市区这片配套一流，但城市建设滞后！酝酿巨变？

　　01

　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　最近，建设中的瓯越大道快速路，又有了最新消息——2标段主线高架结构贯通，即具备通车条件，距离正式通车又近了一步。

　　瓯越大道快速路建设进展

　　与此同时，南湖、南白象、金竹、茶山等多个板块，今年以来进行了规划修编，或将成为瓯海南部新区启动建设的信号。

　　瓯海南部新区的建设，不少市民期盼已久，尤其是生活、工作在城市南部的居民，他们苦于该片区城市建设不足久矣。

　　相比较匮乏的城市建设，其实南部聚集了大量浙南闽北甚至省内、国内普通地级市领先的优质资源，有很好的发展基础。

　　万象城、附一医、温州中学、茶山高教园区等，分别在商业、教育、医疗等方面都做到温州乃至浙南闽北领先，加上沈海、温丽两条高速交汇于温州南互通，形成交通枢纽，对浙南闽北产生了强有力的辐射，成为温州城市重要吸引力、竞争力。

　　万象城

　　其中，茶山高教园区聚集了一定数量的郊县、邻市生源。附一医是不少浙南闽北市民就医的首选。

　　在万象城，经常听到讲瑞安口音消费者、看到闽J车牌。温州中学也令不少郊县学生向往，就连由温州中学创办的温州51中，都有大量瑞安生源。

　　可以说除机场外，温州市区对郊县、邻市有吸引力的主要领域，南部都占据了重要席位，是温州优质资源的集中区域。

　　但是，由于南部城市建设不足，这些优质资源无法实现溢出效应最大化，未能更好地助力为温州发展。

　　02

　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　除万象城外，附一医、温州中学、温州51中及茶山高教园区的高校，本来都位于老城区，但其原有硬件设施规模小、建筑老旧、发展空间受限，从而选择当时尚未发展、空间较大、与老城区距离可控的南部新建校区、院区。

　　然而，因南部城市建设匮乏，温州中学、万象城、附一医、茶山高教园区等优质机构，仍是分散在郊区的几座孤岛，与城市融合度很低。

　　无论是温州城区市民，还是郊县、邻市市民，“千里迢迢”前往城市南部这些机构，有着很强的目的性，一般完事便撤，不作过多停留，与温州城没有其他交集。

　　温州中学及周边

　　其中，万象城开业已有6年时间，附一医建成已有10年时间，温州中学、温州51中及茶山高教园区建成已有20年时间。除温州中学、温州51中两所封闭式高中外（温二外含初中），其他机构落户城市南部那么久，理应带动了这里的发展，事实却未如此。

　　比如，万象城仅仅是一座商业网点，未形成商圈，隔壁的万邦中心底商只是社区商业，万丽酒店也尚未营业。附一医除了带动周边少量餐饮、住宿，并未形成医疗产业集群。茶山高教园区生活配套、生态环境还不错，但缺乏针对大学生的就业、创业平台。

　　茶山高教园区

　　当各项优质机构“关起门来”运营，无法形成上下游产业链，未带动周边发展，以至于瓯海大道以南没能形成城市氛围。

　　当南白象还称不上完全意义上的城区，那么茶山高教园区的城市氛围再好，也只是一片“飞地”城区。

　　当然，城市南部也有一座大学科技园，但由于其硬件设施由老旧工业厂房改造，周边仍是工业区，环境、氛围不佳，再加上距离茶山高教园区有点距离，从而影响力有限。

　　不仅仅是这些优质资源本身，南部一些规划中的重大设施也尚未落地。比如，高速温州南互通旁规划打造一座客运中心，以整合多座小型汽车站、减少客运大巴占用城市道路，同时方便郊县、邻市市民前往附一医、茶山高教园区，但它始终未落实，仅在附一医旁设立临时车站。

　　03

　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　这些优质资源被“浪费”，不仅仅关乎温州的城市建设与产业发展，还影响着温州的城市口碑，最终影响人才的落户。

　　当郊县、邻市市民前往万象城、附一医，当茶山高教园区的学生前往核心城区，他们沿途所看到的城市景观，会认为温州城市建设速度很慢，影响着温州市区在他们心目中的城市形象，一定程度上影响他们留在温州、前来温州的意愿。

　　当高校、中学、医院提供了优质就业岗位，这些机构所吸引的中高端人才，若无法在附近获得丰富、便利、高品质的生活，仍住在老城区、上下班长途奔波，则耗费了大量时间、精力成本，不利于吸引人才。

　　若想就近上下班，周边连长租公寓都极少，大部分职工租房，都只能在周边小区里找合租，迟早要面临合租散伙、房东卖房等现象，不具稳定性，需不断搬家，非常不便。

　　就连最最基本的住宅，南部的商品房供应量都非常少。当前梧田、南湖片只有极少数商品房在售，且刚需房源已基本售完。在瓯海大道以南，除其他仅剩极少数尾房的新盘，当前在售新盘只有1个。

　　万象城及周边尚未开业的星级酒店

　　虽说梧田、南湖等板块吸引了不少南部郊县市民、外来人口前来定居，这些机构也吸引了大量中高端人才，但在区域建设滞后的情况下，这些积极效应显然没有发挥至最大化，仍有很大的提升空间。

　　为什么会这样？当年瓯海区的基础，太差了。

　　10多年前的瓯海区城市建设非常差，被调侃“有区无城”，这些优质资源刚建成时都是孤零零的，周边是一望无际的空地，就连梧白公路（现温瑞大道）都还只是一条双向两车道的乡村公路。

　　附一医及周边

　　如此之差的发展基础，瓯海区很难全面铺开建设，因此过去10年，瓯海区以三溪片的瓯海中心区为重点，进行城市建设、产业布局，成功改变了瓯海区城市建设滞后、城市形象差的问题，完成了“屌丝逆袭”，反而让瓯海中心区成为温州城市面貌最好的区域之一，也是生活配套最完善、人气最高的新区之一。

　　但是，由于瓯海中心区率先重点建设，瓯海其他区域的建设时序只能被延后，仅在南湖、黄屿卖地建设了一些住宅，并无过多城市建设、功能布局，南部便是最典型的区域。

　　04

　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　瓯海中心区的建设，温州人有目共睹。当瓯海中心区大体建成，瓯海区开始将重心转移至城市南部，推动南部的发展。

　　早在2019年，瓯海区已谋划建设南部新区，并进行概念设计招标。如今快3年过去了，瓯海南部新区终于有了一些前期动作。今后待瓯海南部新区建成，这些优质资源有望更好地与城市融合，助力温州城市转型、产业升级，进一步提升城市竞争力。

　　瓯海南部新区概念设计

　　在瓯海南部新区启动建设之前，近两年，围绕这些优质机构，一些上下游产业的布局，已着手进行。

　　比如，附一医周边规划打造生命健康小镇，已建成中国基因药谷，正在建设浙南公共卫生紧急医疗救援基地、泰康之家·瓯园等医疗相关产业。

　　来源：瓯海区人民政府网站

　　在茶山高教园区，温大图书馆以南地块正在拆迁，规划为商业、商务用地，预计将作为大学生的就业、创业平台。

　　万象城以南、和平国际医院以北的两宗地块，规划均为商业用地，有望让万象城从商业网点扩展为商圈，并与温瑞塘河沿线增强互动。

　　温瑞大道快速路与轨道交通S3线的建设，也将大大提升城市南部的交通通行条件，尤其是去年对规划轨交站点位置的调整，让市民前往万象城、附一医更便捷，遗憾的是它没能深入茶山高教园区。

　　另外，三垟湿地公园、温州乐园还将持续扩建，与山根音乐小镇、大罗山形成文旅线路。

　　三垟湿地

　　不过，南部想要真正提升城市化质量，让这些优质资源更好地发挥综合效应，这座瓯海南部新区，该尽快启动建设了。有瓯海中心区作样板，在如此之多的优质资源支撑下，相信未来瓯海南部新区会更好。