性状态之下。

沣西的房价再次拉升是2020年8月份的土拍之后，诞生了2宗高价地，沣西的某在售楼盘直接将房价从1.5万元/㎡左右一路拉升到了2万+！

当时，在高新区新房供应紧缺的情况下，部分市场需求积压至了沣西，再加上当时的楼市整体大环境还好，以及华润1.25万元/㎡楼面地价的刺激，因此在2021年上半年之前沣西市场尚可。

过去几年，沣西房价的涨幅，远远超过了西安主城区。

沣西楼市的急剧下降是从2021年下半年开启的。

一方面，高新区软件新城、CID板块新盘大量亮相，同样2万元/㎡左右，购房者完全可以买高新，必然不买沣西了；

另一方面，2021年下半年开始，沣西区域先后迎来了万科沣华锦鸣、龙湖景粼玖序、中交长安里等多个新盘入市，市场供应量加大，区域内部竞争也比较激烈。

在去年下半年最开始的时候，沣西各楼盘对于2万元/㎡左右的售价还信心十足，但今年大家很明显开始了以价换量，各楼盘的价格其实都有所下调。

但问题是：在产业规模没有形成、人口没有形成的情况下，房价已经处于高位的沣西，即使价格下调一两千，对于购房者的吸引力依然不足。

对于沣西各楼盘来说，还将经历一定时间的煎熬。

还有多盘待入市

沣西房价的严重“内卷”，现在其实只是一个开始。因为，沣西还有多个纯新盘，等待入市。

2020年8月，与中交长安里同一天拿地的中旅名门府，楼面地价10127元/㎡，已经亮相很久但迟迟未开盘，中旅名门府的货量在28.43万㎡，住宅1074套。

2019年底，沣东地产通过公开竞拍在沣西拿了一块地，具体位置在交大旁边，115.8亩，楼面地价6207元/㎡。这个项目还没有亮相，计容建面在16.967万㎡。

保利三一云城，三一重工配套的住宅地块，2232户，预计近期就会亮相。

另外，沣西置业在沣西新城也有项目储备，去年11月份摘得的68.5亩土地项目案名为理想沣樾湾，地上建面11.4万㎡。

随着这些项目的陆续亮相，整个沣西的在售新盘将会在15个左右，竞争激烈程度可想而知。

而站在沣西房价的角度，目前精装高层1.5-1.8万元/㎡的水平，还将持续横盘一定的时间，而土地成本较低、品质稍低的楼盘价格可能会卖到1.5万元/㎡以下。

最后，查了一个信息：2018年沣西吾悦广场配套的住宅精装高层卖1.3万元/㎡左右，如今二手房成交价在1万3、4，也就是说当年投资买这个项目的购房者，投资了个寂寞，说起来都是泪！

所以，买房子千万不要买在高点。