案例分析：关于《民法典》中的居住权制度

在我国的法律规定中，说到与房屋有关的权利，我们可以想到房屋的所有权、租赁权、抵押权等，但是却很少听说过居住权。这是在2021年1月实施的《民法典》中专门设定并入法实施的一项权利，那么“居住权”究竟是什么呢？

居住权，其实指的是一种非房屋所有权人对房屋享有的占有与使用的权利。实际上，在居住权制度被正式纳入《民法典》之前，“居住权”字眼及类似概念曾出现在相关法律、司法解释条文及裁判文书中。

比如，原《中华人民共和国合同法》租赁合同篇的二百三十四条规定之“共同居住人的居住权”，原《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第二十七条规定了“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权”。

但我们可以看出，之前对“居住权”的原始功能定位仅仅是“生活性居住权”，大多适用于家事法领域，主要用来解决父母、离婚配偶的无房居住问题，以往的法律对居住权制度也一直没有一个明确的定位。

此次民法典的编纂，为了更好地从物权角度来保障特定群体的居住问题、有效实现房屋物尽其用和居者有其屋的功能设想，就在物权编中新增了“居住权”这一用益物权，并对居住权的权能、性质、设立、登记、转移及消灭等内容进行了详细的规定，希望能最大限度地发挥物尽其用的立法宗旨，保障百姓住有所居。

刚才有提到“居住权”的原始功能定位是“生活性居住权”，那什么是“生活性居住”呢？“生活性居住权”通常适用于家事法领域，常见用于赡养、离婚、析产或继承场景，用来解决老年人、配偶等特定身份的弱势群体的居住困境。

比如当夫妻双方离婚或分家析产时，取得住宅所有权的一方为了帮扶没有居住场所的另一方，特定为另一方设立了特定期限居住权。《民法典》实施后，武汉出现的首例居住权案件就是类似的情形。

案例分析：

李先生在2006年与许女士结婚，婚后二人一直居住在婚前许女士购买的房屋内。2014年，许女士被查出患有不治之症，由于二人婚后并未生育子女，许女士在遗嘱中表示自己过世后，将她与李先生共同居住的房屋赠与弟弟许先生，但李先生在再婚之前仍然可以在其中居住。

2016年11月，武汉市洪山区法院判决该房屋归许女士的弟弟许先生所有，李先生拥有该套房屋的居住使用权。在法院判决之后，李先生一直在该房屋内居住，直到2021年初，李先生偶然发现妻弟许先生将自己住的这套房子挂到了网络平台出售。

担心房子被卖了之后会影响自己继续居住，李先生拿着《判决书》来到了洪山区法院执行局，申请居住权强制执行。法院于2月26日做出裁定，将该房屋的居住权登记到了李先生名下，当天，该房屋出售平台的工作人员就来到了不动产登记中心，明确表示会将该套房屋设有居住权的情况如实反映给公司及客户。

这是《民法典》颁布实施后武汉的首例居住权执行案件，通过这个案件，我们对“居住权”这一概念有了更加深入的了解，也明白了买房前一定要留意购买房屋知否登记居住权，避免出现“房子归你，但你住不了”的情形。

知道了“居住权”的概念，那么居住权该如何设定呢？根据《民法典》第三百六十六条“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”，以及第三百七十一条“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”的规定，居住权可依据合同或遗嘱而取得。

但提前注意的是，根据《民法典》第三百六十八条“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”，无论是通过合同还是遗嘱方式设立居住权，都应当向登记机构申请居住权登记，这既是对居住权人自身权利的有效保护，也可以避免没有居住权的房屋，在后续买卖过程中可能出现的一些法律风险。

那么“居住权”可以存续到何时？何时会消灭呢？《民法典》第三百七十条规定，当居住权期限届满或居住权人死亡，则居住权消灭。因此居住权通常是以居住权人的寿命为终期，当然，还有其他导致居住权消灭的原因。比如住宅发生遭受拆除或被征收利用的情况时，居住权随着物权灭失也会随之消失。

在当前大中城市房价过高的现实背景下，随着“居住权”的设立，为子女买房提供大量资金支持的父母也可以考虑在所购置的房屋上设立居住权的方式，来解决子女未来不履行赡养义务导致父母无法就房屋主张任何权利之老无所养的困境；此外，在异地长期工作、生活的人员，借住其亲戚或朋友在当地的住宅中，该亲戚或朋友可为其有偿或无偿设立居住权，保障其在当地长期、稳定的生活居住权益。

总的来说，“居住权”的设定与实施对我们的生活有着多方面的好处，可以更加完善地保障我们各方面的权利。但由于居住权制度还属于我国法律体系中的新兴事物，不可避免地在立法定位和配套制度中存在需要完善的地方。相信在不久的将来，居住权的设立、办理等都可以得到进一步的细化，我们期待着这一天的到来。

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