金地心中有苦：回购债券并非为炒债

当市场对民营房企刚兑信仰破灭时，挤兑朝向远洋地产(03377.HK)、金地地产(600383.SH)等这样的非民营房企这了。

近期，它们的债券出现不同程度的下跌，特别是境外债，令部分投资人高呼“怀疑人生”。

有的非民营房企并不是因为经营层面恶化，或是公司出现重大利空。一家机构人士说，之所以减仓只是出于减少在地产领域风险敞口的考虑。

然后，被躺枪者中就有金地。

金地近段时间正在二级市场做境内债券回购动作。从高管团队回购的4000万元，到公司层面计划的10亿元。

偏离中枢价格的回购，在减少负债增加利润层面考量，利好企业。

8月5日，金地董事长凌克也承认这点。但他说，下跌时回购，虽然能产生利润，但公司不是通过买债券变现利润。金地是地产公司，而非买债券的公司。

他还说，金地对于境内外债券都给与同样的待遇，不存在更偏袒人民币债券一说。

不知道金地债券后续会是什么样情况。

听了这场投资人会，路数小马甲感觉董秘的一句话更为直白：

不希望（金地）成为独家在买债的，而各位都在卖。

【以下为会议详细整理】

1、断供事件是否波及公司

公司监测到有6个城市在近期出台新的预收账户监管资金政策，包括呼和浩特、杭州、西安、成都、宁波和青岛。

这些城市在后续重点监管账户资金的比例上，略有收紧，收紧幅度5%左右。

但同时，也有城市针对优质企业出台新规，比如支持以银行保函来替换监管资金，将监管额度跟企业信用挂钩等政策。例如宁波、青岛、成都等。

国家并没有因为这断贷潮在各个城市大规模出台非常紧的监管政策，所以总体来讲对公司的影响比较有限。

另外公司销售主要集中在一二线等高能级城市。金地上半年平均售价是24000元/每平米。监管资金主要是对建安成本进行监管。

假如以4000元/平方米的监管平均水平除以售价均价，大概是1/6。这个比例对金地的影响小。反过来，对平均售价在1万元/平方米左右的企业，这一监管比例就算比较高。

2、有风险的合作项目数量及对公司影响

已被识别涉及实质性出险的合作项目26个，总未售货值369亿，这部分仅占金地总货值比的4%。其中，金地所占的权益货值为135亿。

26个项目中，5个是处在尾盘或者实际交付项目，16个是已经正常经营不需要股东后续投入项目，4个是折价回购项目。剩1个是跟合作方尚在谈判收购中，垫资敞口5亿元，金地有制定专门的处置方案。

针对表外合作项目，公司要求只做满足项目开发建设的正常开发贷，不做任何的信托融资。融资用途也是为项目后续开发所需的建设资金。以项目的土地在建工程作为抵押物，以项目的销售回款作为还款来源。日常资金划拨等也在贷款银行的监管之下。

公司在几年前就建立严格的合作管理制度，包括对合作方的甄选、后续合作的跟踪、退出黑名单、白名单等，会进行闭环管理。

总体来说，表外项目融资用途专一，抵押物充分，风险可控。

目前绝大部分合作方是央企、实力比较强的地方国企以及优质民企。对于部分合作方出险的项目，已经陆续通过收购股权的方式化解项目风险，对金地影响很小。

3、极端情况下的压力测试

最近也在做压力测试，考虑到公开市场的停滞情形。

今年8月1日到明年6月30日，整体的公开市场到期债务150亿，经营性现金流入430亿。可以覆盖公开债务。

银行对公司很支持，银行总对总融资一切正常没有太大变化。上半年整体开发贷新增余额50多亿，在行业里面可和万科中海比拼。

公司每个月会对未来一年现金流进行盘点，会根据根据市场的变化，积极推进公开市场融资，在保证公司现金流安全的前提下，量入为出，把握住好的投资机会，适时补充收益和流动性比较好的项目。

公司下半年整体的现金流安全度非常高。

4、公司目前可调配现金

截止6月30日，货币资金余额是648亿元，可自由调用的部分在70%以上。

剩余的30%不能调用部分主要为：

一是预售账户监管资金72.5亿。二是6月30号参加上海土地拍卖，冻结保证金13亿元。三是跟合作方的项目里有175亿总账面资金，其中金地权益金额86亿。四是母公司账面资金266亿。

5、为什么公司预售账户资金监管比例比同行低

预售监管资金按住建部的规定，不是按销售回款的比例去进行监管，而是按在建面积或者还没有交付需要交付的住宅面积乘以每平方的建安成本计算。监管的是建设资金。

无论是在北京、上海，卖5万/平、8万/平的房子跟卖6000元/平的房子，建设资金实际上的差别不大在3000--6000元/平。所以平均房价较高的城市，预售监管资金的比例会低一点。

金地一是在一二线城市布局为主，二是销售均价较同行高，所以被监管的资金占比会低，这是结构性问题。

6、债务结构

年初有息负债1256亿有息负债，截止7月底1223亿，略微下降。

主要以开发贷为主，有600亿；存续的中票222亿，公司债188亿；美元债4.8亿美元，海外银行借款33亿美元。信托37亿。信托融资上，区别于同行，金地融资成本近6%。

公司目前总体融资成本4.54%，呈现下降。2019年——2021年分别为4.99%、4.84%和4.56%。

22年下半年统计公开市场到期97亿。

今年前7月，共计偿还98亿，其中包括3月12.8亿元公司债、6月2.5亿美元的境外债券、7月5日15亿元的中期票据、7月13日40亿元的公司债券、7月25日2.0亿美元境外债券。光7月偿还70亿元。

境内债上，到今年年底，仅有一笔于10月到期约27亿元的公司债。境外债，未来两年，仅有一笔于2024年8月到期的4.8亿美元债。

公司制定的全年销售目标，没有太多考虑政策回暖所带来的提升因素。预计22年下半年经营性的净流入在250-300亿元之间，足够偿还下半年到期的97亿的公开市场债务。再叠加期初648亿的资金，覆盖到期债务非常充裕。

7、境内外债券应对措施和态度

过去一个月境内债券有波动时，高管回购2000万。最近，追加2000万，并且公司准备拿出10亿回购。这一系列动作后境内债表现稳定，会在合适时候披露金额。

至于还会不会额外回购，拭目以待。

但不能靠回购去解决债券价值被低估的问题。公司公告写明会回购价格偏离比较大的债券，为的是稳定其他的债券，也彰显对债券的信心和负责态度。

截止6月30日账面现金充沛。不希望公司成为独家在买债的，各位都在卖。

金地不是一个买债的公司，是地产公司。不是通过买债、买中票来变现利润，虽然低会在报表上产生利润，但毕竟不是我们的专业。

回购债券是希望通过自己的努力，稳定债券市场。以稳定的经营回报市场。通过房地产的稳定，从而稳定债券市场，希望公司公开发行的产品价值，回到合理的价格上。

金地对于债券的应对是全方位的。价格什么时候能回到估值中枢，取决于地产行业什么时候恢复到正常水平。目前处在被低估状态。

最近跟银行间交易商协会商讨，希望购买金地的中票。这个协商比较顺利，后续会考虑购买。

金地对境内和境外债券是完全采用同等的待遇，绝没有对人民币债给与更高的待遇。公司非常重视各种债券。

美元债在需要的时候，会做动作干预市场。当然，地产公司在今年和明年新发上有困难。但即使有困难，只要企业本身经营好，就会有人来投资。

8、资产再融资可能性

公司过往在持有型物业上的融资比较保守，未来有空间。

公司表内有成熟优质的项目，比如北京金地中心，年均收入5-6亿元。还有的项目没有做过融资，比如深圳威新软件园，西安金地广场。

去年武汉金地广场项目发了5亿元的cmbs，项目跟平安5：5股权。

公司在上海、南京、杭州、东莞、北京等城市的产业园出租率很好，有面向产业园的专项贷款，仅3%的融资成本，贷款时间可以长达7年至10年。

9、市场传言中大股东和管理层有矛盾

不是第一次被媒体关注。这个问题不是真实存在而是外界赚眼球。就好像大家默认婆媳之间有天然矛盾所以就容易信。

股东大会时候，也觉得无奈，也无法澄清或述诸法律手段。生命人寿、大家保险和福田政府作为股东，陪伴公司多年，和管理层配合得很好。

目前没有外界传言中的因为项目上的分歧，导致大股东和上市公司的矛盾。市场不需要担心，也欢迎第一时间跟公司求证。

10、拿地情况和未来拿地计划

今年拿地块收益率不错。净利润率为11-15%之间。IRR为15%，高的能达到50%。主要因为市场上此前进取的房企面临出清，叠加政府对土地预期下降，土拍市场理性。

今年拿地不多，共计金额81亿元，因为年初判断房地产形势会不好，所以整体投资预算收缩，按量入为出的大原则挑项目，方向是一二线比较好的城市，能有价格倒挂，能保证开发速度、开盘去化率、开盘收益率。

整体土地储备7150亿元。70%分布在一二线城市，30%是分布在环都市圈的三四线城市及正常的三四线城市及以下。后续可以根据市场情况，做产能调度，投资弹性大。

在非公开市场方面，跟政府继续勾地以及等待收并购机会。

下半年会根据项目的收益优先、流量优先、现金流回款的优先等原则精挑细选项目，在可能的情况下增加土储。

11、销售去化和后期推盘计划

金地自己对市场跟进有一个刻度化的热度值。

如果去年下半年市场热度是42%，今年上半年只有25-30%的水平，所有企业在今年上半年都会比去年上半年同比有下降。金地也不例外。

金地今年1-7月累计销售额同比下降36%，经历降幅扩大又收缩的过程。今年4、5月是市场最低点，公司累计同比下降最高到43%。单月销售表现，1月下降38%，5月份下降50%，但在6月和7月，分别下降17%和28%，单月同比有一定好转。总体平均下降20%，预期8月份会在同比持平的状态。

上半年金地共完成约1200亿的销售额，在行业里面处于相对领先水平。

公司今年拿的地块基本能在一年内甚至是几个月时间内，现金流为正。项目首开去化不错。

比如北京顺义马坡地块，创造内部从开到开盘最短时间纪录——仅2个月。首开去化率70%。西安项目，3个月内开盘，因为有一二手房有3000元/平的倒挂，首开去化90%。后续地块会在8、9和12月开。

未售的7150亿元货值中，今年下半年预备推1200亿。明年推货会根据市场情况调整。

12、稳盛投资情况

稳盛是成立比较早的地产基金之一。最大时候管理规模100亿，去年3季度开始压缩至73亿。当中，除了稳盛10亿多亿自有资金，50多亿以开发贷为主。

稳盛是帮助中小同行解决项目资金问题，而不是解决自己的项目资金。投资项目时候比较谨慎，要求被投方拿地时要足够便宜，交易结构上对手要出劣后资金比例，最低要1/3,高60%，以保证项目安全度。

稳盛所投项目总计提供30亿增信安排，以保证项目流动性。

目前稳盛在管规模不大，总体可控，不会传导至金地。等市场回暖后适当加大规模。

13、目前的市场发现和接下来判断

最近观测到市场的一些情况。

二手房上，最近两周，金地对监控的20个城市（北上广深、长三角群和珠三角群以及重要的二线省会城市）二手房市场成交量与过去前三年开始持平。说明好的城市在逐步企稳。

50个城市新盘去化率。目前在43%，跟2020年和2021年8月中旬的去化率详持平。

50个城市的新房成交面积。目前与过去三年比较，仍有40%的下降。

基于此，金地接下来对市场采用审慎的态度。

2022年上半年比2021年下半年市场更加低迷。统计局口径今年前6月，销售额累计同比下降32%。第三方数据里，top20房企累计同比下降48%，top100则是50%。

今年4、5月是市场最佳时候。7月后有所恢复，总体趋势是复苏。市场从低谷往恢复走，但恢复比较缓慢。

以前市场不好时候，大家坚信坚持下去就能穿越。现在市场发生本质变化，不是跌了买入后就能一把反转，买房人群中投资客越来越少。售楼处来访恢复比成交恢复快，消费者决策变慢。